Жилое в нежилое

Ответы на вопросы по теме: "Жилое в нежилое" с профессиональной точки зрения. Здесь собран полный тематический материал и ответы на вопросы максимально развернуты. Всегда имеются нюансы - если это ваш случай, то обратитесь к дежурному консультанту.

Глава 3. Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение (ст.ст. 22 — 24)

Глава 3. Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение

См. схему «Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение»

>
Условия перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение
Содержание
Жилищный кодекс (ЖК РФ)

© ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2019. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

Как перевести квартиру в нежилой фонд, и что ожидает тех, кто ведет бизнес в жилом помещении

Генеральный директор ООО «Объединенная юридическая компания»

специально для ГАРАНТ.РУ

Если у собственника есть объект недвижимости, не используемый для собственного проживания, то, как правило, ради получения дополнительного дохода такую недвижимость можно сдать в аренду. Однако если квартира находится на первом этаже, то перед владельцем открываются куда более интересные и выгодные перспективы. Например, собственник может осуществить ее перевод в нежилой фонд и уже сдавать такой объект недвижимости в аренду под офис или какой-либо магазин. И даже учитывая высокую стоимость перевода, следует иметь в виду, что окупаемость коммерческой недвижимости примерно в три раза выше, нежели жилой.

Что нужно для перевода в нежилой фонд?

Прежде всего, для перевода в нежилой фонд обычной квартиры необходимо, чтобы выполнялись следующие условия: должна быть возможность организации отдельного входа, получения пожарного сертификата и санитарно-эпидемиологического заключения.

Добавлю, что перевод помещения в нежилое не допускается в случае, если доступ к этому помещению невозможен без использования помещения, остающегося в жилом фонде (ст. 22 Жилищного кодекса). Это значит, что переводимая собственность должна быть полностью изолирована от всех жилых помещений. Кроме того, не допускается организация входа в будущее нежилое помещение через общий подъезд, под вход может быть переоборудовано либо окно, либо часть стены, выходящей на улицу.

Из этой же статьи мы видим, что переводимая в нежилой фонд квартира не должна кем-либо использоваться в качестве места постоянного проживания и ни в коем случае не должно быть зарегистрировано никаких обременений, таких как арест, ипотека, залог или коммерческий наем.

Сама процедура перевода в нежилой фонд квартиры при этом достаточно непроста и не всегда завершается успешно.

Перевести квартиру в нежилой фонд в настоящее время на практике довольно сложно, несмотря на то что закон требует предоставления минимального комплекта документов. Поэтому, приобретая квартиру для перевода в нежилой фонд, необходимо понимать, что риск отказа существует всегда. Если перевод квартиры в нежилой фонд поручить специалистам, то услуга «под ключ» будет стоить не менее 300-400 тыс. руб., учитывая средние расценки по стране. Обращаясь к специалистам, собственник может быть уверен, что будут собраны все необходимые документы, правильность их составления и заполнения также не будет иметь нареканий. Специалисты самостоятельно, на основании доверенности, подают все документы, а в случае отказа госорганов в переводе, они будут в судебном порядке обжаловать такой отказ.

Но, к сожалению, даже обращение к специалистам не всегда может гарантировать положительный результат, поскольку процесс перевода зависит от многих факторов – в том числе от человеческого, который непредсказуем.

Пошаговая инструкция

Для перевода в нежилой фонд потребуется обращаться в довольно большое количество различный инстанций, чтобы собрать большой пакет документов, который в последующем будут представлены в Департамент управления имуществом, где межведомственная комиссия будет решать вопрос о разрешении перевода жилого помещения в нежилое.

Прежде всего, нужно получить в БТИ экспликацию и выписку из кадастровых документов (поэтажный план). Для заказа этих документов будут необходимы документы, подтверждающие личность заявителя, правоустанавливающие документы на объект, а также БТИ некоторых регионов просит предоставить документы, на основании которых возникло право собственности (договор купли-продажи/дарения/свидетельство о праве на наследство).

После этого необходимо пригласить лицензированного архитектора, который составит проект и эскиз переустройства жилого помещения в нежилое.

Полученные документы (экспликацию, выписку из кадастра, проект и эскиз переоборудования, паспорт заявителя и правоустанавливающий документ) необходимо направить в районный отдел архитектуры, где собственнику будет выдан акт согласования, необходимый для оформления перепланировки, предшествующей переводу помещения в нежилой фонд.

Необходимость согласования данного акта предусмотрено в Административном регламенте предоставления муниципальной услуги «Прием заявлений и выдача документов о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения», издаваемого администрациями субъектов РФ.

Готовый акт нужно подписать в станции СЭС, пожарной охране, организациях, которые предоставляют энергоресурсы, в коммунальных системах, а также районной администрации.

Помимо этих документов так же в БТИ нужно будет заказать технический паспорт помещения с техническим планом.

В управляющей компании, или ином органе в зависимости от способа управления многоквартирным домом берется справка ДЭЗ, в которой содержатся сведения о предназначении других помещений, находящихся на одном этаже с квартирой, переходящей в нежилой фонд.

Там же необходимо получить техническое заключение, в котором указано техническое состояние всего здание, а также отражено, что здание не находится в аварийном состоянии и не предназначено под снос.

Читайте так же:  Претензии гк рф

Важный момент сбора документов на перевод в нежилой фонд – это получение согласия от собственников квартир, расположенных в том же строении, где и переводимое помещение. Иногда именно на этом этапе возникают основные сложности. Многое зависит от района расположения квартиры.

Самое сложное в переводе – соблюсти законность согласования проекта, связанную с оборудованием отдельного входа. Законодательство в обязательном порядке предполагает согласие сособственников жилого дома на оборудование такого входа (ч. 2 ст. 40 Жилищного кодекса РФ).

Добиться этого довольно сложно. Обычно в любом жилом доме найдется такой сосед, который потребует выполнения заведомо невыполнимых условий для дачи согласия на отдельный вход.

Однако есть возможность немного упростить себе задачу. Для получения такого согласия достаточно организовать очередное или внеочередное собрание собственников жилья и внести на повестку вопрос о переводе конкретного помещения из жилого фонда в нежилой.

Собрание является правомерным, если на нем присутствует не менее 50% собственников жилья, а решение принятым, в случае его одобрения не менее 2/3 от количества собственников, явившихся на собрание (ч. 3 ст. 45, ч. 1 ст. 46 Жилищного кодекса РФ).

Если согласие все же получено, можно осуществлять переоборудование жилища, путем его перепланировки.

С примерами судебных решений об оспаривании отказа о переводе, можно ознакомиться в » Энциклопедии решений. Перевод жилого помещения в нежилое» интернет-версии системы ГАРАНТ. Получите полный
доступ на 3 дня бесплатно!

Перечень указанных выше документов, носит скорее рекомендательный характер, и зачастую не регламентируется какими-либо нормативными правовыми актами. Несмотря на это, независимо от того, самостоятельно вы занимаетесь переводом помещения или при помощи специалистов, мы настоятельно рекомендуем собрать полный пакет приведенных ниже документов. Впоследствии это поможет вам сэкономить время, силы и нервы, так как госорганы просят эти документы для своей «подстраховки», и в случае их непредоставления «высасывают из пальца» причину для отказа в перепланировке.

По завершению переоборудования должна быть приглашена жилищная комиссия для осмотра в соответствии со ст. 28 Жилищного кодекса РФ.

После сбора всех вышеперечисленных документов и осуществления перепланировки помещения, необходимо обратиться в Департамент управления имуществом для получения разрешения на перевод, причем в заявлении необходимо указать причину перевода недвижимости из жилого фонда в нежилой. К заявлению прикладываются документы, подтверждающие личность заявителя, все собранные документы, правоустанавливающие документы, а также учредительные документы, в случае если собственником является юридическое лицо.

В течение 45 дней комиссия обязана рассмотреть поданное заявление и уведомить заявителя о своем решении. В случае, если межведомственная комиссия при Департаменте управления имущества дала отказ без указания причины, то такой отказ считается немотивированным и может быть обжалован в суде. Деятельность и сроки рассмотрения регулируются местными постановлениями правительства.

Наиболее популярными причинами отказа являются неполный пакет документов, предоставляемый заявителем, в нем может отсутствовать ряд необходимых документов, а также несоблюдение условий по подготовке помещения к переводу.

В случае отказа Департамента в переводе заявитель, считая отказ необоснованным, может обжаловать отказ в судебном порядке. В случае же, если отказ обоснованный, заявитель имеет право исправить имеющиеся замечания и подать заявление на перевод вновь. Попытки внесения исправлений не ограничены.

Все! Согласие Департамента управления имуществом получено и можно переходить к одному из заключительных этапов перевода помещения.

Для этого необходимо вновь обратиться в БТИ и подать туда заявление на определение стоимости перевода. К данному заявлению помимо собранных ранее документов необходимо приложить протокол межведомственной комиссии, полученный в ДУИ.

По поданному заявлению будет собрана комиссия отдела приватизации и управления жилищным фондом, которая примет решение о стоимости перевода и составит соответствующий протокол.

Делается это все с одной единственной целью – определить разницу в стоимости жилого помещения и вновь образованного нежилого. И в большинстве случаев стоимость нового нежилого помещения превосходит стоимость жилого. Обусловлено это тем, что, рассчитывая эту разницу, комиссия по приватизации учитывает огромное количество параметров, начиная с состояния дома и его территориального местоположения, и заканчивая своими оценками потенциального коммерческого использования. Немаловажную роль играет и целевое назначение переводимого помещения.

После получения протокола стоимости заявителю останется только оплатить разницу в стоимости в любом банке.

Последним этапом является сдача документов в Управление Росреестра. Заявителю необходимо предоставить заявление, документ удостоверяющий личность, протоколы ДУИ и БТИ, кадастровый паспорт помещения, а также квитанцию об оплате госпошлины.

Осталось в назначенный день получить готовые документы из регистрирующего органа. Регистрация изменений осуществляется в течение 10 дней с момента подачи документов. Данная информация о сроках представлена на сайте Росреестра в открытом доступе.

В случае осуществления предпринимательской деятельности в жилом помещении без его перевода в нежилой фонд возможна ответственность, предусмотренная действующим законодательством. Жилищная инспекция может оштрафовать собственника помещения за нарушения порядка перевода жилого помещения в нежилое (ст. 7.22 КоАП РФ, письмо Минрегиона России от 14 октября 2008 г. № 26084-СК/14, постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 9 августа 2012 г. № 19АП-3505/12).

Помимо этого, соседи или любые заинтересованные лица имеют право в судебном порядке добиться продажи жилого помещения с публичных торгов в том случае, если собственник нарушает правила пользования и эксплуатации помещения. Возможно это лишь после их письменного обращения в местную администрацию, которая выдает письменное предписание об устранении нарушений использования (ст. 29 Жилищного кодекса, ст. 293 Гражданского кодекса).

Читайте так же:  Начальник отдела кадров

Как перевести помещение из жилого в нежилое

1. В каких случаях помещение переводят из жилого в нежилое?

Перевести жилое помещение в нежилое требуется, к примеру, если из квартиры на первом этаже собственник решил сделать магазин, офис, другое нежилое помещение.

При переводе помещения в нежилое нужно учитывать требования Жилищного кодекса и законодательства о градостроительной деятельности.

Во-первых, перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается, только если квартира расположена на первом этаже дома, либо выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.

Во-вторых, перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если:

  • в переводимое помещение нет отдельного входа или отсутствует техническая возможность оборудовать такой вход;
  • переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется в качестве места постоянного проживания;
  • право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц;
  • переводимое помещение расположено в наемном доме социального использования;
  • помещение планируется использовать для осуществления религиозной деятельности.

2. Какие еще условия нужно выполнить, чтобы сделать помещение нежилым?

Для перевода помещения в нежилое понадобится отдельный от жилой части дома вход в это помещение. Чтобы сделать отдельный вход, придется затронуть часть общего имущества собственников помещений в доме. Поэтому сначала нужно провести общее собрание собственников помещений многоквартирного дома и получить от них согласие:

  • на передачу в пользование части общего имущества (если затрагивается общее имущество);
  • на перевод жилого помещения в нежилое помещение.

Также нужно получить согласие на перевод от каждого собственника всех помещений, примыкающих к переводимому помещению.

После перевода помещения в нежилое, доступ к нему возможен только через отдельный вход. Возможность доступа через подъезд, ведущий к жилым помещениям должна быть исключена.

3. Какие документы нужно оформить на собрании?

По результатам общего собрания и голосования собственников у вас должны быть следующие документы:

4. Согласие собственников получено. Что дальше?

Создание отдельного входа в переводимое помещение классифицируется как перепланировка и (или) переустройство. Заранее озаботьтесь согласованием этого переустройства: во-первых, это сэкономит вам время, во-вторых — в ходе согласования вам нужно будет подготовить проект переустройства, который понадобится также и для перевода помещения в нежилое.

Перевод жилого помещения в нежилое

Мы помогаем нашим клиентам переводить жилые помещения в нежилой фонд, согласовывать устройство отдельного входа, собирать необходимые подписи собственников. Работаем в Москве и МО.

  • У нас хорошо получается проводить собрания собственников.
  • Собственный отдел проектирования — любые корректировки выполняются сразу же.
  • Большой опыт в переводе недвижимости в нежилой фонд.

Условия для проведения перевода в нежилой фонд

Юридические требования
  • Не обременено правами третьих лиц.
  • В помещении никто не прописан.
  • Помещение не находится под арестом или в залоге.
  • Вы должны быть собственником квартиры.
  • 67% голосов жильцов «За» возможность устройства отдельного входа.
Технические требования
  • Возможность оборудования отдельного входа с улицы.
  • Квартира должна располагаться на 1 этаже или над нежилым помещением.
  • Учет расположения инженерных коммуникаций на месте будущего входа.
  • Отключение помещения от магистрали газоснабжения.
Требования к зданию
  • Дом не должен значится в планах капитального ремонта и реконструкции, не быть признан аварийным и не подлежать сносу.

Перевод жилого помещения в нежилой фонд регламентируется Жилищным кодексом РФ. В рамках «исключительных случаев» можно перевести в нежилое помещение практически любую квартиру. Помещение может быть переведено в нежилое, если благодаря этому будет улучшено бытовое и жилищно-коммунальное обслуживание.

Проект перепланировки бесплатно

При подписании договора на перевод квартиры в нежилой фонд проект перепланировки выполняем бесплатно!

Срок действия

Стоимость услуг

Стоимость зависит от сложности перепланировки, необходимости согласования в каждой из инстанций, начиная с фонда культурного наследия, заканчивая отделом подземных сооружений, включая десяток возможных инстанций. Точную стоимость можно определить после консультации.

Московская область

До 25 кв от МКАД это 5% к общей стоимости договора, от 25 до 55 км от МКАД — 10%

включая согласование перепланировки

Собрание собственников

Мы получаем необходимое решение собрания в большинстве случаев , за исключением тех, где имеется явный конфликт с большинством жильцов. Специалисты имеют соответствующий опыт. Проводим собрания собственников очно, либо заочно.

Стоимость работ по проведению собраний варьируется в зависимости от дома, округа, района, требований ГУИС и пр сопутствующих обстоятельств и каждый раз определяется индивидуально

главное условие для перевода из жилого фонда в нежилой

стоимость одной подписи

Видео (кликните для воспроизведения).

В Жилищном кодексе указан следующий список документов, который необходимо предоставить в орган, осуществляющий перевод помещений, в городе Москва это Городская Межведомственная комиссия:

  • заявление;
  • документы на собственность;
  • справка о том, что в квартире никто не прописан;
  • технический паспорт помещения;
  • план помещения;
  • поэтажный план дома;
  • проект перепланировки переводимого помещения;
  • справка из АПУ о том, можно ли устраивать отдельный вход с улицы;
  • выписка из ЕГРП;
  • пакет документов для юридических лиц.

Проект перепланировки предварительно согласуется с несколькими организациями, для чего требуется дополнительный пакет документов. В индивидуальных случаях может появиться необходимость оформить дополнительное разрешение, заключение или документ.

Список документов, представляемых для внесения изменений в ЕГРП:

  • Распоряжение Комитета муниципального жилья или Департамента жилищной политики и жилого фонда.
  • Документ, подтверждающий, что право на жилье было зарегистрировано в ЕГРП.
  • Выписка из протокола Межведомственной комиссии о переводе помещения в нежилой фонд.
  • Распоряжение о разрешении изменения назначения помещения.

После подачи документов на перевод квартиры в нежилой фонд, можно получить отказ (запрет), если:

  • Представлен неполный комплекс документов.
  • Не соблюдены условия перевода, описанные выше.
  • Проект переустройства не соответствует нормам.
Читайте так же:  Списание задолженности по налогам

Отказ всегда можно обжаловать в судебном порядке.

Процедура перевода жилого в нежилое

В целом вывод квартиры из жилого фонда делится на несколько этапов:

  • Принятие Межведомственной комиссией решения о возможности использования жилого помещения в качестве нежилого.
  • Расчет стоимости перевода помещения в нежилой фонд (осуществляется Комиссией по приватизации и управлению жилищным фондом).
  • Регистрация права на нежилое помещение в регистрационной палате.

При работе с нашей компанией вывод квартиры в нежилой фонд начинается с консультации и подписания договора. Затем оформляется нотариально заверенная доверенность, согласно которой наши сотрудники смогут действовать от вашего имени. Составлением и согласованием проекта, сбором документов, получением всевозможных заключений и справок будут заниматься наши специалисты.

Наши услуги

Вывод из жилого фонда недвижимости можно существенно ускорить и облегчить, если воспользоваться услугами нашей компании.

Коммерческая недвижимость стоит существенно дороже жилых квартир на первых этажах, что говорит о выгодности приобретения квартиры и перевода квартиры в нежилой фонд. Процедура кропотливая, и самостоятельно справиться с ней, по крайней мере, в сжатые сроки будет непросто, но в результате стоимость готового помещения будет все равно ниже стоимости нежилого. Более того, в нужном районе может не быть подходящего здания, поэтому с точки зрения местоположения удобнее организовать офис в жилом доме.

Бесплатная консультация

Консультируем бесплатно всех лиц, заинтересованных в согласовании перепланировок. Подскажем куда идти, что делать. Поможем на этапах, где вы сами не справитесь или решите сэкономить свое время.

[1]

Перевод нежилого помещения в жилое в Москве: пошаговая инструкция

Дата публикации материала: 01.12.2019

Последнее обновление: 01.12.2019

[2]

Рассказываем, как перевести нежилое помещение в жилое в Москве (или любом другом городе России) быстро и без проблем.

В чем разница между нежилым и жилым помещением?

В соответствии с положениями ст. 15 ЖК РФ, жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (то есть, отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам).

В свою очередь, нежилое имущество — это изолированное помещение, предназначенное не для постоянного проживания, а для других целей (к примеру, коммерческих).

То есть, жилыми помещениями считаются частные дома, квартиры и комнаты, а нежилыми — магазины, склады, офисные помещения и так далее.

Для чего нужен перевод нежилого помещения в жилое?

Если вы являетесь владельцем нежилой недвижимости, вы имеете право переоформить ее в жилое помещение для своих целей — например, для того чтобы сдавать в аренду.

Условия перевода нежилого помещения в жилое в Москве

Возможность перевести нежилое помещение в жилое возникает только при соблюдении следующих условий:

  • Вы являетесь собственником нежилого помещения;
  • Помещение не находится в собственности с обременением (ипотека, аренда и т.д.);
  • Помещение соответствует требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, или же у вас есть возможность привести помещение в соответствие таким требованиям.

Обратите внимание! Перевод нежилого помещения в жилое в домах, признанных аварийными, законом не допускается.

Сколько стоит перевод нежилого помещения в жилое в Москве?

Несмотря на то, что государственная услуга по переводу нежилого помещения в жилое предоставляется бесплатно, некоторые расходы все же придется понести:

  • Если при переводе требуется переустроить или перепланировать нежилую недвижимость, вам необходимо обратиться к кадастровому инженеру для подготовки технического плана перепланированного (переустроенного) помещения. Стоимость такой услуги не фиксирована и определяется в индивидуальном порядке;
  • Кроме того, вам придется получить выписку из ЕГРН (госпошлина составляет 300 руб. за электронную выписку и 750 руб. — за выписку в форме бумажного документа).

Перевод нежилого помещения в жилое в Москве: пошаговая инструкция

Если вы планируете самостоятельно осуществить перевод нежилого помещения в жилое в Москве, рекомендуем придерживаться следующего алгоритма:

Шаг 1: подготовка проекта переустройства или перепланировки

Так как требования к жилому помещению гораздо строже, чем к нежилому, вам может потребоваться переустроить помещение и подготовить соответствующий проект с помощью кадастрового инженера.

Шаг 2: обратитесь в Департамент городского имущества

На следующем этапе вам необходимо обратиться в Департамент городского имущества города Москвы и представить следующие документы:

  • Запросна предоставление государственной услуги о переводе нежилого помещения в жилое;
    Скачать бланк заявления>>>
  • Паспортзаявителя;
  • Правоустанавливающие документына нежилое помещение;
  • Проект переустройства(или перепланировки) нежилого помещения;
  • Документы, подтверждающие соответствие требованиям, предъявляемым к жилым помещениям (заключение пожарного и санитарно-эпидемиологического надзора, справка из ЖЭУ или ТСЖ).

Шаг 3: дождитесь решения Департамена

В соответствии с действующим законодательством ваша заявка должна быть рассмотрена в течение 48 дней. По истечении этого срока вам будет направлено постановление о решение.

Обратите внимание! Если вы получили отказ в переводе, вы имеете право обжаловать его в судебном порядке.

Шаг 4: обратитесь в Росреестр

Если вы получили положительное решение, вам необходимо обратиться в Росреестр и получить выписку из ЕГРН, удостоверяющую ваше право на жилое помещение.

Перевод нежилого помещения в жилое в 2019 году

[3]

Собственники недвижимости сталкиваются с ситуациями, когда нужно часть нежилых помещений перевести в жилые, добавить площади в общежитии, сделать постройку на дачном участке. До регистрации изменений в Росреестре необходимо получить разрешение от компетентных органов. Если этого не сделать, может быть наложено административное наказание, поскольку жить в нежилых помещениях запрещено. Поэтому стоит разобраться как перевести нежилое помещение в жилое, в какой орган нужно обращаться, какие документы подготовить.

Читайте так же:  Признание решения общего собрания недействительным

Что такое жилое и нежилое помещение?

Под жилым помещением понимают изолированную недвижимость, в которой гражданин может проживать постоянно. Оно должно соответствовать санитарным нормам и техническим требованиям.

Жилым имуществом признают:

  • жилой дом (например, частный дом), его часть ;
  • квартиру, часть помещения;
  • комнату.

Жилье можно сдавать в наем. Собственник вправе получить регистрацию по адресу нахождения имущества.

Остальные объекты являются нежилой недвижимостью. К ней относят торговые базы, магазины, офисные помещения, цеха, прочее имущество. Такую собственность сдают только в аренду. Прописку по адресу нахождения не оформляют.

Законодательство

При определенных условиях нежилое помещение можно перевести в жилое. Правила смены статуса регламентируются главой 3 ЖК РФ.

Отдельные моменты раскрываются в других нормативных актах:

Таким образом, процесс смены статуса нежилой недвижимости четко регламентируется требованиями законодательства из нескольких областей права.

Условия перевода помещения из нежилого в жилое

Для перевода нежилого имущества в жилое, необходимо выполнить определенные условия.
Статус имущества меняют при наличии следующих обстоятельств:

  • объект является собственностью заявителя;
  • сособственники согласились на изменение статуса имущества;
  • наложен залог, арест;
  • есть долги по коммунальным услугам;
  • выполнены требования СанПиНа, противопожарные нормы;
  • имеются бытовые комнаты (санузел, кухня);
  • объект подключен к электроснабжению, воде, теплу, канализации и прочей инфраструктуре;
  • перевод не повлечет опасность для жильцов;
  • к помещению имеется свободный проход через подъезд.

Пример 1. Образовательное учреждение обратилось в суд с иском о переводе нежилых помещений в жилые. Суд вынес отрицательное решение. Мотивировал его тем, что собственником имущества является не образовательная организация, а субъект РФ. Департамент имущественных отношений отказал в согласовании смены статуса недвижимости (Постановление ФАС ДВО от 28.05.2010 года № Ф03-2872/2010 по делу № А51-12554/2009).

Пример 2. М.А. Савельев обратился в суд с целью обжалования отказа администрации г. Вологда в переводе нежилого помещения в жилое. В ходе разрешения спора было установлено, что имущество находится на техническом этаже жилого дома, к нему нет доступа при помощи лифта. Вместе с тем есть возможность воспользоваться лестницей с предыдущего этажа. Поэтому комбинированная схема доступа не противоречит постановлению № 47. Кроме того, в составе конструкции имущества имеется водопровод, отопительная система, канализационная сеть, электричество, вентиляция. Эти условия позволяют комфортно проживать в помещении. Студия построена как квартира в соответствии со строительными и санитарными нормами. На основании данных обстоятельств суд удовлетворил требования М.А. Савельева (Апелляционное определение Вологодского областного суда от 30.05.2012 года № 33-2080/2012).

Важно знать! Будущее жилье не должно находиться в аварийном состоянии. Если нежилое имущество способно причинить вред здоровью человека, перевод в жилое помещение не разрешен.

Если дом построен на земле в садовом товариществе, для смены статуса имущества потребуется выяснить категорию назначения участка. Он должен использоваться в качестве дачи, подсобного личного хозяйства или отведен под индивидуальное жилищное строительство.

Ограничения для перевода

Не каждое нежилое помещение разрешено переводить в жилое, существуют ограничения.

Компетентные органы отказывают в следующих ситуациях:

  • недвижимость расположена не на жилом участке, нет коммуникаций;
  • имущество нельзя эксплуатировать из-за неисправностей, которые представляют угрозу здоровью человека;
  • есть утечки воды, используемой в быту;
  • отсутствуют инженерные коммуникации, электроснабжение, отопительная система, водоснабжение.

Пример 3. Предприниматель обратился в суд с требованием перевести нежилое имущество в жилое. Судья установил, что принадлежащая истцу недвижимость была реконструирована под торговый центр. Вход в помещения для проживания осуществляется через помещения общественного назначения. Требуется сделать отдельный вход, поэтому в иске было отказано (Постановление ФАС Уральского округа от 13.08.2012 года № Ф09-9806/11 по делу № А50-3183/2011).

Нужно знать! Если имущество находится в аренде, залоге, собственник получит отрицательное решение. При приобретении нежилой недвижимости с целью перевода ее в жилую, покупателю следует убедиться в юридической чистоте сделки.

Процедура перевода

Процедура смены статуса имущества на жилое включает действия по переоборудованию и сбору документов. Она занимает не менее двух месяцев.

Куда обращаться?

Переоформлением статуса недвижимости занимаются муниципальные органы. В небольших населенных пунктах этот вопрос находится в компетенции исполнительной власти. В крупных городах создаются специальные структурные подразделения: управления жилищным фондом, департаменты городского хозяйства, отделы по жилищной политике прочие отделы.

Какие документы необходимо подготовить?

В соответствии с ЖК РФ потребуется заполнить заявление. В каждом субъекте РФ утверждается свой бланк документа.

Обращение должно содержать следующую информацию:

  • наименование собственника (ФИО для гражданина) и контактные данные;
  • об объекте недвижимости;
  • о документе на право собственности;
  • просьбу выполнить перевод нежилого помещения в жилое;
  • список приложений;
  • число и подпись.

К заявлению прикладывают пакет документов:

  • оригинал документа о праве собственности на помещение (нотариально заверенная копия);
  • технический план;
  • проектную документацию по перепланировке или переустройству, если необходимо провести эти работы;
  • поэтажный план здания.

Компетентные органы дополнительно могут потребовать заключение проектной организации.

После подачи бумаг рассмотрением заявления занимается специальная комиссия. Срок составляет 45 дней. Затем обратившемуся лицу направляют положительное или отрицательное решение.

Пошаговая инструкция по переводу нежилого помещения в жилое

Рассмотрим, какие действия необходимо выполнить собственнику, чтобы сменить статус нежилой недвижимости на жилую.

Шаг 1. Подготовка проектной документации на перепланировку

Если недвижимость не соответствует требованиям санитарных, эпидемиологических и противопожарных правил, необходимо будет проводить перепланировку. Собственник готовит проект предполагаемых работ, получает согласования от контрольных органов. Если имущество находится в многоквартирном доме, следует провести общее собрание жильцов и получить их согласие.

Читайте так же:  Как вернуть обувь

Шаг 2. Обращение с заявлением о смене статуса имущества

Перед проведением работ потребуется обратиться в муниципальный орган для решения вопроса о переводе имущества в статус жилья. Сотрудник примет документы и выдаст решение через 45 дней.

Шаг 3. Выполнение перепланировки

Далее собственник выполняет работы в соответствии с проектной документацией. Результат принимается специальной комиссией с составлением акта.

Шаг 4. Постановка на кадастровый учет и регистрация в Росреестре

После выполнения перепланировки и получения акта следует пригласить кадастрового инженера для оформления технической схемы. Затем собственник обращается в Росреестр и регистрирует право собственности на имущество.

Ответственность за незаконное проживание в нежилом помещении

В соответствии со статьей 23 Закон от 30.03.1999 года № 52-ФЗ не допускается проживание в нежилом помещении. Непосредственная ответственность за несоблюдение этих норм не предусмотрена.

Вместе с тем, к наказанию привлекают по статье 6.4 КоАП РФ за нарушение санитарно-эпидемиологических требований к эксплуатации помещений.

Нарушители несут следующую ответственность:
Субъект правонарушения Наказание
граждане штраф от 500 до 1 000 руб.
должностные лица штраф от 1 000 до 2 000 руб.
предприниматели штраф от 1 000 до 2 000 руб.;

приостановление деятельности до 90 суток.

юридические лица штраф от 10 000 до 20 000 руб.;

приостановление деятельности до 90 суток.

На практике доказать факт проживания в нежилых помещениях сложно. Легче всего это сделать, если имущество находится в многоквартирном доме. В такой ситуации жильцы могут обратиться с жалобой в проверяющие органы.

В каких случаях отказывают в переводе?

Муниципальные органы могут отказать в смене статуса недвижимости. Основания перечислены в статье 24 ЖК РФ.

Отрицательное решение выносится в следующих случаях:

  • представлен неполный пакет документов, обнаружены существенные ошибки;
  • документы поданы в неуполномоченный государственный орган;
  • собственник не предоставил проект перепланировки и переустройства имущества с целью приведения его в соответствие требованиям, предъявляемым к жилью;
  • предоставленный проект составлен без соблюдения норм закона

Список оснований отказа является закрытым. Органы субъекта РФ или муниципалитета не вправе устанавливать дополнительные препятствия.

В решении об отказе уполномоченный орган указывает основания отказа со ссылкой на ЖК РФ. Документ направляют заявителю в течение трех дней.

Пример 4. С.А. Панфилов обжаловал в суде отказ в переводе нежилой недвижимости в жилую. В качестве обоснования представил техническое заключение фирмы «ИИИ» о признании помещения надземным этажом. Исследовав материалы дела, судья установил, что имущество находится в подвальном и цокольном этажах. В соответствии с постановлением № 47 в таких помещениях проживать нельзя. Суд посчитал, что заключение фирмы «ИИИ» не является документом компетентного органа. Поэтому истцу было отказано в удовлетворении требований (Апелляционное определение Ульяновского областного суда от 17.09.2013 года по делу № 33-3394/2013).

Что делать, если заявителю отказали в переводе?

Если собственнику отказали в смене статуса имущества, он вправе обжаловать отказ в судебной инстанции. Подать заявление нужно в течение трехмесячного срока с момента получения отрицательного решения.

В какой суд нужно подавать документы?

Если собственником помещения является гражданином, подавать документы нужно в районный или городской суд. Предприниматели и организации обжалуют отказ через арбитражный суд.

Как составить исковое заявление?

Собственнику необходимо заявить требование о признании решения об отказе необоснованным.

В заявлении указывают следующую информацию:

  • сведения о заявителе и ответчике;
  • данные об имуществе;
  • ссылки на нормы закона, которые нарушены муниципальным органом;
  • перечень подтверждающих документов;
  • дату и подпись.

К заявлению прикладывают документы:

  • копию иска для ответчика;
  • документ о праве собственности на имущество;
  • план помещения;
  • поэтажный план здания;
  • проект переустройства и перепланировки;
  • решение об отказе;
  • квитанцию об оплате госпошлины.

Если в деле будет участвовать представитель собственника, следует приложить доверенность. Стоимость рассмотрения спора в суде установлена НК РФ. Госпошлина для граждан составляет 300 руб., для организаций — 2 000 руб.

Рассмотрение спора и вынесение решения

Районный судья рассматривает дело об отказе в переводе имущества в статус жилой недвижимости по процедуре административного производства, которая установлена КАС. Арбитражные суды руководствуются правилами рассмотрения споров об оспаривании ненормативных правовых актов в рамках АПК РФ.

Стороны приглашаются в судебное заседание. В случае необходимости привлекают третьих лиц и свидетелей. После исследования материалов по делу выносится решение.

Действия заявителя после получения положительного судебного решения

Если суд признает отказ муниципального органа необоснованным, документы о смене статуса имущества должны будут рассмотрены заново с учетом мотивированного мнения судьи. Специалисты муниципалитета обязаны будут устранить допущенные нарушения и выдать новое решение. На основе него собственник проведет перепланировку и узаконит статус жилого помещения в кадастровой палате и Росреестре.

Видео (кликните для воспроизведения).

Рекомендованные для вас статьи:

Источники


  1. Кудрявцев И. А., Ратинова Н. А. Криминальная агрессия; Издательство МГУ — Москва, 2013. — 192 c.

  2. Кучерена А. Г. Адвокатура в условиях судебно-правовой реформы в России; Юркомпани — М., 2015. — 432 c.

  3. Ивакина, Н.Н. Культура судебной речи / Н.Н. Ивакина. — М.: БЕК, 2017. — 334 c.
  4. Бикеев, А. А. Трудоправовая деятельность в организации. Учебное пособие / А.А. Бикеев, М.В. Васильев, Л.С. Кириллова. — М.: Статут, 2015. — 144 c.
  5. Новое в судебном законодательстве Российской Федерации. — М.: Омега-Л, 2017. — 128 c.
Жилое в нежилое
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here