Удержание имущества арендатора

Ответы на вопросы по теме: "Удержание имущества арендатора" с профессиональной точки зрения. Здесь собран полный тематический материал и ответы на вопросы максимально развернуты. Всегда имеются нюансы - если это ваш случай, то обратитесь к дежурному консультанту.

Удержание имущества арендатора

Автострахование

  • Жилищные споры

  • Земельные споры

  • Административное право

  • Участие в долевом строительстве

  • Семейные споры

  • Гражданское право, ГК РФ

  • Защита прав потребителей

  • Трудовые споры, пенсии

    • Главная
    • Статьи и комментарии ПЦ «Логос»
    • Удержание имущества (вещи) должника

    В статье 329 ГК РФ приведен перечень способов обеспечения обязательств:

    Приведенный список способов обеспечения обязательств, как видно из содержания ст. 329 ГК РФ не является исчерпывающим.

    Удержание вещи должника, как показывает практика, продолжает оставаться одним из наиболее эффективных способов обеспечения обязательств, поскольку:

    • во-первых, реализация такой меры кредитором не требует наличия соответствующего условия в договоре между должником и кредитором о праве последнего на удержание вещи в случае неисполнения обязательств должником;
    • во-вторых, для реализации данного способа обеспечения обязательств не требуется предварительного согласия должника на это;
    • в-третьих, сам по себе факт удержания вещей (имущества), необходимых должнику для осуществления предпринимательской деятельности или для иной (личной, семейной и т.д.), как правило, стимулирует должника изыскать необходимые средства для погашения задолженности.

    Наиболее часто удержание, как способ обеспечения обязательств, применяется в отношениях из договора аренды – право удержания вещей (имущества) арендатора обеспечивает его обязательство уплатить арендную плату и иные платежи согласно договору.

    Также предметом спора часто становится законность удержания вещи заказчика в обеспечение его обязательства уплатить подрядчику обусловленную договором сумму.

    Право удержания обеспечивает также обязательства:

    • доверителя по уплате поверенному (ст. 972 ГК РФ);
    • комитента по выплате суммы требований комиссионера (ст. 996 ГК РФ);
    • грузовладельца по оплате за перевозку перевозчику (ст. 790 ГК РФ).

    Указанное не означает, что право удержания возникает только у арендодателя, подрядчика, поверенного, комиссионера и перевозчика. Такое право у кредитора, при наличии указанных в статье 359 ГК РФ оснований, возникает в рамках любых гражданско-правовых отношений независимо от указаний на этот счет в законе.

    Подробнее о некоторых вопросах, связанных с удержанием имущества должника

    Основания для удержания вещи (имущества) должника. Основанием удержания вещи должника является неисполнение им в установленный срок обязательства по оплате, либо по возмещению связанных с данной вещью издержек, убытков…

    [2]

    Условие договора об удержании. Как сформулировать? Могут ли стороны договора (подряда, оказания услуг, аренды и проч.) предусмотреть в договоре условие об удержании в случае неисполнения обязательств любого имущества соответственно, арендатора, заказчика, оказавшегося во владении арендодателя, подрядчика и т.д.? ..

    Удержание транспортного средства. Когда незаконно? Подрядчику передан для целей ремонта автомобиль. Заказчик – владелец данного транспортного средства вовремя не рассчитался за ремонт. По этому основанию подрядчик – СТО уведомило заказчика об удержании автомобиля на основании статей 359 и 712 ГК РФ…

    Удержание вещи должника по договору аренды. Судебная практика. Как правило, споры о правомерности удержания вещей возникают из договоров аренды, когда арендодатель удерживает имущество арендатора, находящееся в арендованном помещении. Это, как правило, оборудование, офисная техника, хранящиеся товары…

    Удержание вещи должника по договору подряда. Судебная практика. Разъяснения, приведенные в статье «Удержание вещи должника по договору аренды. Судебная практика» применимы и к основаниям удержания вещи должника по договору подряда…

    Обращение взыскания на удерживаемую вещь. Как указывалось ранее, сам по себе факт удержания вещей (имущества), необходимых должнику для осуществления предпринимательской деятельности или для иной (личной, семейной и т.д.), как правило, стимулирует должника изыскать необходимые средства для погашения задолженности…

    Удержание имущества арендатора и самоуправство арендодателя (ст. 330 УК РФ). Арендодатель не исполняет обязательства по уплате арендных платежей и прочих, связанных с пользованием помещением расходов. Вопрос: в каком случае удержание арендодателем вещей арендатора будет являться законным и не повлечет возбуждения уголовного дела по статье 330 УК РФ (самоуправство)? Вправе ли арендодатель вывезти вещи арендатора на хранение в другое место? ..

    Александр Отрохов, Правовой центр «Логос», 09.08.2015г.

    Удержание имущества арендатора

    Автострахование

  • Жилищные споры

  • Земельные споры

  • Административное право

  • Участие в долевом строительстве

  • Семейные споры

  • Гражданское право, ГК РФ

  • Защита прав потребителей

  • Трудовые споры, пенсии

    • Главная
    • Удержание вещи должника по договору аренды. Судебная практика

    Как правило, споры о правомерности удержания вещей возникают из договоров аренды, когда арендодатель удерживает имущество арендатора, находящееся в арендованном помещении. Это, как правило, оборудование, офисная техника, хранящиеся товары.

    Законным будет являться удержание находящегося в арендованном должником помещении имущества в том случае, если стороны действуют как предприниматели и спорным имуществом арендодатель завладевает на законном основании (а не путем вскрытия и последующей смены замков, например).

    Разъяснения по данному вопросу содержатся в п. 14 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», где указано следующее:

    «..Арендодатель вправе удерживать принадлежащее арендатору оборудование, оставшееся в арендовавшемся помещении после прекращения договора аренды, в обеспечение обязательства арендатора по внесению арендной платы за данное помещение.

    Общество … обратилось в арбитражный суд с иском к акционерному обществу о возврате имущества из чужого незаконного владения.

    ..Решением суда первой инстанции в удовлетворении искового требования отказано со ссылкой на пункт 1 статьи 359 Кодекса..

    В апелляционной жалобе истец просил решение отменить и иск удовлетворить, так как у него нет перед ответчиком никаких обязательств, связанных со спорным оборудованием. Кроме того, это оборудование не передавалось арендодателю, а использовалось самим арендатором в период аренды помещения.

    Суд апелляционной инстанции оставил решение без изменения по следующим основаниям.

    Доводы истца о неправомерности удержания его оборудования в связи с отсутствием у него каких-либо обязательств перед ответчиком по поводу этого оборудования несостоятельны, поскольку в силу абзаца второго пункта 1 статьи 359 ГК РФ в отношениях между предпринимателями удержанием вещи могут обеспечиваться также обязательства, не связанные с оплатой данной вещи или возмещением издержек на нее.

    Однако право на удержание вещи должника возникает у кредитора лишь в том случае, когда спорная вещь оказалась в его владении на законном основании. Возможность удержания не может быть следствием захвата вещи должника помимо его воли.

    Читайте так же:  Приказ об ответственности

    В рассматриваемом случае спорное оборудование оказалось во владении арендодателя по воле самого арендатора при отсутствии со стороны арендодателя каких-либо неправомерных деяний. Основанием поступления оборудования во владение собственника помещения является оставление арендатором этого оборудования в данном помещении после истечения срока аренды, то есть после утраты права на соответствующее помещение. Поскольку такое владение оборудованием не может быть признано незаконным, оно допускает его удержание по правилам пункта 1 статьи 359 ГК РФ».

    Удержание оборудования арендатора. Из судебной практики:

    «Удержанием вещи могут обеспечиваться также требования хотя и не связанные с оплатой вещи или возмещением издержек на нее и других убытков, но возникшие из обязательства, стороны которого действуют как предприниматели.

    [3]

    .. Суд пришел к выводу о том, что предприниматель Шевченко Г.Ф. фактически пользовалась принадлежащим ответчику помещением. В данном помещении ею размещено спорное имущество. Факт оплаты за данное пользование материалами дела не подтвержден.

    Судом также установлено, что оборудование удерживается предпринимателем Алешкиным А.А. в обеспечение исполнения обязательств по оплате за названное пользование.

    При таких обстоятельствах суд, руководствуясь абз. 2 п. 1 ст. 359 ГК РФ, и принимая во внимание, что в рассматриваемом случае истец и ответчик действовали как предприниматели, правомерно указал на законность удержания кредитором имущества, принадлежащего должнику» (Постановление ФАС Уральского округа от 05.08.2010 N Ф09-6151/10-С6 по делу N А76-43713/2009-1-1162/1)

    Вернуться к оглавлению обзора «Удержание имущества (вещи) должника», куда вошли следующие статьи (ответы на вопросы):

    [1]

    В каких случаях является правомерным удержание имущества арендатора

    Государственный кодекс РФ предусматривает права и обязанности, как арендатора, так и арендодателя при заключении договора по аренде помещений, но довольно часто арендатор оказывается в более слабой позиции. На практике арендодатели диктуют свои условия и прибегают к различным способам давления на арендатора, в том числе применяют такие меры, как удержание имущества арендатора. Причиной удержания довольно часто бывает не только просрочка арендатором оплаты, но и оспаривание одностороннего увеличения арендной платы арендодателем.

    Удержание имущества арендатора

    Угроза совершения таких действий представляет серьёзную проблему для любого предпринимателя, который арендует помещение. На практике в подобных случаях удержание имущества арендатора арендодателем проявляется в воспрепятствовании перемещения имущества арендатора или продажи его третьим лицам, а также в захвате и последующем распоряжении данного имущества арендодателем. Стоимость удержанного имущества часто значительно превышает сумму задолженности, и угроза совершения таких действий является для арендатора серьёзной проблемой. Для торговых компаний такие последствия могут быть вообще катастрофическими из-за весьма значительной стоимости товара.

    Такие действия со стороны арендодателя часто используются в качестве психологического воздействия на должника, потому что при законном обращении хозяина помещения с целью взыскания задолженностей ждут значительные трудности, связанные с подачей иска в суд, организацией публичных торгов и других действий. В результате арендодатели довольно часто злоупотребляют своими правами и применяют незаконное удержание имущества арендатора. При этом стоимость задержанного имущества бывает значительно больше размера задолженности. В судебной практике до сих пор не существует однозначных критериев по определению законности таких действий со стороны арендодателей. Но в любом случае незаконный самозахват имущества арендатора — нарушение законодательства РФ, потому что для совершения удержания имущества должника нужно проводить все необходимые судебные процедуры с оформлением соответствующих документов.

    Основные положения об удержании имущества арендатора в законодательстве РФ

    При заключении договора об аренде обе стороны сразу устанавливают правила и требования по удержанию задолженностей в случае неуплаты за аренду или другие убытки в период эксплуатации помещения. В договоре сразу определяется, какое имущество может стать предметом удержания (в соответствии со статьёй №359 ГК РФ). Таким образом, удержание имущества арендатора арендодателем может быть применимо только к задолженностям по арендной плате , но без возмещения других убытков или при соблюдении каких-либо других договорных требований. Если вещь, предназначенная, по договору для удержания за задолженность была продана третьему лицу до вступления арендодателя в законные права на её удержание, то она является уже собственностью покупателя и кредитор не имеет права её удерживать. Также самозахват имущества арендатора помимо его воли и удержание этой собственности является незаконным.

    Удержание при расторжении договора аренды

    Если договор расторгается по истечении срока аренды, и арендатор осведомлён о прекращении договора, то удержание не вывезенного вовремя имущества не рассматривается как действие, совершённое помимо воли арендатора. В таком случае за дальнейшее хранение имущества арендатор должен заплатить по договорённости. Но если договор расторгнут досрочно, то арендодатель обязан дать разумный срок для вывоза имущества (от месяца до трёх), иначе его действия будут расцениваться как самовольный захват имущества арендатора. Но довольно часто арендодатели злоупотребляют положением и незаконно удерживают имущество должников, создавая им гораздо большие материальные проблемы, чем сумма их долга.

    Когда нельзя применять удержание к имуществу арендатора

    Согласно статье №359 ГК РФ удерживать имущество арендатора можно только если существуют договорные отношения по предмету удержания, составлен и подписан акт удержания имущества арендатора. Таким образом собственность арендатора, находящуюся в арендуемом помещении, нельзя удерживать, если обе стороны не находятся в договорных отношениях по распоряжению этим имуществом. Поэтому действия арендодателей в таких случаях расцениваются как самовольное удержание имущества арендатора и суд вправе отказать в предоставлении арендодателю защиты за незаконные действия.

    Удержание имущества арендатора

    Главная страница Форум Гарант

    Смотри, что я нашёл, возможно тебе пригодиться.

    1. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»:
    14. Арендодатель вправе удерживать принадлежащее арендатору оборудование, оставшееся в арендовавшемся помещении после прекращения договора аренды, в обеспечение обязательства арендатора по внесению арендной платы за данное помещение.

    2. Вопрос: Вправе ли арендодатель удерживать имущество арендатора, опечатав принадлежащее ему помещение, предоставляемое по договору аренды, и прекратив доступ арендатора в него в случае неоплаты арендатором арендной платы?

    Ответ: Вправе, после расторжения договора аренды. При этом для удержания имущества арендатора необходимы особые основания, а арендодатель, препятствующий доступу арендатора к оставленному в арендованном помещении имуществу, несет риск ответственности в виде возмещения убытков.

    Читайте так же:  Скан копии документов

    3. КАК ПОСТУПИТЬ, ЕСЛИ АРЕНДАТОР ОСТАВИЛ ИМУЩЕСТВО?

    С ситуацией, когда арендаторы оказываются не в состоянии оплатить аренду, знаком практически каждый арендодатель. В кризис таких ситуаций становится еще больше, причем многие из них связаны с прекращением деятельности арендатора. Рассмотрим данную ситуацию с практической точки зрения и постараемся дать несколько советов, позволяющих снизить риски для арендодателя от обращения оставленного арендатором имущества в свою пользу.

    Возникающие по поводу оставленного арендатором имущества правоотношения можно рассматривать с нескольких позиций. В том случае, если у арендатора остались неисполненные обязательства, мы можем говорить о возможности удержания имущества (§ 4 гл. 23 ГК РФ). Вещи арендатора, оставленные в арендованном помещении, могут рассматриваться как брошенные (ст. 226 ГК РФ). Кроме того, действия арендодателя с имуществом арендатора можно квалифицировать и с точки зрения действия в чужом интересе без поручения (гл. 50 ГК РФ). Разберем каждое из этих оснований подробно.

    Арендатор прекратил платить за аренду

    Передаем на хранение третьим лицам

    Удерживаемое имущество, как правило, хранится у арендодателя, хотя действующее законодательство не запрещает передать его на ответственное хранение третьим лицам. Причем на практике сам факт хранения не исключает возможности использования имущества по его прямому назначению. В совокупности с отсутствием временных границ удержания это может привести к тому, что имущество будет находиться в фактическом владении неопределенно долгий срок. Более того, даже если арендатор вспомнит о данном имуществе впоследствии, взыскать какие-либо убытки он вряд ли сможет. Такой позиции придерживаются и судьи (например, Постановление ФАС Дальневосточного округа от 10.06.2013 N Ф03-2102/2013 по делу N А73-11952/2012).

    Пример 1. «6.17. Арендодатель вправе рассматривать оставленное в помещении после истечения срока аренды имущество Арендатора как брошенное, если Арендатор своевременно не сообщит о наличии своего интереса к этому имуществу».

    Действия в чужом интересе

    Данное правовое обоснование действий арендодателя с находящимся в арендованном помещении имуществом арендатора с точки зрения правовой логики имеет определенные пробелы. Арендодатель не является представителем, не выполняет поручение, не заключал с арендатором ни договора комиссии, ни агентского договора. Действия арендодателя с оставленным имуществом арендатора при определенных обстоятельствах могут быть отнесены к действиям в чужом интересе без поручения. Однако в этом случае имеется ряд особенностей, часть из которых отсутствует в рассматриваемой нами правовой конструкции. Так, в данном случае предполагается наличие законных интересов у лица, в пользу которого совершаются действия. Однако арендодатель действует в условиях неопределенности. При «пропавшем» арендаторе арендодатель не может однозначно определить ни его намерения, ни наличие у него какого-либо интереса в отношении оставленного в помещении имущества, ни действительных, ни вероятных его намерений. Можно только предполагать, что арендатор как собственник имеет интерес к сохранению своего имущества.
    Данную неопределенность стороны могут частично снять, включив в договор аренды соответствующее согласованное условие. Его можно сформулировать так, как показано в примере 2.

    Пример 2. «5.2.9. В отношении любых товаров или иного имущества Арендатора и/или любых отделимых улучшений, которые не вывозятся Арендатором по истечении Срока Аренды и в нарушение п. 5.2.8 настоящего Договора, — Арендодатель вправе удалить их из помещения и хранить самостоятельно либо передать третьим лицам.
    Все расходы, понесенные Арендодателем в ходе такого удаления и хранения, подлежат возмещению Арендатором».

    Основной проблемой в данном случае, как и с удержанием, является предположение о наличии интереса арендатора к оставленному им имуществу. Если такого интереса нет, то результат будет такой же, как и при удержании имущества, — дополнительные расходы арендодателя без внятных перспектив их возмещения.
    Для минимизации рисков в этом случае можно предусмотреть в договоре вариант с реализацией оставленного имущества. При этом в случае наличия задолженности арендатора арендодатель удерживает денежные средства в счет погашения обязательств из полученных средств. Оставшаяся часть передается арендатору.

    Как лучше поступить?

    У многих коммерсантов-арендодателей возникает вопрос: «Как же лучше поступить, если арендатор пропал и бросил свое имущество?» Данный вопрос приходится слышать достаточно часто. Итак, опираясь на сложившуюся практику, мы можем рекомендовать арендодателю включать в договоры положения, определяющие оставленное арендатором имущество как брошенное. В частности, предусмотрев в договоре аренды положение, которое приведено в примере 3.

    Пример 3. «6.17. Арендатор обязан в сроки, определенные настоящим договором, вывезти принадлежащее ему имущество. Все имущество, оставленное Арендатором в помещении, после истечения срока для его вывоза считается брошенным Арендатором, если он заблаговременно не сообщил Арендодателю о наличии собственного интереса в данном имуществе. Арендодатель вправе, руководствуясь нормами действующего законодательства, определить судьбу имущества, брошенного Арендатором».

    Видео (кликните для воспроизведения).

    В случаях с пропавшими арендаторами именно данное положение поможет избежать большей части вопросов, которые возникают в подобных ситуациях.

    «После смерти на мою могилу нанесут много мусора. Но ветер истории развеет его» (Рамси Болтон)

    «Когда ваш рубль будет стоить 66 долларов, тогда вы получите право иметь другую точку зрения» (с)

    Удержание имущества арендатора

    Автострахование

  • Жилищные споры

  • Земельные споры

  • Административное право

  • Участие в долевом строительстве

  • Семейные споры

  • Гражданское право, ГК РФ

  • Защита прав потребителей

  • Трудовые споры, пенсии

    • Главная
    • Удержание имущества арендатора и самоуправство арендодателя (ст. 330 УК РФ)

    Арендодатель не исполняет обязательства по уплате арендных платежей и прочих, связанных с пользованием помещением расходов.

    Вопрос: в каком случае удержание арендодателем вещей арендатора будет являться законным и не повлечет возбуждения уголовного дела по статье 330 УК РФ (самоуправство)? Вправе ли арендодатель вывезти вещи арендатора на хранение в другое место?

    Во всех случаях, когда договор аренды действует, удержание вещей арендатора или вывоз их арендодателем из арендуемого помещения, или чинение иных препятствий в доступе к вещам арендатора (например, смена замков в целях ограничить доступ в помещение) будет незаконным. Соответственно, такие действия будут содержать признаки состава уголовного самоуправства.

    Рассмотрим варианты

    1. Прекращение договора аренды, акты передачи подписаны

    Срок договора аренды истек, при этом, договор аренды не содержит условия о его пролонгации, либо содержит, но арендодатель уведомил в установленный срок о нежелании продлевать действие договора на тот же срок, либо стороны заключили соглашение о расторжении договора. При этом, подписан акт приема передачи помещения арендатором арендодателю. Сам арендатор оставил помещение (съехал, не ведет в нем деятельность). Но в помещении остаются вещи арендатора.

    Читайте так же:  Надлежащим образом заверенные переводы на русский язык

    В этом случае, в силу того, что владение арендодателем помещением является законным (подписан акт передачи), то завладение вещами является также законным. Возникает право на удержание, равно как и право на вывоз вещей арендатора для хранения их в другом месте. Признаки самоуправства – отсутствуют.

    2. Прекращение аренды, арендатор покинул помещение, но акт передачи не подписан

    В Инф. письме Президиума ВАС РФ № 66 указывалось: «..основанием поступления оборудования во владение собственника помещения является оставление арендатором этого оборудования в данном помещении после истечения срока аренды, то есть после утраты права на соответствующее помещение. Поскольку такое владение оборудованием не может быть признано незаконным, оно допускает его удержание по правилам пункта 1 статьи 359 ГК РФ».

    То есть, если срок аренды истек, арендатор покинул помещение, оставив в нем вещи, удержание данных вещей является правомерным, соответственно правомерным является и их вывоз в иное место для хранения.

    При этом, следует сделать так:

    • составить акт приема передачи находящегося в помещении имущества в одностороннем порядке, в котором подробно описать все имущество (наименование, марка, количество, характеристики, наличие повреждений, царапин, потертостей и т.д.)
    • составить письмо и направить его заказным письмом арендатору. Содержание письма примерно следующее: «в связи с уклонением вас от возврата объекта аренды … (помещения № … адрес …) … числа арендодатель принял объект аренды в одностороннем порядке с составлением соответствующего акта; имущество, находившееся в помещении … (таком-то) описано и будет удерживаться арендодателем до полного погашения задолженности по Договору на основании статей 329, 359 Гражданского кодекса Российской Федерации».

    3. Прекращение аренды за истечением срока договора, но арендатор продолжает пользоваться помещением

    Если срок аренды истек, а арендатор продолжает пользоваться помещением (то есть не съезжает, осуществляется там деятельность и т.д.), то завладение находящимися там вещами, ему принадлежащими, будет незаконным и такие действия могут быть вполне квалифицированы как уголовное самоуправство. В таком случае следует заявлять иск о выселении.

    4. Решение суда о расторжении договора

    Во-первых, в этом случае решение суда должно вступить в законную силу. Если решение в силу не вступило – договор действует, завладение вещами незаконно – самоуправство.

    Во-вторых, как уже указано выше, если арендатор продолжает пользоваться помещением даже при вступившем в силу решении суда о расторжении договора аренды, то завладение его вещами для целей удержания и вывоза будет незаконным (соответственно, — признаки самоуправства), поскольку владение помещением и находящимися там вещами арендатор не прекращал. В этом случае надлежащий способ защиты права – иск о выселении (напомню, что выселение – это освобождение помещения от находящихся там лиц и их вещей)

    Вероятность отказа в возбуждении уголовного дела по ст. 330 УК РФ

    Однако следует сказать о том, что даже если договор аренды не прекратил действие, но арендодатель совершил указанные выше действия, далеко не всегда это влечет возбуждение уголовного дела по признакам состава преступления, предусмотренного статьей 330 УК РФ. Зачастую правоохранительные органы, отказывая в возбуждении уголовного дела, указывают в постановлении, что имеет место быть спор хозяйствующих субъектов и данный спор подлежит разрешению в порядке гражданского судопроизводства, а не уголовного.

    Пример приговора по ст. 330 УК РФ

    В качестве примера приговора за самоуправные действия арендодателя, вывезшего имущество арендатора можно привести Постановление Калужского областного суда от 13 августа 2014 года. Обращаем внимание, что по данному делу установлено, что из арендуемого помещения было вывезено не только имущество и бухгалтерская документация, но большая часть данного имущества была утрачена. Судом указано:

    «существенный вред, причиненный С., выразился в нарушении законных прав и интересов потерпевшей, которая была лишена возможности пользоваться и распоряжаться своим имуществом, значительная часть которого была для нее утрачена, а также осуществлять предпринимательскую деятельность..»

    Вернуться к оглавлению обзора «Удержание имущества (вещи) должника», куда вошли следующие статьи (ответы на вопросы):

    Удержание имущества при аренде недвижимости: способы защиты для арендатора

    В прошлой публикации рассмотрела вопрос о том, дает ли нарушение договора арендатором право арендодателю ограничивать ему допуск на арендуемый объект и удерживать имущество. В этом посте — о факторах, которые влияют на законность действий арендодателя по удержанию имущества, о других мерах, которые он может предпринять при нарушении договора арендатором, а также о способах защиты прав арендатора, если действия арендодателя неправомерны.

    Как уже отмечала в предыдущей статье, в некоторых случаях у арендодателя может возникать право на удержание имущества. Но это возможно при соблюдении одного важного условия: имущество должно оказаться во владении кредитора на законном основании. Возможность удержания не может быть следствием захвата имущества помимо воли должника.

    Факторы, определяющие законность удержания имущества арендатора

    В каких же случаях имущество арендатора может оказаться во владении арендодателя на законном основании?

    Причем во втором и третьем примерах законность владения основана на заключенном договоре (с условием об обеспечении исполнения арендатором своих обязательств перед арендодателем)

    В первом примере законность владения обосновывается наличием фактических действий арендатора по оставлению своего имущества в помещениях арендодателя по окончании срока договора аренды, независимо от условий, содержащихся в договоре аренды.

    Способы защиты для арендатора

    Каковы же способы защиты прав может использовать арендатор в случае ограничения арендодателем использования арендованного имущества? В том числе, при внесении арендной платы авансом за весть срок действия договора аренды.

    Полагаю, что в этом случае арендатор вправе:

    • предъявить иск к арендодателю о досрочном расторжении договора аренды в связи с тем, что арендодатель создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества на основании ст. 309, п. 2 ст. 452, п. 1 ч. 1 ст. 620 ГК РФ.

    Например, в постановлении ФАС Волго-Вятского округа от 28.04.2014 по делу № А39-2284/2013 суд, отказывая в иске арендодателю о взыскании долга по арендной плате и удовлетворяя иск арендатора о расторжении договора аренды недвижимого имущества, пришел к выводу, что недостатки, установленные экспертным обследованием, не были известны обществу на момент заключения договора аренды и подписания акта приема-передачи, поскольку не были оговорены при заключении договора, следовательно, общество не могло использовать арендованное имущество в соответствии с его назначением, а значит, у него не возникло обязанности по внесению арендной платы. Допущенные предприятием нарушения договорных обязательств являются достаточным основанием для расторжения спорного договора аренды (ст. 606, 611, 620 ГК РФ).

    Читайте так же:  Несвоевременная уплата налогов

    не только потребовать досрочного расторжения договора аренды, но и взыскать с арендодателя причиненные этим убытки в виде суммы арендной платы за время, в течение которого чинились препятствия и помещение фактически не использовалось арендатором, а также упущенной выгоды на основании ст.15 ГК РФ.

    Данное требование основывается на положении, содержащемся в п. 10. информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», а именно:

    Арендодатель, который не исполнил обязательство по передаче сданных в аренду нежилых помещений в момент заключения договора или иной установленный договором срок, вправе требовать с арендатора внесения арендной платы только после фактической передачи последнему нежилых помещений.

    В силу статей 606, 611, 614 ГК РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора — во внесении платежей за пользование этим имуществом.

    Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств.

    В соответствии с пунктом 2 статьи 328 Кодекса в случае не предоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства. Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.Учитывая изложенное, а также то обстоятельство, что передача всех помещений состоялась не в момент заключения сторонами договора, суд пришел к выводу, что арендодатель вправе требовать с арендатора внесения арендной платы с момента состоявшейся передачи только за фактически переданные последнему в пользование помещения, в связи с чем удовлетворил иск частично

    Указанная позиция нашла свое развитие в последующей арбитражной практике, связанной с рассмотрением споров между арендаторами и арендодателями по взыскание задолженности по арендным платежам. Приведу примеры судебных актов, в которых отражен принцип внесения арендных платежей за фактическое использование недвижимого имущества по договору аренды:

    постановление ФАС Волго-Вятского округа от 22.01.2014 по делу № А43-1416/2013:

    …арендодатель вправе требовать внесение арендных платежей до момента возврата объекта найма, учитывая, что до спорной даты в арендуемом помещении находилось имущество, принадлежащее арендатору, и доказательства, объективно свидетельствующие о том, что арендодатель чинил препятствия для вывоза имущества, не представлены

    постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 23.03.2015 № Ф04-14427/2014 по делу № А67-1745/2014:

    …..факт передачи арендатору помещений во исполнение условий договора подтверждается актом приема-передачи, а также факт отсутствия препятствий в пользовании помещениями, однако арендатор не представил доказательств возврата помещений после расторжения договора и оплаты за фактическое пользование

    Возможные действия арендодателя при задержке или невнесении арендных платежей

    Учитывая позицию ВАС РФ и сложившуюся арбитражную практику арендодатель действуя в правовом поле, на основании положений ст. ст. 606, 611 и 614 ГК РФ, в соответствии с которыми арендная плата взимается за фактическое время использования переданного арендатору имущества, в случае задержки оплаты по договору должен направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. В случае невыполнения арендатором указанных требований арендодатель может обратиться в суд с требованием о досрочном расторжении договора аренды и взыскании арендных платежей.

    Включение в договор условий о допустимых действиях при нарушении обязательств арендатором позволит сохранить баланс интересов

    Как соблюсти баланс интересов, принципы беспрепятственного осуществления гражданских прав, добросовестности при исполнении обязанностей, признании равенства участников регулируемых отношений, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, не злоупотребления правом участниками гражданских правоотношений – арендатором и арендодателем при заключении и исполнении договора аренды?

    Полагаю, что выполнение данных принципов заключается в использовании участниками гражданских правоотношений инструментов, предусмотренных гражданским законодательством, таких как принцип свободы договора (ст.421 ГК РФ). Подводя итог сказанного, арендатор и арендодатель при заключении договора аренды вправе, учитывая положения п. 4 ст. 421 ГК РФ, вносить в договор условия по своему усмотрению, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).

    В контексте рассматриваемой в настоящей статье ситуации арендатор и арендодатель еще на этапе заключения договора аренды могут договориться о случаях ограничения по использованию арендатором помещений, передаваемых в аренду, в том числе возможности удержания имущества арендатора (п. 1 ст. 359 ГК РФ) в качестве обеспечения исполнения обязанностей арендатора перед арендодателем по внесению арендной платы, в случаях нарушения арендатором сроков, размера и порядка внесения арендных платежей. Поэтому полагаю очень важным условием для сохранения действий сторон договора аренды при исполнении данного договора в рамках «правового поля» является тщательная проработка и согласование условий договора аренды недвижимого имущества между арендатором и арендодателем на этапе его заключения.

    Удержание имущества при не выполнении условий договора аренды

    Компания сдает в аренду собственные офисные помещения. В связи с участившимися случаями образования долга со стороны арендаторов, как при досрочном расторжении , так и по истечению срока договора — Арендодатель (собственник) намерен включить в последующие новые договоры аренды условие об удержании имущества Арендатора ( офисная техника , мебель). Вопрос 1: Что необходимо знать об удержании? Вопрос 2: Как легитимно осуществить процедуру удержания ( уведомления, актирование)? Вопрос 3: Приведите пример формулировок условий договора об удержании.

    Кредитор , у которого находится вещь , подлежащая передаче должнику либо лицу , указанному должником , вправе в случае неисполнения последним в срок обязательства по оплате этой вещи или возмещению связанных с нею издержек и других убытков удерживать ее до тех пор , пока соответствующее обязательство не будет исполнено. Удержанием вещи могут обеспечиваться также требования , хотя и не связанные с оплатой вещи или возмещением издержек на нее и других убытков , но возникшие из обязательства , стороны которого действуют как предприниматели. Данную норму разъясняет пункт 1 ст. 359 ГК РФ.

    Читайте так же:  Списание денежных средств

    В пункте 14 информационного письма Президиума ВАС РФ № 66 , отмечается следующее. Арендодатель вправе удерживать принадлежащее арендатору оборудование , оставшееся в арендованном помещении после прекращения действия договора аренды , в обеспечение обязательства арендатора по внесению арендной платы.

    Однако право на удержание вещи должника возникает у кредитора лишь в том случае , когда спорная вещь оказалась в его владении на законном основании. Удержание не может быть следствием захвата вещи должника помимо его воли.

    Указанный вывод подтверждается материалами судебной практики ( Определение ВАС РФ № 5849/09, Постановления ФАС ПВО № А65−30018/2007-СГ3−12, Постановления ФАС ПВО № А12−7734/07-С16−5/С34, Постановления ФАС УО № Ф09−2770/10-С6).

    Однако в судебной практике представлена и противоположная точка зрения , суд в Постановлении ФАС ЦО № Ф10−183/09 указал на то , что наличие у арендатора задолженности по арендной плате не является правовым основанием для удержания товара в отсутствие на это воли должника.

    Законодательство РФ не содержит информации л порядке удержания имущества должника , мы рекомендуем в присутствии комиссии вскрыть помещения ( предварительно уведомив об этом арендатора письмом с уведомлением о вручении). Возврат помещения из аренды оформляется односторонним актом , подписываемым арендодателем на дату вскрытия помещения. Имущество , брошенное арендатором , должно быть в присутствии комиссии описано и принято на ответственное хранение , о чем арендодатель должен быть также извещен в письменной форме письмом с уведомлением ( ст. 514 ГК РФ).

    «В случае просрочки по перечислению арендной платы на срок более 5 (пяти) банковских дней, арендодателем может быть прекращен доступ к имуществу арендатора на срок до полного погашения задолженности».

    Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах « Системы Юрист».

    На практике удержание применяется арендодателями довольно часто в отношении арендаторов, имеющих просрочку по платежам. Однако далеко не всегда удержание арендодателем имущества контрагента является правомерным. Дело в том, что согласно разъяснениям ВАС РФ право на удержание вещи должника возникает у кредитора лишь в том случае, когда спорная вещь оказалась в его владении на законном основании. Возможность удержания не может быть следствием захвата вещи должника помимо его воли. На это было обращено внимание в пункте 14 информационного письма № 66.

    Поэтому нужно учитывать, что удержание арендодателем имущества арендатора может допускаться в следующих случаях.

    1. Если это предусмотрено условиями договора аренды – как до истечения срока аренды, так и после.

    Для этого необходимо прописать данное условие в самом договоре аренды.

    «В случае просрочки по перечислению арендной платы на срок более 5 (пяти) банковских дней, арендодателем может быть прекращен доступ к имуществу арендатора на срок до полного погашения задолженности».

    2. После истечения срока аренды, если имущество арендатора оказывается у арендодателя на законном основании.

    Однако в этом случае необходимо обращать особое внимание на то, что имущество арендатора должно оказаться у арендодателя не против воли арендатора. В противном случае арендодатель не имеет права удерживать чужое имущество, а действия по такому «удержанию» будут граничить с самовольным захватом чужого имущества.

    Например, на практике арендодатель нередко препятствует арендатору вывозить свое имущество по окончании срока аренды, но до подписания акта приема-сдачи помещения по причине наличия непогашенной задолженности по арендным или иным платежам. Если иное не указано в договоре аренды, то в этом случае арендодатель не имеет права удерживать имущество арендатора.

    Истец (арендатор) обратился в суд с иском об истребовании у ответчика (арендодателя) своего имущества, которое находилось в ранее арендованных помещениях.

    Как следовало из материалов дела, в связи с ненадлежащим исполнением арендатором обязательств по договору в части внесения арендных платежей арендодатель в одностороннем порядке отказался от исполнения договора, о чем уведомил арендатора. После расторжения договора арендодатель опечатал арендуемое помещение, ограничив в него доступ арендатора.

    Как установили судебные инстанции, спорное имущество оказалось во владении арендодателя помимо воли арендатора. На основании этого требования арендатора были удовлетворены, а действия арендодателя по ограничению доступа в арендуемое помещение были признаны неправомерными ( постановление ФАС Московского округа от 31 января 2011 г. № КГ-А40/63-11 по делу № А40-18165/10-109-150).

    В то же время, если арендатор передал арендодателю помещение по истечении срока аренды, не освободив помещение предварительно от своего имущества, в этом случае арендодатель на законных основаниях может это имущество удерживать.

    Видео (кликните для воспроизведения).

    Суд кассационной инстанции признал законным удержание арендодателем имущества арендатора после истечения срока аренды. При этом суд мотивировал свой вывод следующими обстоятельствами:

    • в договоре аренды была закреплена возможность арендодателя удерживать имущество арендатора после окончания срока аренды в случае, если имелась задолженность по арендной плате;
    • между сторонами был подписан акт приема-передачи, по которому арендатор передал арендодателю помещения по истечении срока аренды, не освободив предварительно помещение от своего имущества ( постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 31 мая 2011 г. по делу № А58-4440/10).

    Источники


    1. Гессен И. В. История русской адвокатуры (подарочное издание); Арт Презент — М., 2013. — 536 c.

    2. Шумега, С.С Технология столярно- мебельного производства; М.: Лесная промышленность, 2012. — 288 c.

    3. Зайков, Д.Е.; Звягинцев, М.Г. 100 распространенных вопросов по оформлению земли; Издательский дом Ра’, 2011. — 192 c.
    4. Хаин, В. Е. История и методология геологических наук / В.Е. Хаин, А.Г. Рябухин, А.А. Наймарк. — М.: Academia, 2017. — 416 c.
    5. ред. Никифоров, Б.С. Научно-практический комментарий уголовного кодекса РСФСР; М.: Юридическая литература; Издание 2-е, 2011. — 574 c.
    Удержание имущества арендатора
    Оценка 5 проголосовавших: 1

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

    Please enter your comment!
    Please enter your name here