Самовольная реконструкция жилого дома

Ответы на вопросы по теме: "Самовольная реконструкция жилого дома" с профессиональной точки зрения. Здесь собран полный тематический материал и ответы на вопросы максимально развернуты. Всегда имеются нюансы - если это ваш случай, то обратитесь к дежурному консультанту.

Как узаконить реконструкцию дома

Строительные юристы нашей компании точно знают, как узаконить реконструкцию дома (частного или муниципального), если она была проведена без предварительного согласования. Поможем оспорить отказ в легализации реконструкции. Процедура проходит в два этапа:

  1. Обращение в местную администрацию с заявлением и пакетом документации;
  2. Подача искового заявления в судебные органы.

Если правильно подготовиться и принять необходимые меры, второго этапа можно избежать. Но для этого потребуется собрать внушительный пакет бумаг, грамотно составив заявление.

Документы для легализации реконструкции дома

Оптимальный вариант – получить разрешение на строительные работы, а после, зарегистрировать результат реконструкции. Но если этого сделано не было, потребуются:

  • проект изменения конструкции со схемами и эскизами;
  • действующий план дома, где проводятся работы;
  • выписка из реестра недвижимого имущества с информацией о владельце;
  • подтверждение прав на земельный участок;
  • согласие остальных владельцев дома, если он в долевой собственности;
  • градостроительный план надела и справка из БТИ;
  • схема участка, где обозначено место размещения строения;
  • допуски от обслуживающих организаций, пожарной службы и т.д.

Этот же перечень документов нужно подготовить для выдачи официального разрешения, когда реконструкция еще не произведена.

Получая согласие совладельцев здания, следует заверить его у нотариуса. Иногда требуется подтверждение того, что не нарушены права владельцев соседних участков. Также могут запросить доказательства отсутствия коммуникаций под пристройкой, верандой или иным результатом реконструкции. А водоканал, энергетики и прочие службы должны подтвердить, что дальнейшее использование дома полностью безопасно.

Мы возьмем на себя подготовку всех перечисленных выше документов, составим грамотное обращение и подадим его в местную администрацию. Если по нему вынесут отказ, обратимся в судебные органы с иском. И в данном случае имеются свои особенности узаконивания реконструкции. Главный критерий успеха – это своевременность обращения за легализацией и специальные знания в области земельного права.

Как узаконить реконструкцию дома через суд?

Важно убедиться, что отсутствуют нарушения строительных норм или прав третьих лиц. Если вы использовали небезопасные или некачественные материалы, и это подтвердит экспертиза, в легализации могут отказать. В суд, помимо указанных выше документов, необходимо предоставить:

  • подтверждение оплаты государственной пошлины;
  • доказательства проведения досудебной процедуры;
  • официальный отказ уполномоченных органов;
  • подтверждения проведенной реконструкции.

К последнему пункту относятся договоры с подрядчиками и прочие аналогичные бумаги. По окончании судебного разбирательства и вынесения положительного решения, придется обратиться в Росреестр. Здесь внесут изменения в документацию, выдав новые бумаги на объект недвижимости.

Шансы на положительный ответ в муниципалитете или суде повысит обращение в БТИ и архитектурное бюро. После него на объект вышлют инженера, который осмотрит результат изменения конструкции дома. Он сравнит переделку с действующим планом, внеся в него изменения. Потребуется и новый проект дома, если его площадь увеличилась после реконструкции. Иначе повышается риск отрицательного решения по ходатайству.

Отказ в легализации реконструкции дома

Мы знаем, как узаконить реконструкцию, но также знаем, почему могут отказать в удовлетворении просьбы. И такие основания нужно учесть еще до подачи заявления.

  1. Администрация выносит отказ, если земельный участок под зданием не оформлен в собственность. Предварительно нужно позаботиться о получении необходимых документов на землю.
  2. При несоответствии категории надела типу строительной конструкции тоже есть риск отказа. Решается проблема сменой категории или ВРИ.
  3. Если совладельцы или собственники смежных земель обратились в муниципалитет из-за допущенных в отношении этих лиц нарушений. В данном случае придется еще выплатить штраф, либо демонтировать пристройку за свой счет.
  4. Когда нет нужных документов из списка выше или за узакониванием обратилось ненадлежащее лицо.

Наши юристы заранее проверят наличие оснований для отказа, соберут все бумаги и добьются положительного ответа по заявлению.

Защитим ваши права по легализации самовольного строительства!

Обратитесь к нашим специалистам уже сегодня!

Бесплатное изучение Ваших правоустанавливающих документов на недвижимость в нашем офисе. Оценка перспектив дела.

Юристы по земельному праву с опытом от 8 лет. Действующие адвокаты. Кадастровые инженеры. Оценщики. Проектировщики.

Решения сложных вопросов

Защита интересов доверителя в судах всех инстанций, федеральных и муниципальных органах власти. Обжалование вступивших в силу решений!

Представительство в регионах

Специалисты нашей компании готовы обеспечить серьезную поддержку в любом регионе, даже в самой сложной ситуации!

Сам себе адвокат

защита прав в суде без адвоката

Самовольная постройка

Самовольная постройка

Понятие самовольной постройки

Самовольная постройка-это недвижимое имущество, возведенное на земельном участке, который в установленном законом порядке для этих целей застройщику не отводился или возведенное без получения всех необходимых документом, с нарушением градостроительных и строительных нор и правил. Таким образом, самовольная постройка является объектом недвижимого имущества и прежде чем назвать тот или иной объект к самовольной постройкой нужно установить, что он является недвижимостью.

Недвижимостью являются объекты, которые тесно связаны с землей, их перемещение невозможно без несоразмерного ущерба

В соответствии со ст.130 ГК РФ к недвижимости относятся следующие объекты:

1) земельные участки;

5) объекты незавершенного строительства;

Эти объекты подлежат постановки на кадастровый учет, право на них подлежит государственной регистрации.

Самовольная постройка – является результатом строительной деятельности людей. Строительная деятельность- это создание перечисленных объектов недвижимости.

Помещение является ограниченным пространством в здании, сооружение, а потому самовольной постройкой являться не может. Хотя помещения и являются результатом строительной деятельности, но они не могут быть ее самостоятельным объектом. Нельзя построить помещение, можно построить только здание или сооружение, в котором тем или иным образом выделяются помещения.

Части зданий и сооружений, функционирующие автономно от других частей, которые самостоятельно вводились в эксплуатацию, могут быть самостоятельными объектами реконструкции и сноса, могут признаваться объектами недвижимости, а значит, и самовольными постройками.

Самовольными постройками могут быть только новые объекты недвижимости.

[3]

Новые объекты недвижимости подразделяются на две группы:

1.объекты нового строительства;

2. объекты, созданные в результате преобразования уже существовавших объектов.

ГК РФ не отвечает на вопрос, в каких случаях изменения в ранее уже существовавшем объекте недвижимости делают его вновь созданным. Однако, совершенно очевидно, что прежний объект недвижимости должен существенно видоизмениться.

Соотношение понятия самовольного строительства и реконструкции

В соответствии с Градостроительным кодексом РФ реконструкция- это изменение параметров объекта недвижимости, его частей, объема, площади, высоты. К реконструкции относится надстройка, перестройка, замена или восстановление несущих конструкций, расширение объекта и иные улучшения объектов капитального строительства

В соответствии со ст.222 ГК РФ к самовольной постройке относятся и новые объекты недвижимости, возникшие в результате реконструкции. Из этого можно заключить, что реконструкция может приводить к созданию нового объекта, а может и не приводить. Но не всякая реконструкция, проведенная без соответствующего разрешения или с существенным нарушением строительных норм, является самовольной постройкой. К сожалению законодательно не определено какими критериями должен руководствоваться суд, делая вывод о том, создан ли в результате реконструкции новый объект недвижимости. Тем самым, создаются предпосылки для произвольного применения закона.

В большинстве случаев суды признают самовольной постройкой любой объект недвижимости, возникший в результате реконструкции, поскольку в результате нее прежний объект перестает существовать, а появляется новый объект недвижимости.

Какой объект недвижимости следует называть самовольной постройкой при реконструкции ? Что является самовольной постройкой все здание или его часть, этаж? К таким объектам относятся объекты.

Читайте так же:  Привлечение инвесторов в строительстве

Какой объект недвижимости следует считать самовольной постройкой при реконструкции ?

Закон так же не дает прямого ответа на этот вопрос. С одной стороны, положение о том, что ст. 222 ГК РФ распространяется «на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект», может ориентировать на вывод о том, что именно этот новый объект и становится самовольной постройкой. С другой стороны, здесь же содержится положение о том, что «суд обязывает лицо к сносу самовольно реконструированного недвижимого имущества лишь в том случае, если будет установлено, что объект не может быть приведен в состояние, существовавшее до проведения таких работ». Это предполагает возможность вынесения решения не о сносе объекта целиком, а лишь об устранении тех изменений объекта, которые явились результатом незаконной реконструкции (в нашем примере — демонтаж этажа или пристройки).

Видимо самовольной постройкой при реконструкции следует считать все подвергшееся реконструкции здание или сооружение. Что же касается возможности не принимать решение о сносе такой самовольной постройки, заменив его решением о приведении объекта в первоначальное состояние, то это специфическое для самовольно реконструированных объектов последствие, обусловленное возможностью восстановления положения, существовавшего до реконструкции без сноса всего объекта целиком.

Особенностью самовольной постройки является невозможность ее включения в гражданский оборот. Разрешение на ее ввод в эксплуатацию не может быть выдано, а выданное является недействительным. При таких обстоятельствах самовольная постройка всегда будет объектом незавершенного строительства, а утратить этот статус сможет только после легализации.

Таким образом, понятие самовольной постройки требует дополнительного правового урегулирования. Уточненное понятие самовольной постройки дано в ст.222 ГК РФ в редакция которой вступит в силу с 1.09.2015 года.

С 1 сентября 2015 года для узаконения самовольной постройки, кроме прежних требований добавятся еще два;

1. в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, должно иметь права, допускающие строительство на нем данного объекта;

2. на день обращения в суд постройка должна соответствовать параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах.

Обобщения судебной практике по делам данной категории Верховного Суда читайте здесь. Об изменения в законе с 1 сентября 2015 года читайте здесь.

Узаконивание (легализация) самостроя

Согласно ст. 222 Гражданского кодекса РФ, самовольная постройка — это здание, сооружение или другое строение, возведенное на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительство на нем данного объекта, либо возведенное или построенное без получения на это необходимых согласований, разрешений, в том числе с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Виды самовольного строительства

Самый распространённый вид самостроя в Москве — это самовольная реконструкция — когда происходит изменение параметров существующего здания, появляются так называемые пристройки, надстройки, в том числе мансардные этажи, антресоли, переоборудование чердаков и подкровельного пространства и т. д.

В последнее время появилась тенденция самовольной реконструкции складских или бывших производственных зданий, т. е. когда внутри одноэтажного здания с высотой обычно 10–12 метров обустраивают 2 или 3 этажа внутри, называя это антресолью, не увеличивая при этом общую высоту здания и площадь застройки, при этом увеличивая общую полезную площадь здания в 2–3 раза.

Второй вид самостроя — это самовольное строительство , то есть возведение с нуля, когда на пустом месте строят здание без разрешения на строительство, либо, когда сносят старое здание, а на его месте строят новое, большей площади и этажности.

Постановления Правительства Москвы №819-ПП и №829-ПП

Правительством Москвы приняты два ключевых постановления, касающиеся борьбы с самостроями в Москве и регулирующие порядок принятия и реализации решений в отношении самостроев:

  1. Постановления Правительства Москвы от 11 декабря 2013 г. N819-ПП «Об утверждении Положения о взаимодействии органов исполнительной власти города Москвы при организации работы по выявлению и пресечению незаконного (нецелевого) использования земельных участков».
  2. Постановление Правительства Москвы от 8 декабря 2015 г. N 829-ПП «О мерах по обеспечению сноса самовольных построек на отдельных территориях города Москвы».

Помимо этого, 03 августа 2018 г. принят Федеральный закон N 339-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и статью 22 Федерального закона «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»», согласно которому предусматривается снос самовольно возведённых (реконструированных) объектов только по решению суда . Также у правообладателя появилась возможность привести самовольную постройку в соответствие с установленными требованиями (легализовать или узаконить). На это отводится срок от 6 месяцев до 3 лет. В результате на такую постройку может быть оформлено право собственности.

Сейчас Государственной инспекцией по контролю за использованием объектов недвижимости в г. Москве (ГИН) проводится планомерная работа по выявлению и пресечению фактов самовольного строительства или реконструкций объектов недвижимости. При выявлении признаков самовольного строительства, сотрудниками Госинспекции по недвижимости составляется соответствующий акт, фиксирующий данные нарушения, который направляется собственнику и в Департамент городского имущества г. Москвы (ДГИ). В случае если собственник не предпринимает никаких действий по узакониванию самостроя, ДГИ подает на правообладателя земельного участка в суд за использование земельного участка не по назначению и с требованием о сносе здания.

Порядок узаконивания (легализации) самостроя

Согласование объектов самовольного строительства или незаконной реконструкции в Москве возможно одним из двух способов:

  1. В административном порядке — через Градостроительную земельную комиссию (ГЗК) — это наиболее эффективный метод узаконивания объекта, данная процедура значительно проще и короче по срокам, чем судебный процесс.

Процесс узаконивания начинается с подачи заявления на имя Заместителя Мэра Москвы в Правительстве Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Хуснуллина М.Ш. с просьбой рассмотреть вопрос о сохранении объекта недвижимости в существующих объемах. После этого Государственной инспекцией по контролю за использованием объектов недвижимости (ГИН) проводится процедура обследования объекта и земельного участка, на котором он расположен, направляются запросы в другие инстанции (Департамент городского имущества г. Москвы (ДГИ), Москомархитектура, Префектура, Мосгоргеотрест и т. д.) с целью формирования «общей картины» для вынесения вопроса на рассмотрение ГЗК.

ГЗК, рассмотрев Ваше обращение на заседании Рабочей группы, может принять решение:

  • «положительное» — о сохранении объекта путём прохождения собственником ряда мероприятий по узакониванию (легализации), в том числе оплаты штрафа в бюджет города;
  • «отрицательное» — о передаче дела в суд с требованием о сносе объекта или возврату в первоначальное состояние — если выявлены какие-либо нарушения, риски и т. д. или если собственник объекта не принимает дальнейшие условия по узакониванию (легализации), а также оплате штрафа.

При принятии ГЗК положительного решения, т. е. о сохранении объекта, вносятся изменения в ПЗЗ и оформляется ГПЗУ с новыми параметрами строительства, разрабатывается и согласовывается проектная документация на объект, получается разрешение на строительство и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Параллельно переоформляются земельные отношения с городом — вносятся изменения в Договор аренды земельного участка в части изменения параметров объекта и вида его разрешенного использования (при необходимости).

  1. Узаконивание через суд. Часто собственники начинают узаконивание самостроя через суд не по своей инициативе, а когда становятся ответчиками по иску Департамента городского имущества г. Москвы (ДГИ).

Метод узаконивания самостроя через суд мы используем крайне редко, только если видим и понимаем, что решение суда может быть в нашу пользу. В противном случае, если очевидно, что ситуация безнадежная и судебный процесс может быть проигран, мы не беремся за данный вопрос.

Читайте так же:  Оквэд дизайн интерьера

Процесс узаконивания самостроя через суд отличается от узаконивания через ГЗК только тем, что у Вас на руках будет судебное решение о возможности узаконить Ваш самострой, в т. ч. получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию и внести изменения в Росреестр, но только в том случае если объект не нарушает права третьих лиц, не представляет опасность жизни и здоровью, и построен согласно градостроительным нормам и правилам. При этом не будет гарантий того, что Москомархитектура согласует архитектурно-градостроительное решение (АГР) Вашего самостроя, без которого невозможно будет получить разрешение на строительство.

Важно! Согласование самостроя в Москве, вне зависимости от вида строительства, т. е. вне зависимости от того сделана незаконная реконструкция или незаконное строительство объекта с нуля, выполняется в одном и том же порядке.

Градостроительно-земельная комиссия (ГЗК)

Градостроительно-земельная комиссия г. Москвы (ГЗК) — специализированный орган, созданный на основании Постановления Правительства Москвы №1019-ПП от 16.11.2010г. «О создании Градостроительно-земельной комиссии города Москвы» для решения вопросов в области градостроительства, инвестиционной деятельности, земельных отношений, строительства, реконструкции объектов капитального строительства, реставрации недвижимых объектов культурного наследия.

Решения ГЗК принимает на заседаниях рабочих групп, которые проводятся в закрытом режиме по мере необходимости, но не реже 2-х раз в месяц под председательством Мэра Москвы — Собянина С. С. или заместителя Мэра Москвы в Правительстве Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Хуснуллина М. Ш.

В круг вопросов, находящихся в компетенции ГЗК, входят:

  1. Рассмотрение и принятие решений по вопросам в области градостроительной деятельности, в том числе:
    • о необходимости внесения изменений в Генплан г. Москвы;
    • о необходимости внесения изменений в ПЗЗ;
    • о необходимости подготовки проектов планировки территории;
    • о необходимости подготовки и об одобрении проектов межевания территории;
    • об отмене ранее выданных ГПЗУ и т. д.
  2. Рассмотрение и принятие решений по вопросам в области земельных отношений, в том числе:
    • об изменении цели предоставления земельных участков;
    • о применении штрафных санкций в связи с ненадлежащим исполнением обязательств, содержащихся в договорах аренды (пользования) земельных участков;
    • об условиях осуществления компенсации (возмещения) правообладателям подлежащих освобождению земельных участков и (или) подлежащих сносу иных объектов недвижимого имущества и т. д.

В настоящее время практически 90 % случаев, связанных с любым видом земельно-имущественных отношений с городом, проходят через ГЗК, в частности:

  • оформление или переоформление земельных отношений с городом;
  • узаконивание (легализация) самостроя;
  • смена функционального назначения здания;
  • изменением ВРИ земельных участков и т. д.

Сроки узаконивания (легализации) незаконного строительства

Узаконивание (легализация) самостроя в Москве в административном порядке, т. е. через ГЗК, в среднем длится 3–6 месяцев, в сложных случаях — от 6 до 18 месяцев. В судебном порядке эта же процедура может растянуться на годы.

Согласование реконструкция здания

Со временем может потребоваться увеличение полезной площади, этажности, изменение планировки или обновление фасада здания. Реконструкция позволяет решить все эти вопросы или включить отдельные работы:

  • переоборудование внутренних помещений;
  • изменение площади объекта (перепланировка и строительство мансард, возведение пристроек, надстройка новых этажей и т. д.);
  • обновление или изменение фасада здания;
  • усиление несущих конструкций сооружения и т. д.

Отличие реконструкции здания от перепланировки

  • Восстановление (например, усиление фундамента здания), замена (например, замена деревянных перекрытий на ж/б), возведение новых (например, надстройка мансардного этажа) несущих конструкций.
  • Может затрагиваться фундамент.
  • Изменение площади посредством пристроек, надстроек и т. д.
  • Часто полностью меняются внутренние инженерные системы здания.
  • Наружная отделка фасада может меняться (например, устройство вентилируемого навесного фасада).
  • Для всех видов работ по реконструкции требуется проектная документация, согласованная в установленном порядке и разрешение на строительство.
    • Несущие конструкции практически не затрагиваются (исключение — расширение проема в несущей стене).
  • Работы не затрагивают фундамент.
  • Перепланировка проводится в рамках исходной имеющейся площади, которая остается неизменной.
  • В редких случаях выполняется замена инженерных систем (например, замена электрики, в связи с новой планировкой).
  • Фасад не затрагивается (исключение — замена окон).
  • Требуется Проект перепланировки помещений, согласованный в БТИ.
  • Если проще, допустим, вы хотите надстроить еще один этаж к своему зданию — это реконструкция, если хотите из одного большого помещения сделать два, соорудив перегородку — это перепланировка, а если собираетесь протянуть после перепланировки дополнительные инженерные системы — это переустройство.

    Основные виды реконструкции здания

    Самый распространенный вид реконструкции — это увеличение эксплуатируемых площадей объекта путем различного рода пристроек и надстроек. В большинстве случаев реконструкция здания выполняется в виде:

    надстройки — увеличение этажности

    пристройки — увеличение площади застройки

    устройства антресольного этажа, освоения чердака, подкровельного пространства или технического этажа — увеличение площади здания, без изменения его внешних габаритов и т. д.

    Возведение любой надстройки или пристройки требует в обязательном порядке согласования: от внесения изменений в ГПЗУ и разработки проектной документации до ввода реконструируемого здания в эксплуатацию.

    Видео (кликните для воспроизведения).

    Некоторые владельцы зданий эксплуатируют подобного рода самострои, не задумываясь о том, что в настоящее время Государственной инспекцией по недвижимости (ГИН) в Москве совместно с Департаментом городского имущества г. Москвы (ДГИ) ведется работа по выявлению объектов самовольного строительства и самовольной реконструкции, с последующим выставлением штрафов за самострой и требованиями вернуть здание в изначальное состояние. При их невыполнении ДГИ подает в суд на снос объекта незаконного строительства (реконструкции).

    Получение ГПЗУ и внесение изменений в ПЗЗ

    В большинстве случаев реконструкция связана с изменением не только технико-экономических показателей реконструируемого здания (общей площади, площади застройки, высоты и т. д.), но и изменением вида разрешенного использования (ВРИ) земельного участка и сменой назначения строения.

    Если параметры разрешенного использования реконструируемого здания не совпадают или превышают действующие параметры ГПЗУ, то необходимо вносить изменения в ПЗЗ (Правила землепользования и застройки), в противном случае Ваш реконструируемый объект рано или поздно будет выявлен Государственной инспекцией по недвижимости (ГИН) и попадет в перечень объектов Постановления правительства г. Москвы №819-ПП от 11.12.2013г. и №829-ПП от 08.12.2015г., согласно которому, данный объект будет подлежать сносу.

    Если вид разрешенного использования земельного участка и назначение здания также не соответствуют ГПЗУ и правоустанавливающим документам, необходимо вносить изменения не только в ГПЗУ, но и в Договор аренды земельного участка.

    Подробнее о внесении изменений в ПЗЗ смотрите в разделе Получение ГПЗУ и внесение изменений в ПЗЗ .

    Получение разрешения на строительство (реконструкцию)

    Обязательным документом для начала работ является разрешение на строительство.

    Оно подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом (в т. ч. ГПЗУ), проектом планировки территории и проектом межевания территории, при выполнении строительных работ или реконструкции объекта капитального строительства.

    Порядок выдачи разрешения регламентируется статьей 51 Градостроительного кодекса РФ.

    Оформление заявления на получение разрешения на строительство оформляется в электронном виде через портал государственных или муниципальных услуг.

    Данный документ дает застройщику право осуществлять работы, за исключением случаев, когда разрешение не требуется.

    В каких случаях разрешение на строительство (реконструкцию) не требуется?

    Получение разрешения не требуется в случае:

    • строительства, реконструкции на садовом земельном участке жилого дома, садового дома, хозяйственных построек, гаража;
    • строительства, реконструкции объектов ИЖС;
    • строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования;
    • строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства;
    • изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные решения объекта, не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом;
    • капитального ремонта объектов капитального строительства;
    • строительства или реконструкции буровых скважин.
    Читайте так же:  Штатная численность

    Самовольная реконструкция жилого дома

    Итак, строительство — это создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства). Тогда как реконструкция представляет собой изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей (далее — этажность), площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения. В соответствии со ст. 21 Федерального закона от 17.11.1995 N 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в РФ» под изменениями архитектурных объектов (к ним, в частности, относятся здание, сооружение, комплекс зданий и сооружений, их интерьер, объекты благоустройства) понимается достройка, перестройка, перепланировка. Указанные работы должны выполняться в соответствии с ГК РФ, договором на создание и использование архитектурного проекта Суханов, Е. А. Лекции о праве собственности / Е. А. Суханов. — М.: Юридическая литература, 2008 , стр. 122..

    Реконструкция жилого дома может включать: изменение планировки помещений, возведение надстроек, встроек, пристроек, а при наличии обоснований — частичную разборку здания; повышение уровня инженерного оборудования, включая наружные сети (кроме магистральных); замену изношенных и морально устаревших конструкций и инженерного оборудования на современные, более надежные и эффективные, улучшающие эксплуатационные показатели жилого дома; улучшение архитектурной выразительности здания, а также благоустройство прилегающей территории.

    В Ведомственных строительных нормах ВСН 58-88 (р) «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения», утвержденных Приказом Госкомархитектуры РФ при Госстрое СССР от 23.11.1988 N 312, говорится о том, что входит в понятие реконструкции указанных объектов недвижимости. Согласно п. 5.3 при реконструкции зданий (объектов) исходя из сложившихся градостроительных условий и действующих норм проектирования помимо работ, выполняемых при капитальном ремонте, могут осуществляться:

    — изменение планировки помещений, возведение надстроек, встроек, пристроек, а при наличии необходимых обоснований — их частичная разборка;

    — повышение уровня инженерного оборудования, включая реконструкцию наружных сетей (кроме магистральных);

    — улучшение архитектурной выразительности зданий (объектов), а также благоустройство прилегающих территорий.

    При реконструкции объектов коммунального и социально-культурного назначения может предусматриваться расширение существующих и строительство новых зданий и сооружений подсобного и обслуживающего назначения, а также строительство зданий и сооружений основного назначения, входящих в комплекс объекта, взамен ликвидируемых.

    Таким образом, можно сделать вывод о том, что результатом строительства является создание нового объекта недвижимости, в отношении которого можно заявлять иски вещно-правового характера (иск о признании права собственности на самовольную постройку), а после реконструкции произошло только изменение технических характеристик и показателей существующего объекта.

    Реконструкция объектов недвижимости, право собственности на которые зарегистрировано в установленном порядке, проведенная без оформления необходимой документации и разрешений, осуществляется очень часто Статья: Снос «самоволок» (Кузлякин С.) («ЭЖ-Юрист», 2009, N 34).

    Существуют различные мнения относительно того, является ли реконструированный объект самовольной постройкой или нет.

    Первая позиция, относящая эти строения с незаконными пристройками к категории самовольных строений, основана на следующем.

    Выполненные работы по пристройке являются реконструкцией существующего объекта. Результат реконструкции — объект недвижимости с новыми техническими характеристиками. Для осуществления реконструкции необходимо получение соответствующего разрешения (как и для строительства), за исключением случаев, оговоренных в ГрК РФ. Его отсутствие влечет признание реконструированного объекта в целом самовольной постройкой.

    В соответствии с Инструкцией о проведении учета жилищного фонда в РФ, утвержденной Приказом Министерства РФ по земельной политике, строительству и ЖКХ от 04.08.1998 N 37, самовольной постройкой без соответствующего разрешения является:

    — реконструкция жилых домов (частей домов);

    — переоборудование правомерно возведенных нежилых зданий в жилые и наоборот;

    — возведение нового здания при наличии разрешения на капитальный ремонт старого;

    — возведение дополнительных зданий.

    Слабая сторона этой позиции состоит в том, что на самовольную постройку право собственности не возникает. Но право собственности на объект, который был реконструирован, уже признано (в нереконструированном виде). При этом в ГК РФ отсутствуют соответствующие основания для прекращения права собственности (самовольная реконструкция объекта недвижимости) на данный объект Статья: О признании права собственности на самовольную постройку в судебной практике (Козлов Е.В.) («Нотариус», 2008, N 2).

    [2]

    Второе мнение состоит в том, чтобы считать самовольной постройкой только пристроенную часть объекта недвижимости и признавать право собственности необходимо только на нее. При этом сведения, содержащиеся в ЕГРП на первоначальный объект, изменению не подлежат. Ведь пристройка будет оформляться в самостоятельном порядке в качестве части дома Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть первая: учеб.-практич. комментарий (постатейный) / Е.Н. Абрамова, Н.Н. Аверченко, Ю.В. Байгушева и др.; под ред. А.П. Сергеева. М.: Проспект, 2010. стр. 602.

    Но проблема заключается в том, что выделить «часть» чаще всего не представляется возможным, так как в данном случае должны быть соблюдены требования об обособленности и изолированности пристроенного помещения. А в случае, если реконструированный объект недвижимости представляет собой единое целое, вообще нет оснований для его искусственного раздела на составные части.

    Рассмотрим примеры судебной практики по данным проблемам.

    В соответствии с Обзором судебной практики Второго арбитражного апелляционного суда по разрешению споров, связанных с применением ст. 222 ГК РФ, одобренном на заседании Президиума Суда 25.12.2007, в порядке, предусмотренном ст. 222 ГК РФ, нельзя признать самовольной постройкой здание, в котором были осуществлены перепланировки и переустройства.

    Акционерное общество обратилось с иском в арбитражный суд о признании права собственности на здание тренажерного зала и магазина, восстановленное на месте бани, пострадавшей от пожара в 1997 г., с изменением целевого назначения и конфигурации здания.

    Решением суда первой инстанции истцу было отказано в удовлетворении исковых требований, поскольку истец сознательно нарушил установленный законодательством порядок осуществления строительства при восстановлении спорного объекта.

    Проанализировав наличествующие в деле доказательства, апелляционный суд пришел к выводу, что представленные истцом документы могут свидетельствовать о перепланировке и переустройстве помещений в здании, но не о самовольном строительстве. Доказательств того, что осуществлено самовольное строительство, истец не представил.

    Кроме того, отсутствуют доказательства, свидетельствующие о том, что восстановленные объекты соответствуют требованиям градостроительного законодательства; а также заключения компетентных органов о том, что данное здание не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц.

    Учитывая, что в порядке, предусмотренном ст. 222 ГК РФ, нельзя признать самовольной постройкой здание, в котором были осуществлены перепланировки и переустройства, а также допущенные истцом нарушения требований земельного законодательства, в отсутствие доказательств факта строительства здания, суды отказали истцу в удовлетворении требований (дело N А82-6588/2006-9).

    [1]

    В Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.05.2007 N 2358/06 было установлено следующее // СПС «Консультант Плюс», 2011. Предмет спора — здание кинотеатра «Парус». Оно было введено в эксплуатацию в 1981 г. В отношении его был заключен инвестиционный контракт на создание развлекательного комплекса «Парус» путем реконструкции (модернизации) здания.

    В силу п. 1.9 контракта под реконструкцией стороны определили комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий, связанных с изменением назначения объекта недвижимости. В результате реализации инвестиционного плана размер общей площади развлекательного комплекса «Парус» значительно изменится и составит 8068 кв. м, что превышает площадь кинотеатра более чем в 3 раза.

    В результате проведения указанных работ объект недвижимости (кинотеатр «Парус») был снесен, то есть уничтожен. Данное обстоятельство подтверждается заключением Инспекции Государственного архитектурно-строительного надзора города Петропавловска-Камчатского, из которого следует, что конструкции кинотеатра разобраны до отметки минус 3,7 м; актом обследования объекта «Кинотеатр «Парус»; актом приемки выполненных работ по разборке всех конструкций здания кинотеатра, составленным обществом и подрядной организацией; актом о списании объекта основных средств — здания кинотеатра «Парус»; заключением Управления Главгосэкспертизы России о том, что строительная площадка, на которой ведутся работы по реконструкции, расположена на месте, где ранее размещался кинотеатр «Парус»; справкой ГУП «Камчатское областное БТИ» о том, что здание кинотеатра снесено, на техническом учете не состоит.

    Читайте так же:  Форма договора на оказание услуг

    Согласно ст. 235 ГК РФ уничтожением имущества прекращается право собственности на это имущество. Иск о признании права собственности является вещно-правовым способом защиты нарушенного права собственности на определенную вещь и, следовательно, не подлежит удовлетворению, если указанная вещь погибла или уничтожена // СПС «Консультант Плюс», 2011.

    Достаточно часто суды считают необходимым разграничивать понятия «новое строительство» и «реконструкция», так как в результате реконструкции в любом случае не может быть создана самовольная постройка (независимо от того, возникают ли в процессе ее проведения новые объекты либо происходит лишь общее увеличение полезных площадей здания). В качестве примера можно привести Постановление ФАС Московского округа N КГ-А40/6185-00 // СПС «Консультант Плюс», 2011.

    Позиция суда была основана на следующем. Самовольная постройка — это недвижимое имущество, созданное с нарушением установленного порядка (на неотведенном земельном участке, либо без разрешительной документации, либо с нарушением градостроительных и строительных норм).

    Главное в данном определении — созданное недвижимое имущество. То есть ранее данный объект не существовал. А объекты, которые были реконструированы, не могут быть самовольными постройками.

    Исходя из положений гражданского законодательства, нельзя определить правовые последствия реконструкции объекта недвижимости. В ГК РФ отсутствует норма, согласно которой по причине произведенной реконструкции происходит изменение права собственности на вещь.

    В связи с этим нельзя не согласиться с мнением судей о том, что к отношениям по самовольной реконструкции нормы о самовольном строительстве не могут применяться в полной мере.

    Как защитить объект от признания самовольной постройкой и последующего сноса?

    Юрист Бюро присяжных поверенных «Фрейтак и Сыновья»

    специально для ГАРАНТ.РУ

    Борьба с самовольными постройками является одним из трендов современной московской действительности, причем под угрозу уничтожения попадают не только временные, но и капитальные постройки. В своей колонке я рассмотрю, что является факторами риска для признания постройки самовольной и какие аргументы необходимо приводить в судебном споре с государственными органами.


    Признаки признания постройки самовольной

    Самовольными постройками могут быть признаны объекты капитального строительства (недвижимого имущества). Временные постройки, являющиеся движимым имуществом, также попадают в категорию риска: могут быть демонтированы в связи с признанием права собственности на них отсутствующим.

    В случае, когда зарегистрированные в ЕГРН объекты недвижимого имущества имеют признаки самовольной постройки, наличие регистрации не исключает удовлетворения судом требования об ее сносе (п. 23 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», далее – Постановление). Это объясняется необходимостью наличия правового основания для внесения записи в ЕГРН: например, акта госоргана – разрешения на строительство как основания возведения здания.

    Доказывание добросовестного приобретения постройки на основании действительной сделки также не защитит собственника от ее сноса. Способом правовой защиты добросовестного приобретателя может стать только взыскание убытков с первоначального собственника постройки.

    Гражданское законодательство предусматривает следующие признаки для признания постройки самовольной:

    • нарушение норм земельного законодательства, в виде неоформления права на земельный участок под постройкой, то есть в отсутствии, например, права собственности или права аренды (с правом возведения на участке объекта) на земельный участок;
    • возведение постройки без полученного разрешения на строительство, предусмотренного ст. 51 Градостроительного кодекса;
    • возведение постройки на земельном участке с нарушением его разрешенного использования (определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 19 июля 2016 г. № 18-КГ16-61, апелляционное определение Судебной коллегии по административным делам ВС РФ от 29 апреля 2016 г. № 5-АПГ16-12);
    • возведение постройки на земельном участке с нарушением территориального зонирования в соответствии со ст. 35-40 Градостроительного кодекса РФ;
    • незаконная реконструкция объекта, которая привела к возникновению нового объекта) и иные нарушений градостроительных норм.

    В соответствии с п. 29 Постановления ст. 222 Гражданского кодекса не регулирует демонтаж временных построек, а также на перепланировку, переоборудование недвижимого имущества, в результате которых не создан новый объект.

    Полномочиями по принятию решения о сносе самовольной постройки обладает:


    Виды судебных споров, связанных с самовольной постройкой

    Споры по искам о признании права собственности на самовольную постройку, инициированные лицами, которые возвели такие объекты.

    Истец может рассчитывать на признание права собственности на самовольную постройку, если:

    • участок под постройкой принадлежит истцу на праве собственности, постоянного бессрочного пользования или на иных законных правах;
    • постройка соответствует параметрам строительства в документации по планировке территории и правилами землепользования и застройки;
    • соблюдены все требования безопасности (строительные нормы, правила пожарной безопасности и иные технические нормы), а также права третьих лиц.

    Суды единообразно применяют названные условия, если они не соблюдены, шансов у собственника постройки на ее сохранение практически нет.

    Смягчающим условием при применении п. 3 ст. 222 ГК РФ является то, что само по себе отсутствие разрешения на строительство не может служить основанием для отказа в признании права собственности. В соответствии с п. 26 Постановления истец должен доказать, что принял необходимые меры для легализации постройки, то есть подал все необходимые документы для получения разрешения на строительство и (или) на ввод объекта в эксплуатацию. Данное положение позволяет добросовестному застройщику, выполнившему иные требования п. 3 ст. 222 ГК РФ, рассчитывать на признание права собственности на спорную постройку.

    Споры по искам о сносе самовольной постройки, в рамках которых уполномоченный орган (в Москве, например, в Департамент городского имущества г. Москвы) заявляет одновременно следующие требования:

    • о признании самовольной постройкой объекта недвижимого имущества;
    • об обязании ответчика снести объект недвижимого имущества;
    • о признании отсутствующим права собственности ответчика на объект;
    • об обязании ответчика освободить земельный участок путем демонтажа объекта.

    Эти на первый взгляд противоречивые требования заявляют для предупреждения потенциально возможного отказа в удовлетворении иска по основанию неверного определения типа постройки, то есть по формальным основаниям в связи с неправильно сформулированными исковыми требованиями. Отнесение типа спорной постройки к капитальным или временным преимущественно происходит уже в процессе разрешения спора при проведении строительно-технической экспертизы.

    Первые два требования относятся к капитальным строениям, связанные с ними отношения регулируются ст. 222 ГК РФ. Вторые два требования относятся к временным постройкам, к которым не применяются положения ст. 222 ГК РФ, в отношении таких строений заявляют негаторные требования о признании отсутствующим права собственности на объект в рамках ст. 304 ГК РФ.

    Данный формат исковых требований вызывает у ответчика необходимость давать различные аргументы на каждый блок требований.

    В случае если спор связан с объектом недвижимого имущества, возникшим в связи с проведением самовольной реконструкции, требования о приведении объекта в первоначальное состояние до проведения самовольной реконструкции или о сносе постройки также должны быть рассмотрены с учетом критериев признания постройки самовольной. При доказывании отсутствия факта создания нового объекта посредством самовольной реконструкции нужно учитывать, что созданием нового объекта является изменение индивидуализирующих характеристик объекта (высоты, площади, этажности и т.п.) (определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 23 июня 2015 г. № 24-КГ15-6).

    Читайте так же:  Зарплата генерального директора

    Для разрешения споров по требованиям о приведении объекта недвижимого имущества в первоначальное положение после проведения незаконной перепланировки (например, надстройки, изменившей высотные характеристики здания) не нужно доказывать наличие всех предусмотренных п. 3 ст. 222 ГК РФ обстоятельств. Достаточно доказать, что перепланировка не является реконструкцией (например, на основании технического заключения о состоянии несущих конструкций, допустимости и безопасности выполненных работ в здании), то есть изменения не затрагивают конструктивные и иные характеристики надежности и безопасности, не превышают предельные параметры разрешенного строительства (постановление Арбитражного суда Московского округа от 18 июля 2017 г. № Ф 05-8418/2017 по делу № А40-242003/2015). Установление таких фактических обстоятельств подтверждает отсутствие необходимости в получении разрешения на строительство (подп. 4 п. 1 ст. 4 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации»).

    Для сохранения постройки необходимо доказать следующие фактические обстоятельства:

    Наиболее сложным является доказывание наличие всех обстоятельств п. 3 ст. 222 ГК РФ: наличия разрешения на строительство или необоснованного отказа в его выдаче, расположения объекта в территориальной зоне, в которой строительство объектов спорного типа разрешено, а также наличия прав на земельный участок под объектом у создателя постройки. Для доказывания фактов необходимо предоставить суду следующие доказательства:

    • законность владения и пользования или пользования землей может быть доказана свидетельствами о праве собственности на земельный участок (выпиской из ЕГРН), о праве постоянного (бессрочного) пользования, договором аренды (с правом возведения объекта);
    • добросовестность при получении разрешения на строительство и/или акта ввода постройки в эксплуатацию доказывают предоставлением обращений в уполномоченные орган или согласованных уполномоченными органами (например, Москомархитектуры, Центром государственного санитарно-эпидемиологического надзора)архитектурных концепций строительства (реконструкции) объектов (постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 29 апреля 2013 г. по делу № А40-15485/11-28-131) и судебных актов, подтверждающих признание незаконными отказов администрации в выдаче разрешений на строительство;
    • факт соблюдения иных градостроительных, строительных, экологических, противопожарных и иных норм и правил и отсутствие нарушений прав и охраняемых законом интересы других лиц, угроз жизни и здоровью граждан может быть доказано соответствующим экспертным заключением (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 18 мая 2011 г. № по делу № А74-1315/2010).

    Победа в споре с уполномоченными органами возможна также при доказывании хотя бы одного из двух фактов:

    • истечения срока исковой давности для предъявления требований о сносе самовольной постройки (три года со дня, когда уполномоченный орган узнал о нарушении права);
    • возведения постройки в период до 1995 года, то есть до даты вступления в силу ст. 222 ГК РФ.

    Срок исковой давности исчисляется для органов власти независимо от перераспределения полномочий между ними (постановление Президиума ВАС РФ от 11 октября 2011 г. № 7337/11 по делу № А10-1434/2009). Органы власти имеют возможность получать сведения о государственном техническом учете и государственной регистрации прав на спорный объект (определение ВС РФ от 14 июля 2015 г. № 305-ЭС14-8858 по делу А40-161453/2012, постановление Президиума ВАС РФ от 4 сентября 2012 г. № 3809/12, постановление Президиума ВАС РФ от 18 июня 2013 г. № 17630/12). То есть передача полномочий по контролю в сфере строительства или земельных отношений не влечет перерыва в сроке исковой давности. Предполагается, что о нарушении своего права органы власти узнают с даты регистрации права собственности на здание в ЕГРН.

    Поскольку органы государственной власти заявляют требования, которые применимые и к капитальным, и к временным постройкам, изначально необходимо доказать факт отнесения постройки к объектам недвижимого имущества. Доказать этот факт поможет строительно-техническая экспертиза и предоставление технического паспорта БТИ на здание. Если в ином деле рассматривался вопрос о капитальности спорного объекта, возможно использовать преюдициальное значение такого факта.

    Доказать отнесение постройки к капитальным объектам важно, поскольку в отношении временных построек органы власти заявляют негаторные требования, к которым не применяются правила о сроке исковой давности (ст. 208 ГК РФ, п. 7 Постановление Пленума ВС РФ от 29 сентября 2015 г. № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности»). То есть пропуск срока исковой давности органом власти можно только в связи со спорным объектом недвижимости.

    Для применения срока исковой давности необходимо доказать отсутствие следующих фактов (п. 6, п. 7 информационного письма Президиума ВАС РФ от 9 декабря 2010 г. № 143, п. 22 Постановления):

    • постройка влечет нарушение прав истца, владеющего земельным участком, при создании постройки на земельном участке без его согласия.
    • постройка угрожает жизни и здоровью граждан.

    Доказывание отсутствия угроз жизни и здоровью населения, связанных с постройкой, возможно за счет предоставления в суд экспертного заключения. Отсутствие у собственника земли (не являющегося собственником объекта) фактического владения землей под спорным объектом, даже в случае отсутствия его прямого согласия на возведение объекта, подтверждает необходимость применения общего срока исковой давности (постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 28 сентября 2017 г. № Ф02-4560/2017 по делу № А19-8769/2016, определение Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 14 июля 2015 г. № 305-ЭС14-8858 по делу А40-161453/2012). При этом неоднократное заключение краткосрочных договоров аренды земельного участка под спорным объектом свидетельствует об осведомленности истца о нахождении такого объекта на участке (определение ВС РФ от 4 сентября 2015 г. № 305-ЭС15-11735 по делу № А40-102753/2013).

    Доказывание факта возведения постройки в период до 1995 года, то есть до даты вступления в силу ст. 222 ГК РФ, является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении требований о сносе самовольной постройки. Правила о признании самовольной постройкой не применяются к объектам, возведенным до 1995 года, в связи с тем, что гражданское законодательство обратной силы не имеет (п. 1 ст. 4 ГК РФ) и на основании постановления Президиума ВАС РФ от 24 января 2012 г. № 12048/11, постановления Президиума ВАС РФ от 19 ноября 2013 г. № 6557/13.

    Частой ситуацией является несовпадение даты фактической постройки здания и даты регистрации права собственности на нее. Доказывать нужно именно дату возведения постройки, для чего необходимо предоставить следующие документы: технический план приватизации и распоряжение Госкомимущества об утверждении плана. Косвенным доказательством постройки здания до 1995 года может быть акт оценки стоимости имущества при приватизации.

    Видео (кликните для воспроизведения).

    Таким образом, суды принимают решения в пользу сохранения спорной постройки при невозможности доказать наличие всех необходимых условий для признания ее режима законным только при наличии признака давности: пропуска уполномоченным органом срока исковой давности или возведения постройки до введения в действие ГК РФ.

    Источники


    1. Пиголкин, Ю.И. Атлас по судебной медицине / Ю.И. Пиголкин. — М.: Медицинское Информационное Агентство (МИА), 2015. — 726 c.

    2. Марат, Ж.П. План уголовного законодательства; Иностранной литературы, 2012. — 152 c.

    3. Конституционное право зарубежных стран; АСТ, Сова — Москва, 2010. — 160 c.
    4. Решетников, В.И. Экологическое право. Курс лекций; М.: Щит-М, 2011. — 331 c.
    5. Под редакцией Дмитриевой И. К., Куренного А. М. Трудовое право России. Практикум; Юстицинформ — Москва, 2011. — 792 c.
    Самовольная реконструкция жилого дома
    Оценка 5 проголосовавших: 1

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

    Please enter your comment!
    Please enter your name here