Регистрация залога недвижимости

Ответы на вопросы по теме: "Регистрация залога недвижимости" с профессиональной точки зрения. Здесь собран полный тематический материал и ответы на вопросы максимально развернуты. Всегда имеются нюансы - если это ваш случай, то обратитесь к дежурному консультанту.

Залог недвижимости или передача собственности: как оформить заем, чтобы не остаться на улице

Адвокат (Адвокатская палата г. Москвы)

специально для ГАРАНТ.РУ

Процесс приватизации жилых помещений, начавшийся с принятием Федерального закона РФ от 4 июля 1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», вовлек жилые помещения, принадлежащие гражданам на праве собственности, в полноценный гражданский оборот. Квартиру теперь можно продать, подарить, поменять, передать в залог и совершить другие сделки. В последние годы широкое распространение получил способ оформления заемных отношений и залога для его обеспечения посредством заключения сделки купли-продажи.

Суть этого способа в следующем – владелец квартиры, нуждающийся в заемных средствах и кредитор, предоставляющий такой заем, вместо оформления предусмотренных в таких случаях договоров займа и залога недвижимости, оформляют договор купли-продажи квартиры с правом обратного выкупа этой квартиры заемщиком. Сложность механизма заключается в том, что прямо в законодательстве такого способа кредитования и обеспечения кредитных обязательств не предусмотрено. По этой причине при заключении таких сделок допускается много ошибок. При этом незащищенной стороной в этой схеме становится заемщик, часто оказывающийся на улице. Нередко неосторожные граждане становятся жертвами мошенников, хорошо подготовленными в юридических аспектах этих взаимоотношений. Какие ошибки допускают заемщики, на примерах судебной практики попробуем разобраться в этом материале.

Ошибка № 1. Оформление вместо сделки займа и залога договора купли-продажи квартиры

«Т. обратилась в суд с иском к С. С требованием признать мнимой сделкой договор купли-продажи квартиры, заключенный 26 августа 2013 года между Т. и С. В обоснование заявленных требований истец указала, что в августе 2013 года ей потребовалась денежная сумма в размере *** руб. Ответчик С. согласился предоставить денежные средства, предложив в обеспечение договора займа заключить договор купли-продажи квартиры с правом выкупа после возврата займа. По мнению истца, договор купли-продажи квартиры фактически прикрывал договор займа». В удовлетворении исковых требований истцу было отказано, квартира осталась в собственности кредитора.

Ошибка № 2. Отсутствие надлежащим образом оформленного соглашения о денежном займе и о праве обратного выкупа квартиры

Если заем и залог все же оформлены договором купли-продажи недвижимости, необходимо чтобы отдельно были оформлены отношения по поводу займа и праве обратного выкупа недвижимости. В противном случае суд сможет лишь констатировать факт заключения сторонами сделки купли-продажи недвижимости и любые возражения заемщика о том, что он платил по договору займа, или о том, что он вправе выкупить обратно свою недвижимость, суд оставит без внимания.

Из постановления Президиума Московского областного суда от 19 августа 2015 г. № 394 по делу № 44г-196/15, 4Г-3858/2015:

«А.В.И. обратился в суд иском о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным, применении последствий недействительности сделки к С., А.М.П., А.В.П., ОАО «АКБ Московский областной банк», Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Московской области. В обоснование заявленных требований ссылался на то, что фактически между сторонами был заключен договор займа. Полученные в заем денежные средства он возвратил, однако заключенный с С. договор обратного выкупа данного имущества зарегистрирован не был, а участок с домом проданы С. А.М.П., которым имущество отчуждено А.В.П.». Апелляционным определением Московского областного суда в удовлетворении исковых требований было отказано, постановлением Президиума Московского областного суда от 19 августа 2015 г. № 394 по делу № 44г-196/15, 4Г-3858/2015 апелляционное определение Московского областного суда отменено, дело направлено на новое рассмотрение в Видновский городской суд Московской области.

Ошибка № 3. Несоответствия условий договора купли-продажи о цене недвижимости реальным договоренностям

Нередко случается так, что в договоре купли-продажи квартиры, прикрывающем сделку займа и залога, стороны указывают совершенно несоответствующую действительности цену недвижимости, как правило, больше, чем заемщики получают реально на руки в качестве займа. Нет необходимости разъяснять, что так делать нельзя. Ведь даже в том случае, если сделку купли-продажи суд признает недействительной, заемщику придется возвращать именно ту сумму, которую стороны указали в договоре купли – продажи объекта.

[3]

«В ходе переговоров А. передала пакет документов на спорную квартиру, и впоследствии, А. явилась по адресу: для заключения договора займа и договора залога. Однако С. сообщил, что заем будет оформляться договором купли-продажи с обратным выкупом, а договор будет заключаться не с обществом, а непосредственно с С. Как указывает А., в договоре купли-продажи была указана цена квартиры в размере , в то время как она имела намерение получить заем в сумме ». Решениями судов по этому делу заемщик был выселен из квартиры, которую ранее продал по договору купли-продажи. Доводов заемщика о том, что таким образом заключись сделки займа и залога суды не приняли во внимание.

Следует также отметить, что практика указания в договоре купли-продажи цены большей, чем требовалась взаймы и реально была передана заемщику, многочисленна. Таким способом опытные кредиторы, занимающиеся деятельностью по кредитованию на профессиональной основе, во-первых, придают сделке купли-продажи законный вид, предвосхищая возражения заемщика, которые он может заявить в суде о том, что сумма, полученная взаймы намного меньше, чем реальная рыночная стоимость квартиры. На такие доводы заемщика искушенные кредиторы отвечают, что заемщик – продавец получил полную рыночную стоимость объекта. Во-вторых, даже если сделку продажи недвижимости суд впоследствии признает недействительной, возвращать заемщику придется ту сумму, которую стороны указали в договоре купли-продажи. Такие действия кредитора дают основания ставить вопрос об уголовно-правовом преследовании лиц, виновных в обмане заемщиков. Однако в отсутствие доказательств доводов заемщика о том, что реально им была получена значительно меньшая сумма судам и правоохранительным органам бывает сложно, а порой и невозможно привлечь мошенников к ответственности.

Читайте так же:  Списание денежных средств

Ошибка № 4. Переоценка своих финансовых возможностей и переоценка юридических последствий невыплаты займа

Соглашаясь на заключение договора купли-продажи вместо договоров займа и залога, заемщик должен понимать, что права хоть на малейшую просрочку или на снисхождение за иное нарушение своих обязательств он не получит. По этой причине правильная оценка своих финансовых возможностей имеет большое значение. Действующим законодательством установлены исключения, когда кредитор не вправе требовать продажи заложенного имущества просрочившего заемщика (п. 2-4 ст. 348 ГК РФ, ст. 54.1 Закона «Об ипотеке залоге недвижимости»).

Как указывалось выше, заемщик, продавший свою недвижимость кредитору таких гарантий, предусмотренных ГК РФ и Федеральным законом от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», лишается. Нет гарантий и того, что недвижимость будет возвращена заемщику даже в случае надлежащего исполнения им своих обязательств по возврату займа.

Из апелляционного определения Московского городского суда от 18 марта 2016 г. по делу № 33-386/2016:

«В обоснование требований К.М., истец, указала, что заключила с сотрудником агентства Б. договор займа с залоговым обеспечением, по условиям которого Б., (заимодавец) предоставил заем в размере *** руб. на срок до *** г. Во исполнение условий договора займа в день его подписания *** г. К.М. заключила с Б. договор дарения доли в квартире. Несмотря на отсутствие с ее стороны нарушений условий договора займа, до истечения срока действия договора займа с залоговым обеспечением, 16.07.2014 г. Б. заключил с Н. договор дарения 1/2 доли указанной квартиры». Решениями судов по этому делу заемщику в признании недействительным договора было отказано. Собственность осталась в руках кредитора.

Заблуждением является мнение о том, что суд при рассмотрении требований кредитора о выселении просрочившего заемщика примет во внимание, что проданное таким образом жилье является единственным местом жительства должника и т.п. Для суда такие доводы значения иметь не будут.

«В обоснование иска об оспаривании договора купли-продажи истец указала, что денежных средств за продажу квартиры она не получала, акт приема-передачи был подписан формально и не отражает обстоятельств сделки, намерения продавать квартиру у нее никогда не было, она в ней проживала и проживает с семьей, иного жилья у нее нет…».

Доводы апелляционной жалобы истцов о том, что они до сих пор пользуются спорным имуществом, по мнению Судебной коллегии не являются юридически значимыми обстоятельствами при рассмотрении исковых требований истцов и не свидетельствуют о мнимости договоров купли-продажи квартиры и нежилого помещения».Как видно из текста судебного акта, заемщик была выселена из квартиры.

О способах судебной защиты

Как правило, способом защиты для заемщика избирается иск о признании сделки купли-продажи притворной сделкой (п. 2 ст. 170 ГК РФ), иногда в качестве оснований избирается довод о кабальности сделки, то есть сделки, заключенной на неблагоприятных для заемщика условиях, и применении последствий недействительности этих сделок, то есть о возвращении утраченной собственности обратно заемщику. Однако, случаи удовлетворения таких исков не часты, зависят во многом от способности истца доказать притворность сделки с помощью различных доказательств, что оказывается не просто. О квалификации притворных сделок высказался Верховный Суд в п. 87 Постановления Пленума № 25 от 23 июня 2015 г.:
«Согласно п. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, с иным субъектным составом, ничтожна. В связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно…».

И в п. 88 того же Постановления:
«Применяя правила о притворных сделках, следует учитывать, что для прикрытия сделки может быть совершена не только одна, но и несколько сделок. В таком случае прикрывающие сделки являются ничтожными, а к сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 ГК РФ)…».

Как видно правовые обоснования для оспаривания таких сделок имеются, однако отрицательный исход, как правило, для заемщика связан с отсутствием доказательств, возникновения заемных обязательств и вытекающих из них залоговых отношений имущества.

В качестве главного совета следует рекомендовать заключать договор займа и залога недвижимости. Договоры в данном случае составляются в письменной форме, а договор залога и право залога также подлежат государственной регистрации (ст. 808 Гражданского кодекса РФ и ст.ст 10 и 20 Закона «Об ипотеке залоге недвижимости» соответственно).

В том случае, если стороны сделки все же пришли к соглашению о том, что обеспечением возврата займа должна являться передача права собственности на недвижимость заемщика, следует наряду с договором купли – продажи заключить договор, предоставляющий заемщику право выкупить свою собственность, и возлагающий соответствующую обязанность на кредитора эту недвижимость заемщику продать (как правило, это предварительный договор продажи недвижимости, но может быть заключен иной договор, отражающий обеспечительный характер передачи недвижимости в собственность кредитора). Условия об обеспечительном характере сделки продажи недвижимости также нелишним будет включить в сам договор займа.

Статья 22. Регистрационная запись об ипотеке и удостоверение государственной регистрации ипотеки

Статья 22. Регистрационная запись об ипотеке и удостоверение государственной регистрации ипотеки

См. комментарии к статье 22 настоящего Федерального закона

1. Утратил силу с 1 января 2017 г.

Информация об изменениях:

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 3 июля 2016 г. N 361-ФЗ в пункт 1.1 статьи 22 настоящего Федерального закона внесены изменения, вступающие в силу с 1 января 2017 г.

1.1. При государственной регистрации залога недвижимого имущества, обеспечивающего требования, составляющие ипотечное покрытие, доля в праве общей собственности на которое удостоверяется ипотечным сертификатом участия, в Едином государственном реестре недвижимости указывается, что залогодержателями указанного недвижимого имущества являются владельцы ипотечных сертификатов участия, данные о которых устанавливаются на основании данных лицевых счетов в реестре владельцев ипотечных сертификатов участия и счетов депо владельцев ипотечных сертификатов участия, а также указывается индивидуальное обозначение, идентифицирующее ипотечные сертификаты участия, в интересах владельцев которых осуществляется доверительное управление таким ипотечным покрытием.

Читайте так же:  Как снять машину

В случае включения в состав ипотечного покрытия, доля в праве общей собственности на которое удостоверяется ипотечным сертификатом участия, требования, удостоверенного закладной, государственная регистрация залога недвижимого имущества, обеспечивающего данное требование, осуществляется по требованию управляющего ипотечным покрытием.

Информация об изменениях:

Статья 22 дополнена пунктом 1.2 с 1 февраля 2018 г. — Федеральный закон от 31 декабря 2017 г. N 486-ФЗ

1.2. Если залогодержатель (залогодержатели) заключил договор управления залогом (статья 356 Гражданского кодекса Российской Федерации), в Единый государственный реестр недвижимости наряду со сведениями о залогодержателях также вносятся сведения об управляющем залогом и о договоре управления залогом, включая дату заключения и номер такого договора.

В случае, если договор управления залогом заключен после государственной регистрации ипотеки одного или нескольких залогодержателей в отношении объекта недвижимого имущества, сведения об управляющем залогом вносятся в Единый государственный реестр недвижимости на основании заявления управляющего залогом. Вместе с указанным заявлением также представляется договор управления залогом или иной договор, если такой договор содержит условия об управлении залогом.

Информация об изменениях:

Статья 22 дополнена пунктом 1.3 с 1 февраля 2018 г. — Федеральный закон от 31 декабря 2017 г. N 486-ФЗ

1.3. Внесение изменений в Единый государственный реестр недвижимости в случае заключения договора управления залогом при наличии в указанном реестре сведений об ином договоре управления залогом и (или) об ином управляющем залогом либо в случае перехода прав и обязанностей управляющего залогом к другому лицу осуществляется на основании совместного заявления сторон, заключивших договор управления залогом (нового управляющего залогом и всех залогодержателей, являющихся сторонами договора управления залогом), или заявления иного уполномоченного в соответствии с договором или решением залогодержателей лица с обязательным представлением договора управления залогом, а также документов, подтверждающих полномочия на подачу заявления.

Внесение изменений в Единый государственный реестр недвижимости в случае прекращения договора управления залогом в отношении всех участников договора управления залогом осуществляется на основании заявления всех залогодержателей, являющихся сторонами договора управления залогом, или иного уполномоченного в соответствии с договором или решением кредиторов лица с представлением документов, подтверждающих полномочия на подачу заявления и прекращение договора управления залогом.

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 22 декабря 2008 г. N 264-ФЗ в пункт 2 статьи 22 настоящего Федерального закона внесены изменения, вступающие в силу по истечении одного месяца со дня официального опубликования названного Федерального закона

2. Абзац первый утратил силу с 1 января 2017 г.

Информация об изменениях:

В случае приобретения недвижимого имущества с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом, в договоре, являющемся основанием возникновения права собственности залогодателя на имущество, обременяемое ипотекой, достаточно указать название договора или основание, из которого возникло обеспеченное ипотекой денежное обязательство, дату и место заключения такого договора или дату возникновения основания обеспеченного ипотекой денежного обязательства.

[2]

Информация об изменениях:

Статья 22 дополнена пунктом 2.1 с 1 июля 2018 г. — Федеральный закон от 25 ноября 2017 г. N 328-ФЗ

2.1. В случае обездвижения документарной закладной или выдачи электронной закладной в сведениях о залогодержателе (законном владельце закладной) в регистрационной записи об ипотеке указываются сведения о депозитарии, который осуществляет хранение соответствующей закладной.

Информация об изменениях:

Пункт 3 изменен с 1 июля 2018 г. — Федеральный закон от 25 ноября 2017 г. N 328-ФЗ

3. Если права залогодержателя удостоверяются закладной, орган регистрации прав обязан обеспечить к моменту выдачи закладной наличие в ней сведений, предусмотренных подпунктами 10 и 13 пункта 1 статьи 14 настоящего Федерального закона.

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 3 июля 2016 г. N 361-ФЗ в пункт 4 статьи 22 настоящего Федерального закона внесены изменения, вступающие в силу с 1 января 2017 г.

4. Орган регистрации прав оставляет в своем архиве копию договора об ипотеке, а при государственной регистрации ипотеки в силу закона — копию документа, являющегося основанием возникновения права собственности залогодателя на имущество, обременяемое ипотекой. Если права залогодержателя удостоверяются закладной, орган регистрации прав оставляет в своем архиве также и копию закладной с приложениями.

Информация об изменениях:

Статья 22 дополнена пунктом 5 с 1 февраля 2018 г. — Федеральный закон от 31 декабря 2017 г. N 486-ФЗ

5. При наличии в Едином государственном реестре недвижимости сведений об управляющем залогом государственная регистрация уступки прав по договору ипотеки может быть осуществлена по заявлению управляющего залогом при условии представления им договора уступки прав между бывшим и новым залогодержателями.

Государственная регистрация уступки прав залогодержателя по договору синдицированного кредита (займа), составной частью которого является договор ипотеки, либо по договору ипотеки, обеспечивающей обязательства по договору синдицированного кредита (займа), может осуществляться на основании заявления нотариуса, удостоверившего соответствующий договор уступки прав.

Государственная регистрация залога недвижимости

Государственная регистрация залога недвижимости – неотъемлемый этап оформления документов на получение займа. После процедуры на собственность налагается обременение, которое не позволит заемщику повторно заложить недвижимое имущество или переоформить его на третьих лиц, пока кредит не будет погашен.

Как проходит оформление

Единый Государственный реестр прав содержит все данные о статусе недвижимости. Регистрация залога производится в органах Росреестра, для этого достаточно обратиться в ближайший МФЦ. Информация будет занесена в ЕГРП в течение 5 дней.

  • Укажите ваши контактные данные на сайте
  • Дождитесь звонка специалиста и согласуйте детали
  • Получите решение и узнайте предварительную сумму займа
  • Посетите офис компании и подпишите договор
  • Пройдите процедуру государственной регистрации залога недвижимости
  • Получите деньги наличными или на указанный счет

Государственная регистрация залога недвижимости осуществляется по одинаковой схеме для всех видов объектов. Вы можете получить кредит, имея в собственности любой ликвидный объект в Москве или Подмосковье:

  • 2 документа (паспорт и второй на выбор)
  • Правоустанавливающие бумаги (свидетельство и документ-основание)
  • Согласие супруга (нужно оформить у нотариуса) — если залоговый объект относится к совместно нажитому имуществу

Неотъемлемой частью договора является график погашения кредита. В нем фиксируются суммы ежемесячного платежа и дата его внесения. При своевременном погашении не придется платить пени. Если у вас возникли временные финансовые трудности – обязательно свяжитесь с менеджером, и мы постараемся предложить оптимальное решение проблемы.

Читайте так же:  Уведомление в роспотребнадзор

При желании в любой момент можно сделать досрочное погашение. Комиссии и штрафы при этом не взимаются.

Дело N33-45231/2016. Об исключении из ЕГРП регистрационной записи об ограничении (обременении) права на жилой объект, государственной регистрации сделки (договора залога (ипотеки) недвижимого имущества).

МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД

по делу N 33-45231

Видео (кликните для воспроизведения).

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе

Председательствующего судьи фио,

при секретаре фио,

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи фио гражданское дело по апелляционной жалобе фио на решение Зюзинского районного суда адрес от дата, которым постановлено:

Исковые требования фио к фио, фио, Управлению Федеральной регистрационной службы кадастр и картографии по Москве о внесении записи об исключении из ЕГРП регистрационной записи об ограничении (обременении) права на жилой объект, государственной регистрации сделки договора залога (ипотеки) недвижимого имущества — удовлетворить частично.

Произвести регистрацию договора залога имущества (квартиры) N 1-1/14 от дата, заключенного между фио и фио в отношении квартиры по адресу: адрес, в порядке, установленном Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», без участия фио, без учета арестов и запрещений, наложенных в отношении имущества и имущественных прав фио.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

В обоснование заявленных требований указал, что дата он (истец) заключил с фио договор займа N 1/14 на сумму сумма с обеспечением: договор залога имущества (квартиры) N 1-1/14 от дата и акт приема-передачи денежных средств от дата. Залогом выступает квартира по адресу: адрес, принадлежащая фио Указанное обременение подлежит регистрации, однако ответчик уклоняется от наложения обременения и уплаты процентов, ссылаясь на то, что было наложено обременение данного объекта залога на фио: ипотека со сроком исполнения обязательства, обеспеченного ипотекой — дата. Ответчик фио уклоняется от государственной регистрации сделки, в связи с чем истец вынужден обратиться в суд с иском о вынесении решения о регистрации сделки.

В судебном заседании суда первой инстанции уточненные исковые требования поддержаны представителем истца фио по доверенности фио, которая настаивала на их удовлетворении.

Представитель ответчика фио по доверенности фио в судебное заседание явился, исковые требования не признал.

Ответчик фио в судебное заседание не явился, извещен о судебном заседании, об уважительных причинах неявки суду не сообщил.

Ответчик Управление Росреестра по Москве в судебное заседание явку уполномоченного представителя не обеспечил, извещен о судебном заседании, об уважительных причинах неявки суду не сообщил.

Третьи лица фио, фио, фио, фио в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом, об уважительных причинах неявки суду не сообщили, возражений и ходатайств не направили.

Судом постановлено вышеуказанное решение, об отмене которого просит ответчик фио по доводам апелляционной жалобы, полагая решение незаконным и необоснованным, указывает на то, что дело было необоснованно рассмотрено в отсутствие неявившихся ответчиков, суд не указал норму закона, которая позволяет зарегистрировать залог, также указывает на то, что в квартире проживают несовершеннолетние дети, в связи с чем истец злоупотребляет своим правом.

В соответствии с частью 1 статьи 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Проверив материалы дела, выслушав представителя истца фио по доверенности фио, полагая возможным рассмотреть дело в отсутствие остальных участников, извещенных о судебном заседании надлежащим образом, судебная коллегия, обсудив доводы апелляционной жалобы, находит решение суда подлежащим оставлению без изменения, как постановленное в соответствии с фактическими обстоятельствами и требованиями действующего законодательства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Согласно статье 4 Федерального закона от дата N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.

В силу статей 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом. Односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Из материалов дела следует и установлено судом, что дата между истцом фио и фио заключен договора займа N 1/14, по условиям которого фио П. был предоставлен заем в размере сумма под 32% годовых, сроком до дата.

Исполнение обязательств по договору от дата обеспечивается залогом квартиры по адресу: адрес, принадлежащей фио на основании договора передачи N 0606509-Д02095 от дата, что подтверждается свидетельством о собственности от дата.

дата между истцом фио и фио заключен договор N 1-1/14 залога имущества (квартиры) по адресу: адрес, принадлежащей фио, в обеспечение возврата займа, согласно договора займа N 1/14 от дата.

В силу части 1 статьи 10 Федерального закона от дата N 102- ФЗ «Об ипотеке ( залоге недвижимости )» договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации.

Согласно пункту 1 статьи 20 Закона «Об ипотеке ( залоге недвижимости )» государственная регистрация ипотеки , возникающей в силу договора об ипотеке , осуществляется на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя.

Договор залога N 1-1/14 от дата не зарегистрирован в Управлении Росреестра по Москве. Каких-либо действий, направленных на государственную регистрацию договора об ипотеке , фио не предпринимала, требуемые документы не представила.

При таких обстоятельствах истец фио лишен возможности зарегистрировать заключенный с ответчиком договор залога недвижимого имущества самостоятельно, так как в силу закона государственная регистрация носит заявительный характер, с соответствующим заявлением должны обратиться в регистрирующий орган обе стороны договора.

Читайте так же:  Льготы ветеран военной службы

В соответствии с пунктом 2 статьи 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Под уклонением от государственной регистрации следует понимать как бездействие стороны в сделке, подлежащей государственной регистрации, так и ее действия, препятствующие осуществлению государственной регистрации в установленном порядке.

Оценив в совокупности установленные по делу обстоятельства, учитывая, что факт уклонения ответчика фио от государственной регистрации договора залога недвижимости установлен в ходе судебного разбирательства, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об удовлетворении исковых требований фио в части регистрации договора залога имущества (квартиры) N 1-1/14 от дата.

При этом, судом первой инстанции правильно отклонены возражения представителя ответчика о том, что на квартиру зарегистрирован залог по договору с фио, поскольку согласно пункту 1 статьи 335.1 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом или договором, предмет залога может находиться в залоге у нескольких лиц, имеющих на него равные по старшинству права залогодержателей (созалогодержатели), в обеспечение исполнения разных обязательств, по которым созалогодержатели являются самостоятельными кредиторами.

Судом также отказано в удовлетворении требований истца в части вынесения решения суда с указанием реквизитов, которые необходимо внести в регистрационную запись об ипотеке, вынесения решения об исключении из ЕГРП регистрационной записи об ограничении (обременении) права на спорную квартиру на фио, в связи с окончанием срока и исполнением фио перед фио обязательств, однако в данной части апелляционная жалоба доводов не содержит, в связи с чем в данной части решение суда не являлось предметом проверки суда апелляционной инстанции.

Ссылки в апелляционной жалобе на то, что неявившиеся ответчики не были извещены о слушании дела, не влекут отмену решения суда. Как следует из материалов дела, судом первой инстанции предприняты необходимые меры, предусмотренные статьей 113 ГПК РФ, для своевременного извещения ответчиков о времени и месте рассмотрения дела.

Согласно статье 167 ГПК РФ лица, участвующие в деле, обязаны известить суд о причинах неявки и представить доказательства уважительности этих причин (часть 1) . Суд вправе рассмотреть дело в отсутствие ответчика, извещенного о времени и месте судебного заседания, если он не сообщил суду об уважительных причинах неявки и не просил рассмотреть дело в его отсутствие (часть 4) .

В соответствии со статьей 35 ГПК РФ лица, участвующие в деле, должны добросовестно пользоваться принадлежащими им процессуальными правами и не злоупотреблять ими.

На основании изложенного, судебная коллегия приходит к выводу, что суд первой инстанции правомерно рассмотрел дело в соответствии с положениями статьи 167 ГПК РФ в отсутствие ответчиков.

Кроме того, ответчик фио не представила полномочий на заявление доводов в отношении остальных ответчиков, самостоятельно они решение не обжалуют.

Довод апелляционной жалобы о том, что заложенная квартира является единственным местом проживания несовершеннолетних детей, является несостоятельным.

В соответствии с частью 1 статьи 446 ГПК РФ взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на следующее имущество, принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности: жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание.

[1]

Таким образом, наличие у гражданина-должника единственного пригодного для постоянного проживания жилого помещения не является препятствием для обращения на него взыскания, если соответствующее жилое помещение является предметом ипотеки (ипотеки по договору или ипотеки в силу закона).

Кроме того, регистрация договора залога на заложенное имущество, принадлежащее ответчику, не влечет немедленное прекращение права пользования квартирой, так как до момента реализации заложенного недвижимого имущества и регистрации права собственности на имущество нового собственника, залогодатель, в соответствии с пунктом 2 статьи 223 ГК РФ, как собственник этого имущества может владеть и пользоваться им.

Суд с достаточной полнотой исследовал все обстоятельства дела, выводы суда не противоречат материалам дела, значимые по делу обстоятельства судом установлены правильно.

При проверке законности и обоснованности решения по настоящему делу в апелляционном порядке судебная коллегия не установила нарушений норм материального или процессуального законодательства судом первой инстанции, являющихся основанием к отмене обжалуемого решения суда.

Доводы апелляционной жалобы не содержат каких-либо обстоятельств, которые не были бы предметом исследования суда или опровергали бы выводы судебного решения, не могут служить основанием к отмене решения суда.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 328 , 329 ГПК РФ, судебная коллегия,

Решение Зюзинского районного суда адрес от дата оставить без изменения, апелляционную жалобу — без удовлетворения.

Регистрация залога недвижимого имущества

Регистрация договора залога необходима для защиты прав и обеспечения выполнения обязанностей сторон. Гражданский Кодекс РФ предусматривает регистрацию залога как и сделок с иным недвижимым имуществом, то есть на общих основаниях. В ФЗ «Об ипотеке» имеется пункт, согласно которому незарегистрированные договоры с ипотекой (залоговым имуществом) могут расторгаться как недействительные и юридически ничтожные. Говоря простыми словами, даже наличие на руках у «владельца» договора об ипотеке, купли-продажи недвижимости или иных документов с залоговым имуществом не позволяет полноправно вступить в пользование недвижимостью. До того момента, пока не внесены сведения в ЕГРН, владельцем лицо, взявшее ипотеку, не становится. Поэтому, если вы не знаете, как оформляется продажа квартиры с залогом или через ипотеку, лучше обратиться за правовой поддержкой к специалистам, в компанию «Стар-Сервис».

Что нужно для регистрации залога?

  • Права на имущество должны быть подтверждены, то есть у владельца должны иметься документы, подтверждающие право собственности;
  • Регистрация залога недвижимого имущества осуществляется только после заключения документа в письменной форме;
  • Залогодатель должен иметь полномочия для передачи права собственности согласно ГК РФ;
  • Недвижимость не должна иметь другие обременения (иные зарегистрированные договора залога, аресты), либо в заключаемом новом договоре должны быть сведения обо всех обременениях, чтобы залогополучатель не был введен в заблуждения;
  • После регистрации договора сведения о наличие залога попадут в соответствующие базы данных в графу «обременения», то есть, получая выписки из ГКН заявители будут получать, в том числе, и информацию о существующих обременениях.
Читайте так же:  Проявление должной осмотрительности

Важно! Регистрация договора залога недвижимого имущества фактически вводит в действие документ, подписанный сторонами. Владение имуществом и обязанности залогодержателя также становятся действительными. Дополнительным подтверждением для проверки всех условий заключенной сделки может считаться выписка о регистрации ипотеки.

Какие документы потребуются?

  • Письменно оформленное заявление от сторон;
  • Квитанция оплаты государственной пошлины;
  • При работе через доверителя – нотариальные документы, плюс удостоверяющие личность документы;
  • Отчет об оценке недвижимости (если предусмотрено по закону для определенных видов недвижимого имущества);
  • В письменной форме подписанное согласие от супругов о получении залога (ипотеки);
  • Документы, подтверждающие совместное использование общего имущества;
  • Договор ипотеки (залога) с банковской, кредитной организацией или иными юридическими лицами;
  • Приложение к договорам (если таковые имеются).

Для юридических лиц процедура значительно сложнее, а перечень документов пополняется учредительными документами, ИНН, уставом и прочими.

Примечательно, что если речь идет о залоге на здания и сооружения с земельными участками, в ЕГРН делаются 2 записи – о залоге на землю и залоге на здания (сооружения), но под одним регистрационным номером, поскольку права и обязанности регистрируются по одному и тому же документу.

Также обязательным условием заключения и, соответственно, регистрации договора является оценка квартиры, дома, земли, строений и иных видов недвижимости, по которым возникают долговые обязательства. Запрещается занижение стоимости недвижимости, если цена указывается ниже кадастровой или рыночной стоимости, договоры могут расторгаться как юридически ничтожные.

В качестве залога может выступать не только принадлежащее заемщику имущество, но и права аренды, то есть арендованные объекты коммерческого, хозяйственного назначения или жилые. Но, в обязательном порядке фиксируется срок действия прав на арендуемую недвижимость.

Как быстро и недорого осуществить регистрационные действия в Москве?

Срок регистрации договора залога недвижимости через государственные органы составляет до 10 дней, однако, большая сложность возникает при подготовке необходимого пакета документов. Встречаются случаи, когда государственный регистратор отказывает по 3-5 раз в осуществлении регистрационных действий по причине подачи неполного пакета документов.

Если вы хотите быстро оформить залог, зарегистрировать ипотеку и вступить в полноценное право владения, лучше заручиться поддержкой опытных специалистов в сфере сотрудничества с Росреестром. Мы подготовим документы, оплатим все государственные пошлины, проверим юридическую чистоту сделки и предоставим подтверждающие выписки о правильности регистрации ипотеки.

Регистрация договора залога квартиры

Регистрация залога квартиры (обычно по договору ипотеки) необходима при передаче жилого помещения в качестве обеспечения исполнения какого-либо обязательства. Чаще всего подобная ситуация возникает при покупке квартиры за счет заемных средств, а также при получении кредита на иные цели, но под залог недвижимого имущества.

Перед регистрацией залога квартиры в Росреестре подписывается соответствующий договор, после чего недвижимость обременяется залогом, что отражается в выписке из ЕГРН о праве собственности на квартиру. С момента регистрации договора залога квартиры ее нельзя продавать, сдавать в аренду, дарить и осуществлять иные распорядительные действия без согласия залогодержателя.

Стоимость услуг по регистрации залога квартиры

Вид услуги Стоимость (руб.) Срок исполнения
Составление договора залога квартиры от 4 000 1 день Регистрация залога квартиры 9 800 5 раб. дней Государственная пошлина 1000 – для физических лиц;
4 000 – для юридических лиц

Документы для регистрации договора залога квартиры

  • документ, подтверждающий полномочия представителя (если от имени физического лица (залогодателя или залогодержателя) действует представитель) (оригинал и копия);
  • документ, подтверждающий полномочия на подписание договора (если договор подписан представителем физического лица – залогодателя или залогодержателя) (оригинал и копия);
  • документ об уплате государственной пошлины (оригинал и копия);
  • договор залога недвижимости и документы, названные в договоре в качестве приложений – 3 экз.;
  • закладная и документы, названные в закладной в качестве приложений (если в договоре об ипотеке указано, что права залогодержателя удостоверяются закладной) (оригинал и копия);
  • кредитный договор, договор займа или иной договор, исполнение обязательств по которому обеспечивается ипотекой (оригинал и копия);
  • нотариально удостоверенное согласие другого супруга на заключение договора либо документ, свидетельствующий о том, что объект недвижимости не находится в совместной собственности супругов (брачный договор, соглашение о разделе общего имущества супругов, решение суда о разделе имущества и определении долей супругов) (оригинал и копия, решение суда – не менее 2-х экз. копий);
  • разрешение (согласие) органа опеки и попечительства на распоряжение имуществом лица, не достигшего 14 лет, или лица, признанного судом недееспособным, их законным(и) представителем (представителями) (родителями, усыновителями, опекуном) (оригинал и копия);
  • если объект недвижимости находится в общей совместной собственности (кроме супругов) – письменное согласие на ипотеку всех собственников (оригинал и копия);
  • отчет об оценке недвижимости, являющейся предметом ипотеки (оригинал и копия) – в случаях, прямо предусмотренных законодательством Российской Федерации;
  • для юридических лиц: документы, подтверждающие полномочия руководителя, нотариальные копии устава, свидетельства о регистрации, свидетельства о постановке на налоговый учет.

Срок регистрации договора залога квартиры – 5 рабочих дней.

Видео (кликните для воспроизведения).

За более подробной информацией об услугах по регистрации права собственности на квартиру обращайтесь к нашим специалистам по телефонам: +7 (926) 011-50-75, +7 (495) 642-45-97.

Источники


  1. Экзамен на звание адвоката. Учебно-практическое пособие. В 2 томах (комплект). — М.: Юрайт, 2014. — 184 c.

  2. Гамзатов, М. Латинско-русский словарь юридических терминов и выражений для специалистов и переводчиков английского языка / М. Гамзатов. — М.: СПб: Санкт-Петербургский Университет, 2013. — 508 c.

  3. Файфер, Боб Удвойте ваши прибыли; М.: Юнити, 2011. — 143 c.
  4. Делия, В. П. История и методология науки производства / В.П. Делия, Л.Д. Гагут, Ю.А. Гнидина. — М.: Де-По, 2013. — 304 c.
  5. Малько, А.В. Теория государства и права / А.В. Малько. — М.: ЮРИСТЪ, 2000. — 304 c.
Регистрация залога недвижимости
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here