Последующий залог недвижимости

Ответы на вопросы по теме: "Последующий залог недвижимости" с профессиональной точки зрения. Здесь собран полный тематический материал и ответы на вопросы максимально развернуты. Всегда имеются нюансы - если это ваш случай, то обратитесь к дежурному консультанту.

Последующий залог недвижимости

Настоящую форму можно распечатать из редактора MS Word (в режиме разметки страниц), где настройка параметров просмотра и печати устанавливается автоматически. Для перехода в MS Word нажмите кнопку

.

Для более удобного заполнения бланк в MS Word представлен в переработанном формате.

ДОГОВОР N ____
о последующем залоге недвижимого имущества
(последующей ипотеке)

«__» ____________ ____ г.

________________, именуем__ в дальнейшем «Залогодатель» или «Должник», в лице ________________, действующ__ на основании ________________, с одной стороны, и ________________, именуем__ в дальнейшем «Залогодержатель» или «Кредитор», в лице ________________, действующ__ на основании ________________, с другой стороны, вместе именуемые «стороны», заключили настоящий Договор о нижеследующем:

1. Термины и определения Договора

1. Термины и определения Договора

1.1. Закон — Федеральный закон от 16.07.98 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

1.2. ГК РФ — Гражданский кодекс Российской Федерации.

1.3. Предшествующий залогодержатель — (Ф.И.О. или полное наименование, ИНН, адрес, сведения о документе, удостоверяющем личность (или: если залогодержатель — юридическое лицо: сведения о документах, подтверждающих факт внесения в Единый государственный реестр юридических лиц записи о юридическом лице, а также о документах, подтверждающих постановку юридического лица на налоговый учет; сведения о лице и о документах, подтверждающих полномочия лица, имеющего право в соответствии с федеральным законом и учредительными документами юридического лица действовать от его имени без доверенности, в том числе выписки из Единого государственного реестра юридических лиц).

1.4. Предметом залога по настоящему Договору является следующее заложенное ранее недвижимое имущество: (наименование, полное и точное описание, адрес местонахождения, иные индивидуализирующие признаки в соответствии со ст.130 ГК РФ, ст.5 и п.2 ст.9 Закона).

Предмет залога принадлежит Залогодателю на праве собственности (или хозяйственного ведения), что подтверждается ________________.

Предмет залога остается у Залогодателя в его владении и пользовании.

1.5. Законодательство — действующее законодательство Российской Федерации.

1.6. Иные термины и определения используются в Договоре в смысле гл.23 ГК РФ и Закона.

2. Предмет Договора

3. Обязательства и требования, обеспеченные залогом

Доступ к полной версии этого документа ограничен

Ознакомиться с документом вы можете, заказав бесплатную демонстрацию систем «Кодекс» и «Техэксперт» или купите этот документ прямо сейчас всего за 49 руб.

Что такое последующая ипотека?

Понятие ипотеки предусматривает передачу в залог кредитору недвижимого имущества заемщика. Такая недвижимость представляет собой обеспечение по кредиту, которым кредитор вправе воспользоваться по своему усмотрению в случае, когда заемщик не смог выполнить взятые на себя обязательства. Существующее законодательство позволяет заемщику оформить несколько договоров займа, которые будут обеспечены одной и той же недвижимостью.

Ситуация, при которой ранее заложенное недвижимое имущество повторно используется в качестве обеспечения по вновь получаемому займу, получила название последующая ипотека. При этом заемщик может повторно заложить принадлежащую ему недвижимость, как новому, так и старому кредитору.

[3]

Когда допускается последующая ипотека?

Условия, при которых заемщик имеет на это право, устанавливаются законом об ипотеке:

  • Такая ипотека не должна быть запрещена в соответствии с условиями ранее заключенного договора об ипотеке;
  • Если ранее заключенный договор об ипотеке предусматривает возможность такой ипотеки, но при соблюдении определенных условий, то такие условия должны быть обязательно соблюдены при заключении договора последующей ипотеки.

При несоблюдении этих условий первоначальный залогодержатель будет иметь право оспорить все последующие случаи передачи в залог недвижимости заемщиком в пользу его новых кредиторов, например, в случае, когда им не было дано согласие на последующую ипотеку. Впоследствии такие сделки могут быть признаны судом недействительными. При этом на решение суда не будет влиять тот факт, что новый залогодержатель ничего не знал о запрете на последующий залог недвижимости, который был наложен первоначальным кредитором.

Обязанности залогодателя.

Лицо, передающее в залог новому кредитору недвижимое имущество, обязано сообщить ему о том, что такая недвижимость уже находится в ипотеке. В противном случае новый кредитор будет вправе расторгнуть заключенный с таким заемщиком договор и требовать не только возврата займа, но и возмещения убытков, которые возникли по его вине. Также заемщик обязан незамедлительно уведомлять своих предшествующих кредиторов о фактах последующей ипотеки и информировать их о размере и сроке новых кредитов.

В соответствии с законом об ипотеке передача в залог недвижимости последующим залогодержателям подлежит регистрации. Государственная регистрация ипотеки, возникшей в результате последующей передачи в залог недвижимости осуществляется в таком же порядке, как и при обычной ипотечной сделке.

Последующий залог

Буркова А.Ю., кандидат юридических наук.

Последующий залог регулируется ст. 342 Гражданского кодекса Российской Федерации. В соответствии с этой статьей:

«1. Если имущество, находящееся в залоге, становится предметом еще одного залога в обеспечение других требований (последующий залог), требования последующего залогодержателя удовлетворяются из стоимости этого имущества после требований предшествующих залогодержателей.

  1. Последующий залог допускается, если он не запрещен предшествующими договорами о залоге.
  2. Залогодатель обязан сообщать каждому последующему залогодержателю сведения обо всех существующих залогах данного имущества, предусмотренные пунктом 1 статьи 339 настоящего Кодекса, и отвечает за убытки, причиненные залогодержателям невыполнением этой обязанности».

Возможность заключения последующего залога

Как следует из ст. 342 Гражданского кодекса Российской Федерации, последующий залог допускается, если договор прямо не предусматривает иного. В этом случае залоговое право предшествующего залогодержателя сохраняет силу. Требования последующего залогодержателя удовлетворяются из стоимости предмета залога после удовлетворения требований предшествующего залогодержателя. Это правило сохраняет свою силу и в тех случаях, когда срок исполнения обязательства, обеспеченного последующим залогом, наступает раньше срока исполнения предшествующего обязательства .

Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой (постатейный) (под ред. О.Н. Садикова) включен в информационный банк согласно публикации — КОНТРАКТ, ИНФРА-М, 2005 (издание третье, исправленное, дополненное и переработанное).

Комментарий к Гражданскому кодексу РФ (постатейный) / Под ред. О.Н. Садикова. М.: Инфра-М, 1998.

Последующий залог оформляется так же, как и первоначальный залог. То есть, если в залог переданы акции, последующий залог должен быть также зарегистрирован в соответствии с Постановлением Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг от 2 октября 1997 г. N 27 «Об утверждении Положения о ведении реестра владельцев именных ценных бумаг», т.е. на лицевом счете залогодержателя.

В случае передачи ценных бумаг в последующий залог это должно быть указано в залоговом распоряжении. В этом случае в залоговом распоряжении должны содержаться фамилия, имя, отчество (для физических лиц) или полное наименование (для юридических лиц) предыдущих залогодержателей .

Читайте так же:  Суточные при командировке

Постановление Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг от 22 апреля 2002 г. N 13/пс «Об особенностях учета в системе ведения реестра залога именных эмиссионных ценных бумаг и внесения в систему ведения реестра изменений, касающихся перехода прав на заложенные именные эмиссионные ценные бумаги».

Необходимо отметить, что существуют случаи, когда последующий залог прямо запрещается законодательством. Например, согласно Положению ЦБР от 3 октября 2000 г. N 122-П «О порядке предоставления Банком России кредитов банкам, обеспеченных залогом и поручительствами»:

«Залогодатель не вправе заключать договор о последующем залоге предмета залога, переданного в обеспечение обязательств по договору на предоставление кредита Банка России».

Последствия заключения последующего залога при его запрете

Первоначальный залогодержатель может запретить последующий залог в договоре залога с залогодателем. Этот запрет имеет цель исключить права залога третьих лиц на заложенное имущество. Каковы будут последствия заключения последующего залога при его запрете?

В соответствии со ст. 351 Гражданского кодекса Российской Федерации при нарушении залогодателем правил о последующем залоге залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства, а если его требование не будет удовлетворено, обратить взыскание на предмет залога.

Кроме того, существующая судебная практика признает последующий залог, заключенный в нарушение первоначального договора залога, ничтожным. Например, в соответствии с условиями Постановления Федерального арбитражного суда Московского округа от 13 июня 2007 г. N КГ-А40/5161-07:

«Судами установлено, что между истцом и ответчиком ИП З. заключен договор залога от 05.12.2003 N Ф21.17.07/03, которым установлено, что последующий залог не допускается.

В нарушение данного условия и п. 2 ст. 342 ГК РФ ответчики заключили договор о последующем залоге без согласия истца.

Судами проверены доводы сторон, касающиеся соответствия оспариваемого договора действующему законодательству, и пришли к выводу о ничтожности сделки.

Доводы кассационной жалобы о том, что последующий залог имущества влечет за собой не ничтожность сделки, а иные правовые последствия, не может быть принят судом, так как в договоре залога, заключенного с истцом, содержится прямой запрет на заключение последующих договоров залога».

Согласно Постановлению Федерального арбитражного суда Московского округа от 12 апреля 2005 г. N КГ-А40/2622-05:

«ООО «КБ «Судостроительный банк» обратилось в Федеральный арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение и постановление и принять новое решение.

В обоснование кассационной жалобы заявитель ссылается на то, что статьей 342 Гражданского кодекса Российской Федерации не установлены правовые последствия нарушения порядка передачи заложенного имущества в форме признания сделки последующего залога ничтожной.

Заявитель указывает на то, что не был уведомлен о предыдущем залоге спорного имущества, что свидетельствует о его добросовестности как стороны договора. По мнению заявителя, спорные отношения сходны с отношениями, возникающими между собственником имущества и добросовестным приобретателем. В связи с этим для решения вопроса относительно ничтожности последующего залога суд мог применить по аналогии часть 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации».

На это заявление суд указал следующее:

«В соответствии со статьей 342 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускается последующий залог, если он запрещен предшествующим договором о залоге.

Договор залога имущества от 12 сентября 2003 года N ЗИ-38/2003, заключенный между ОАО «АКБ «Универбанк» (залогодержатель) и ООО «Печатная мануфактура — Парфия» (залогодатель) содержит условие о запрете последующего залога без согласия на это залогодержателя.

Последующий залог имущества в соответствии со статьей 342 Гражданского кодекса Российской Федерации недопустим.

В силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации договор залога N 11-01/03/2563 от 23 сентября 2003 года, заключенный между ООО «КБ «Судостроительный банк» и ООО «Печатная мануфактура — Парфия» является недействительным.

Спорные отношения прямо урегулированы статьями 168, 342 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем ссылки заявителя о применении части 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации, являются несостоятельными».

Как следует из этого решения, суд признал договор последующего залога ничтожным и не принял следующие доводы:

  • ст. 342 Гражданского кодекса Российской Федерации не установлены правовые последствия нарушения порядка передачи заложенного имущества в форме признания сделки последующего залога ничтожной;
  • заявитель действовал добросовестно и не был уведомлен о предыдущем залоге спорного имущества.

Обязанность сообщить о предыдущем залоге

В соответствии со ст. 342 Гражданского кодекса Российской Федерации залогодатель обязан уведомлять о всех предыдущих залогах данного имущества:

«Залогодатель обязан сообщать каждому последующему залогодержателю сведения обо всех существующих залогах данного имущества, предусмотренные пунктом 1 статьи 339 настоящего Кодекса, и отвечает за убытки, причиненные залогодержателям невыполнением этой обязанности».

Значение информации о существенных условиях предыдущих залогов очень важно, так как помогает кредитору объективно оценить возможности залогодателя удовлетворить его требования: соотнести оценку заложенного имущества и размер кредита первого кредитора с имуществом залогодателя, предлагаемого для последующего кредитора, для того, чтобы последующему залогодержателю хватило денежных средств от реализации предмета залога.

Необходимость сообщения последующему залогодержателю информации о предыдущих залогах более важна для залога движимых вещей и прав, чем для залога недвижимого имущества или акций, существование которого можно проверить через Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним или реестр акционеров соответственно.

В случае непредоставления такой информации последующий залогодержатель по ст. 351 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства, а если его требование не будет удовлетворено, обратить взыскание на предмет залога. Кроме того, как было отмечено в ст. 342 Гражданского кодекса Российской Федерации залогодержатель может требовать возмещения убытков согласно ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Информация о предыдущих залогах может быть предоставлена в любой форме залогодержателю, в том числе, например, в виде выписки из книги записи залогов, выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним или выписки из реестра акционеров.

Итак, компании, предоставляющие финансирование и получающие в обеспечение такого финансирования залог, должны внимательно проверять свои права по такому залогу. При такой проверке тщательно стоит подходить к анализу предыдущих залогов в отношении такого имущества, так как, если такие предыдущие залоги существуют, это может негативно отразиться на правах последующего залогодержателя.

ДОГОВОР N _____

последующего залога недвижимого имущества (последующей ипотеки)

Гр. ______________________________, проживающ__ по адресу: ______________________________, именуем__ в дальнейшем «Залогодатель», с одной стороны, и ________________________________, находящееся по адресу: _______________________, в лице __________________, действующ___ на основании __________, именуем__ в дальнейшем «Залогодержатель», с другой стороны, совместно именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий Договор о нижеследующем.

Читайте так же:  Штраф в гражданском процессе

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

2. ГАРАНТИИ

2.1. Залогодатель подтверждает и гарантирует, что:
2.1.1. Является полноправным и законным обладателем прав на Предмет залога. До момента заключения настоящего Договора Предмет залога не отчужден, в споре и под арестом не состоит, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права собственности N _____ от «___»________ ___ г., запись о регистрации N ________________, а также выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N ____ от «___»________ ___ г., выданной ____________.
2.1.2. Возражений против обременения Предмета залога со стороны Прежнего залогодержателя не имеется, что подтверждается ____________________.
2.1.3. Предмет залога не имеет каких-либо свойств, в результате проявления которых может произойти его утрата, порча или повреждение.
2.2. Залогодержатель гарантирует соблюдение законных прав и интересов Залогодателя.

3. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

4. СТРАХОВАНИЕ

4.1. Залогодатель страхует Предмет залога за свой счет на сумму не ниже суммы обеспеченного ипотекой обязательства в пользу Залогодержателя (выгодоприобретатель).
4.2. Залогодержатель лишается права на удовлетворение своего требования из страхового возмещения, если утрата или повреждение Предмета залога произошли по его вине.
4.3. При переходе прав кредитора в обязательстве, обеспеченном залогом, права выгодоприобретателя по договору страхования переходят к новому кредитору в полном объеме.

5. ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ

6. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

6.1. За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по Договору Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
6.2. В случае нарушения Залогодателем п. 2.1 настоящего Договора Залогодатель будет обязан уплатить Залогодержателю штраф в размере ___% (____ процентов) от стоимости Предмета залога. Штраф уплачивается Залогодателем в течение ____ рабочих дней с момента получения от Залогодержателя письменного требования об уплате штрафа. Уплата штрафа не освобождает Залогодателя от выполнения его обязательств по Договору.

7. СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА

7.1. Договор вступает в силу с момента его государственной регистрации и действует до полного исполнения обязательств Залогодателя по Договору займа (кредитному договору и т.д.) N _____ от «___»________ ___ г., а также в иных случаях, установленных действующим законодательством Российской Федерации.

8. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

8.1. Все споры, возникающие в процессе исполнения настоящего Договора, будут в предварительном порядке рассматриваться Сторонами в целях выработки взаимоприемлемого решения. При недостижении договоренности спор будет разрешаться в судебном порядке в соответствии с действующим процессуальным законодательством Российской Федерации.
8.2. Если одна из Сторон изменит свой адрес, то она будет обязана информировать об этом другую Сторону до государственной регистрации соответствующих изменений в учредительных документах, но не позднее _____ (_______) календарных дней с момента фактического изменения банковских реквизитов. В случае изменения одной из Сторон банковских реквизитов она обязана информировать об этом другую Сторону до вступления изменений в силу, но не позднее ___ (_______) календарных дней с момента фактического изменения банковских реквизитов.
8.3. Любое уведомление и иное сообщение, направляемое Сторонами друг другу по Договору, должно быть совершено в письменной форме и за подписью уполномоченного лица.
8.4. Договор составлен в трех экземплярах — по одному экземпляру для каждой из Сторон, один экземпляр хранится в делах регистрирующего органа — ___________.

9. АДРЕСА И БАНКОВСКИЕ РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

Залогодержатель: ___________________________________________
___________________________________________________________
___________________________________________________________

Залогодатель: ______________________________________________
___________________________________________________________
___________________________________________________________

ПОДПИСИ СТОРОН

Вопрос: Позволяет ли законодательство заключить договор залога с залогодателем (одно лицо) на один предмет залога, который будет обеспечивать несколько разных обязательств, во всех из которых одной стороной будет являться кредитор-залогодержатель, а другой стороной в каждом из них — разные юридические лица? Как возможно заключить договор залога с одним предметом залога (недвижимое имущество)? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, ноябрь 2017 г.)

Позволяет ли законодательство заключить договор залога с залогодателем (одно лицо) на один предмет залога, который будет обеспечивать несколько разных обязательств, во всех из которых одной стороной будет являться кредитор-залогодержатель, а другой стороной в каждом из них — разные юридические лица? Как возможно заключить договор залога с одним предметом залога (недвижимое имущество)?

В соответствии с п. 1 ст. 329 и п. 1 ст. 334 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться в том числе залогом, в силу которого кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

Согласно п. 4 ст. 334 ГК РФ к залогу недвижимого имущества (ипотеке) применяются правила ГК РФ о вещных правах, а в части, не урегулированной указанными правилами и законом об ипотеке, — общие положения о залоге.

Положения о вещных правах, содержащиеся в ГК РФ, не позволяют определить, возможно ли заключение одного договора залога недвижимого имущества, обеспечивающего исполнение нескольких разных обязательств, в которых кредитором является одно и то же лицо, а должниками — разные лица. Следовательно, исходя из приведенной нормы необходимо обратиться к правилам, установленным Федеральным законом от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее — Закон N 102-ФЗ).

В частности, статьей 43 указанного Закона прямо предусмотрена возможность обеспечения нескольких обязательств ипотекой одного и того же имущества (последующая ипотека). Более того, из п. 4 ст. 43 и п. 5 ст. 46 Закона N 102-ФЗ следует, что на договоры предшествующей и последующей ипотеки, в которых залогодателем и залогодержателем выступает одно и то же лицо, запреты и ограничения, касающиеся последующей ипотеки, не распространяются. Исключением является только положение п. 5 ст. 43 Закона N 102-ФЗ о недопустимости заключения последующего договора об ипотеке, предусматривающего составление и выдачу закладной.

При этом запрета на обеспечение нескольких обязательств (в том числе возникших из разных договоров) путем заключения между одними и теми же залогодателем и залогодержателем одного договора об ипотеке законодательство не содержит. Отсутствие указанного запрета в судебной практике толкуется в пользу возможности совершения такого договора. Так, например, в п. 8 информационного письма Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 N 90 разъясняется, что залогодатель и залогодержатель вправе на основании одного договора об ипотеке одного и того же недвижимого имущества обеспечить исполнение не зависящих друг от друга обязательств, вытекающих из нескольких самостоятельных договоров (смотрите также постановления ФАС Центрального округа от 13.12.2010 по делу N А48-853/2010 (определением ВАС РФ от 28.04.2011 N ВАС-4485/11 в передаче настоящего дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора было отказано), ФАС Северо-Западного округа от 30.07.2010 по делу N А56-72407/2009, Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.10.2009 N 13АП-11141/2009)*(1).

И хотя в приведенных судебных актах рассматриваются ситуации, в которых кредитором и должником в обеспечиваемых ипотекой обязательствах являлись одни и те же лица, сделанные судами выводы, на наш взгляд, могут быть распространены и на случаи, когда по каждому обязательству, в которых участвует один и тот же кредитор-залогодержатель, в качестве должника выступают разные лица. К данному выводу нам позволяет прийти то обстоятельство, что во всех делах, по которым были приняты вышеназванные судебные акты, должники по обеспечиваемым ипотекой обязательствам сами выступали залогодателями. То есть указание в судебных актах на то, что одним договором ипотеки могут быть обеспечены несколько обязательств с одними и теми же должником и кредитором связано лишь с тем, что таким образом в рассматриваемых судами ситуациях подчеркивался тот факт, что сторонами отношений по предшествующему и последующему залогу также являлись одни и те же лица.

Читайте так же:  Согласие автора на использование произведения
Видео (кликните для воспроизведения).

Соответственно, учитывая то, что для отношений по залогу, в которых залогодателем выступает не должник, личность последнего не имеет особого значения, возможность обеспечения одним договором залога нескольких обязательств зависит лишь от того, чтобы кредитором в этих обязательствах было одно и то же лицо, предметом залога являлось одно и то же имущество, принадлежащее одному и тому же залогодателю.

Ведь даже если предположить, что в рассматриваемом случае оформление одного договора ипотеки в обеспечение нескольких обязательств было бы невозможно, то, по сути, это бы означало лишь необходимость составления отдельного документа, выражающего условия договора ипотеки, на каждое отдельно взятое обязательство. При этом сторонами таких договоров ипотеки были бы одни и те же лица, его предметом — одно и то же имущество, а ограничения и запреты, установленные для заключения договоров последующего залога не подлежали бы применению. Иными словами, в этом случае не изменялась бы сущность отношений между залогодателем и залогодержателем, а лишь порядок их оформления — одним документом или несколькими.

В свою очередь, следует помнить, что в гражданском законодательстве под договором понимается в первую очередь не документ, выражающий условия договора, так как документ является лишь одной из форм договора, который может быть заключен и устно, и путем совершения конклюдентных действий (ст. 158, ст. 434 ГК РФ, п. 3 ст. 438 ГК РФ), а правоотношение, основанное на соглашении двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (п. 1 ст. 420 ГК РФ). В судебной практике же неоднократно подчеркивалось отсутствие законодательного запрета на выражение условий нескольких договоров-сделок, заключаемых между одними и теми же лицами, в одном договоре-документе (смотрите, например, определение ВАС РФ от 03.04.2009 N 402/09).

Таким образом, на наш взгляд, в том случае, когда сторонами нескольких договоров-сделок об ипотеке, каждая из которых обеспечивает отдельное обязательство, выступают одни и те же лица, их условия могут быть изложены в одном договоре-документе.

Принимая во внимание, что предметом ипотеки по каждому договору-сделке также будет являться одно и то же имущество, необходимость государственной регистрации ипотеки как обременения прав залогодателя на такое имущество (п. 2 ст. 11 Закона N 102-ФЗ, п. 6 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон N 218-ФЗ)), по нашему мнению, также не может воспрепятствовать заключению одного договора ипотеки в обеспечение нескольких обязательств. Данный вывод находит свое отражение и в судебной практике, согласно которой то обстоятельство, что при проведении государственной регистрации ипотеки требуется проставление регистрирующим органом регистрационной отметки на соответствующем договоре (п. 7 ст. 53 Закона N 218-ФЗ), не является препятствием для оформления одного договора-документа, включающего в себя два или более ипотечных обязательства (смотрите, например, постановление ФАС Уральского округа от 26.06.2012 N Ф09-4512/12).

В заключение отметим, что в силу п. 5 ст. 46 Закона N 102-ФЗ при регистрации на основании одного договора-документа нескольких ипотек, залогодержателем в которых выступает одно и то же лицо, правила об удовлетворении требований залогодержателей по предшествующей и последующей ипотекам, установленные указанной статьей, не применяются. В этом случае требования, обеспеченные каждой из ипотек, удовлетворяются в порядке очередности, соответствующей срокам исполнения соответствующих обязательств, если федеральным законом или соглашением сторон не предусмотрено иное.

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

кандидат юридических наук Широков Сергей

Ответ прошел контроль качества

16 ноября 2017 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. Для получения подробной информации об услуге обратитесь к обслуживающему Вас менеджеру.

*(1) Обращаем Ваше внимание на то, что по одному из дел арбитражные суды двух инстанций сделали вывод о том, что не может быть оформлена единым договором об ипотеке (путем заключения дополнительного соглашения к уже имеющемуся договору) последующая ипотека (постановления Восьмого арбитражного апелляционного суда от 12.02.2010 N 08АП-6/2010, ФАС Западно-Сибирского округа от 13.04.2010 по делу N А70-10747/2009). Однако, на наш взгляд, такой подход не соответствует законодательству.

Актуальная версия заинтересовавшего Вас документа доступна только в коммерческой версии системы ГАРАНТ. Вы можете приобрести документ за 54 рубля или получить полный доступ к системе ГАРАНТ бесплатно на 3 дня.

Купить документ Получить доступ к системе ГАРАНТ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.

Правовой консалтинг является уникальной услугой индивидуального консультирования по правовым вопросам, которая предоставляется пользователям непосредственно во время работы с системой ГАРАНТ.

Основные преимущества услуги Правового консалтинга:

Удобство использования — в любой момент при работе с системой ГАРАНТ можно обратиться за персональной консультацией и получить ответ на интересующий вопрос, ответы хранятся в системе ГАРАНТ и содержат гиперссылки на дополнительные тематические материалы, содержащиеся в системе.

Гарантия качества — служба Правового консалтинга состоит из квалифицированных экспертов в области бухгалтерского учета и налогообложения, трудового и гражданского права в сфере регулирования предпринимательской деятельности. Все ответы проходят обязательную дополнительную централизованную экспертизу рецензентами службы Правового консалтинга.

Оперативность — срок ответа на вопросы пользователя, принятые к рассмотрению, составляет два дня.

Для того чтобы воспользоваться услугой Правового консалтинга, выберите в основном меню системы ГАРАНТ раздел «Правовая поддержка» (или используйте сочетание клавиш Alt + F1) и в открывшемся окне введите свой вопрос.

Более подробную информацию о данной услуге Вы можете получить, обратившись к Разделу «Правовая поддержка» Руководства пользователя (клавиша F1) или у Вашего специалиста по обслуживанию.

Рефинансирование ипотеки и послед. залог

Банк при рефинансировании требует согласие на последующий залог от первичного кредитора. Прежний банк-кредитор предоставлять такое согласие отказывается.

Рефинансирование ипотеки и согласие на последующий залог

Рефинансирование ипотеки. Последующий залог

Рефинансирование ипотеки. Последующий залог

26 октября 2016 г.

Этот текст разрешается перепечатывать
при соблюдении правил

[2]

Текст видеосюжета «Рефинансирование ипотеки. Трудности с процедурой».

С Вами Дмитрий Овсянников и снова вопросы с форума портала «ipotek.ru, Об ипотеке по-русски».

Пишет человек под ником Serggg: «Здравствуйте. Взял два года назад ипотеку под залог имеющегося жилья на новую квартиру в УралСибе, но т.к. они в этом году закрыли все свои филиалы в моем регионе, то решил перевести (рефинансировать) ипотеку в Сбербанке. Подал заявление в Сбербанк, стал собирать документы — предварительно мне согласовали рефинансирование.
В итоге мне звонит сотрудник Сбербанка и говорит, что Сбербанк не может принять под залог уже обремененную квартиру и нужна им под залог только НЕобремененная.
Судя по банковской практике, схема простая как «3 копейки». Сбербанк переводит остаток моего долга в УралСиб, после этого я иду в рег.палату (Юстицию), снимаю обременение и тут же обременяю ее в Сбербанке.
Подскажите, имеет ли право Сбербанк отказать мне в предоставлении залога обремененной квартиры? (Понимаю что может, но должен же он сослаться на норму закона?)»

Сослаться на норму Закона Сбербанк не должен.
Почему?
Потому что пока Вы для Сбербанка никто.

Читайте так же:  Пск как рассчитать

Ваши взаимоотношения, как клиента и банка начинаются только с момента подписания кредитного договора.

До этого момента, да, Вы подали анкету-заявление в Сбербанк. Но это, так сказать, «односторонняя сделка»: Вы заявили о своем намерении. Банк эту анкету изучает. Он может, на этапе изучения, принять любое решение: одобрить Вам кредит, отказать: отказать по одной причине, отказать по другой причине.

Сбербанк, когда производит рефинансирование (на сегодняшний день такая программа есть) он настаивает, чтобы первичный банк-кредитор дал согласие на такое рефинансирование. Не факт, что Уралсиб даст согласие на последующий залог квартиры.
Скорее всего не даст.

То есть Вы обратились не в тот банк. Для того, чтобы Вам произвести рефинансирование, Вам нужно обращаться не в Сбербанк, а в какой-то другой банк: в тот банк, в котором возможна схема, которую Вы описали как «простая как 3 копейки». Где банк выдает деньги и не требует (в какой-то промежуток времени) обязательного залога квартиры. То есть залог квартиры может произойти, но может произойти с небольшой отсрочкой: в 3, в 4, в 5 месяцев.

Такие банки есть.
Но это не Сбербанк.

Вам нужно обращаться в те банки, которые при рефинансировании не требуют последующий залог: не требуют предоставления документов от первичного кредитора на последующий залог.

Такие банки есть, но не знаю: есть ли они в Вашем регионе.

Дело N33-13761/2016. Об обязании заключить основной договор залога недвижимого имущества на условиях предварительного договора залога.

ПЕРМСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

от 14 ноября 2016 г. по делу N 33-13761/2016

Судья Варакшина Т.Е.

Судебная коллегия по гражданским делам Пермского краевого суда в составе председательствующего Бузмаковой О.В.,

судей Хасановой В.С., Казанцевой Е.С.,

при секретаре С.,

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе Л. на решение Кировского районного суда города Перми от 28 июня 2016 года, которым постановлено: «В удовлетворении исковых требований Л. к Ч. об обязании заключить основной договор залога недвижимого имущества на условиях предварительного договора залога от 25 ноября 2015 года, заключенного между Л. и Ч., отказать».

Заслушав доклад судьи Хасановой В.С., пояснения представителя истца Я., представителя третьего лица Н., изучив материалы дела, судебная коллегия

Истец Л. обратился в суд с иском к Ч. об обязании заключить основной договор залога недвижимого имущества на условиях предварительного договора залога. Требования мотивированы тем, что 01 июня 2013 года между ним и ответчиком заключен договор займа, по условиям которого, он передал ответчику денежные средства в размере рублей под 12 процентов годовых, с учетом дополнительного соглашения от 25 ноября 2015 года, срок возврата определен — 01 сентября 2016 года. Кроме того, 25 ноября 2015 года между ним и ответчиком подписан предварительный договор залога, которым они определили, что в целях исполнения обязательств по договору займа стороны в срок до 25 марта 2016 года обязуются заключить основной договор залога недвижимого имущества. Однако основной договор не заключен по настоящее время, чем нарушаются его права и законные интересы.

Истец в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом. Представитель истца в судебном заседании на удовлетворении исковых требований настаивала по доводам, изложенным в иске. Ответчик в судебное заседание не явилась, о месте и времени рассмотрения дела извещена надлежащим образом. Представитель третьего лица ПАО КБ «Уральский финансовый дом» в судебном заседании выразил несогласие с иском.

Судом постановлено вышеизложенное решение, об отмене которого просит истец, указывая в апелляционной жалобе на несогласие с выводом суда, что действия истца направлены не преодоление установленного законом запрета на заключение последующего залога без согласия залогодержателя при помощи решения суда. Не учтено, что в данном случае права Банка нарушены не будут, поскольку подлежат удовлетворению в первоочередном порядке, стоимость заложенного имущества превышает размер задолженности ответчика перед Банком, при покупке нежилых помещений ответчиком часть денежных средств была получена от истца. Не согласны с выводом суда, что отсутствует согласие Банка на последующий залог, поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства того, что Банк отказал в предоставлении согласия.

Истец и ответчик в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о времени и месте судебного заседания судом апелляционной инстанции извещены надлежащим образом. Судебная коллегия, в соответствии со ст. 167 , 327 ГПК РФ, признала возможным рассмотреть дело в отсутствие истца и ответчика.

Судебная коллегия, заслушав пояснения представителя истца, поддержавшей доводы апелляционной жалобы, возражения представителя третьего лица, изучив материалы дела, проверив доводы апелляционной жалобы, полагает, что решение суда соответствует нормам действующего законодательства и не подлежит отмене. При этом решение суда проверяется в пределах доводов апелляционной жалобы.

Разрешая спор, суд первой инстанции, дав оценку собранным по делу доказательствам в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, правильно установив обстоятельства дела, правомерно пришел к выводу об отказе в удовлетворении заявленных истцом требований.

С данными выводами суда судебная коллегия согласна, поскольку они соответствуют фактическим обстоятельствам дела и требованиям действующего законодательства.

Доводы апелляционной жалобы истца отмену решения не влекут в силу следующего.

Судом установлено и из материалов дела следует, что 01 июня 2013 года между Л. (займодавец) и индивидуальным предпринимателем Ч. (заемщик) заключен договор займа, по условиям пунктов 1.1-1.3, 3.1 которого займодавец передает в собственность заемщика денежные средства в размере рублей под 12% годовых, сроком до 01 сентября 2016 года, а заемщик обязуется возвратить займодавцу сумму займа с уплатой процентов.

Денежные средства в размере рублей, как следует из представленной копии расписки, переданы займодавцем заемщику в день подписания договора займа 01 июня 2013 года.

25 ноября 2015 года между Л. (залогодержатель) и Ч. (залогодатель) заключен предварительный договор залога, в соответствии с условиями которого, в целях обеспечения исполнения обязательств по возврату займа стороны обязуются заключить в будущем основной договор залога нежилого помещения, в целях приобретения которого залогодержатель предоставил ранее залогодателю займ.

Читайте так же:  Где подать на развод

В срок до 25 марта 2016 года, в соответствии с пунктом 3 предварительного договора залога, стороны обязуются заключить основной договор залога недвижимого имущества — нежилого помещения, расположенного по адресу: , общей площадью 60,2 кв. м. Расположение нежилого помещения, в отношении которого стороны обязуются заключить основной договор залога, в здании отражено на плане (приложение N 1 к настоящему договору).

При этом в пункте 5 предварительного договора залога отмечено, что залогодержатель уведомлен залогодателем, что в отношении нежилого помещения, указанного в пункте 3 настоящего договора, установлена ипотека в силу закона. Предшествующим залогодержателем нежилого помещения является ПАО КБ «Уральский финансовый дом». Требования залогодержателя по последующему договору об ипотеке удовлетворяются из стоимости заложенного имущества с соблюдением требований о наличии у залогодержателя по предшествующему договору об ипотеке права преимущественного удовлетворения своих требований.

11 июля 2013 года между открытым акционерным обществом коммерческий банк «Уральский финансовый дом» (банк) и индивидуальным предпринимателем Ч. заключен кредитный договор на приобретение недвижимого имущества (нежилого) с возникновением ипотеки в силу закона N , из которого следует, что банк предоставляет заемщику кредит в сумме рублей на срок по 07 июля 2023 года с оплатой за пользование кредитом процентов в размере 14,75 процентов годовых. По истечении сроков возврата кредита, установленных пунктом 1.1, 5.2 настоящего договора, плата за пользование кредитом устанавливается в размере 29,5 процентов годовых.

Пунктом 1.2 Кредитного договора предусмотрено, что кредит, полученный заемщиком в соответствии с пунктом 1.1 настоящего кредитного договора, является целевым и предназначен для приобретения в собственность заемщика следующего недвижимого имущества: — встроенные помещения, назначение: нежилое, общая площадь 220,8 кв. м, этаж цокольный, номера на поэтажном плане 10-19, 63, 89-91, по адресу: .

С момента государственной регистрации перехода права к заемщику на имущество, указанное в пункте 1.2 настоящего договора и соответствующего договора купли-продажи, в соответствии со статьей 69.1 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», указанное имущество, находится в ипотеке (залоге недвижимости) в пользу банка (пункт 2.2 Кредитного договора).

Из пункта 2.6 Кредитного договора следует, что заемщик в течение всего периода действия настоящего договора без письменного разрешения банка не имеет право каким-либо образом распоряжаться имуществом, в том числе отчуждать любым способом, передавать его в аренду, в иную ипотеку ( залог недвижимости ).

Оценив представленные доказательства в их совокупности, правильно применив нормы материального права, регулирующие спорные отношения, суд первой инстанции пришел к верному выводу о необоснованности заявленных истцом требований.

Согласно положениям статьи 43 Федерального закона N 102- ФЗ «Об ипотеке ( залоге недвижимости )» имущество, заложенное по договору об ипотеке в обеспечение исполнения одного обязательства (предшествующая ипотека ), может быть предоставлено в залог в обеспечение исполнения другого обязательства того же или иного должника, тому же или иному залогодержателю (последующая ипотека ).

Очередность залогодержателей устанавливается на основании данных Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о моменте возникновения ипотеки , определяемом в соответствии с правилами пунктов 5 и 6 статьи 20 настоящего Федерального закона (пункт 1) .

Последующая ипотека допускается, если она не запрещена предшествующими договорами об ипотеке того же имущества, действие которых не прекратилось к моменту заключения последующего договора об ипотеке .

Если предшествующий договор об ипотеке предусматривает условия, на которых может быть заключен последующий договор об ипотеке , последний должен быть заключен с соблюдением этих условий (пункт 2) .

Исходя из положений пункта 2 статьи 43 Закона об ипотеке , учитывая условия пункта 2.6 кредитного договора об ипотеке от 11.07.2013 N , в котором указано о недопустимости последующей ипотеки предмета залога без письменного согласия залогодержателя, суд обоснованно отказал в удовлетворении исковых требований. При этом суд обоснованно указал, что обременение недвижимого имущества в пользу истца нарушает права и законные интересы третьего лица Банка как предшествующего залогодержателя.

Поскольку исходя из буквального толкования судом условий кредитного договора по правилам статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 2.6 устанавливает запрет на последующую ипотеку спорного имущества без письменного согласия залогодержателя, указание в данном пункте на письменное согласие залогодержателя не может рассматриваться в качестве условия для последующей ипотеки в смысле, придаваемом абзацем вторым пункта 2 статьи 43 Закона об ипотеке .

Учитывая, что такое согласие не было получено, при этом действие предшествующего договора не прекратилось к моменту заключения последующего договора об ипотеке , суд пришел к обоснованному выводу о незаконности обременения имущества залогом в пользу истца.

Данный вывод суда согласуется с положениями абзаца первого пункта 2 статьи 43 Закона об ипотеке , согласно которому последующая ипотека допускается, если она не запрещена предшествующими договорами об ипотеке того же имущества, действие которых не прекратилось к моменту заключения последующего договора об ипотеке .

При изложенных обстоятельствах доводы апелляционной жалобы истца необоснованны.

Доводы о несогласии с выводом суда, что действия истца направлены не преодоление установленного законом запрета на заключение предшествующего залога без согласия залогодержателя при помощи решения суда, несостоятельны, так как в данном случае обременение в пользу истца по предварительному договору сторонами определено позже кредитного договора, которым установлен запрет на последующую ипотеку.

Доводы истца были предметом рассмотрения суда первой инстанции, получили правовую оценку, соответствующую действующему законодательству, и по существу направлены на переоценку выводов судов о фактических обстоятельствах дела и имеющихся в деле доказательствах.

Безусловных оснований, предусмотренных ч. 4 ст. 330 ГПК РФ, которые могли бы повлечь отмену судебного постановления, судебной коллегией не установлено.

Руководствуясь ст. 199 , 328 ГПК РФ, судебная коллегия

Видео (кликните для воспроизведения).

Решение Кировского районного суда города Перми от 28 июня 2016 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Л. оставить без удовлетворения.

Источники


  1. Штерн, С НАЛОГОВЫЕ АГЕНТЫ. Проблемы статуса и практики; Юркафе, 2012. — 112 c.

  2. Омельченко, О.А. Всеобщая история государства и права; Остожье; Издание 255-е, 2013. — 576 c.

  3. Научно-практический комментарий к Федеральному закону «О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц». — М.: Проспект, 2013. — 156 c.
  4. Подгорная, Л. И. Deutsche Geschichte in Biografien: Wissenschaft und Kultur / История Германии в биографиях. Наука и культура / Л.И. Подгорная. — М.: Каро, 2015. — 272 c.
  5. Теория государства и права. — М.: Дрофа, 2013. — 710 c.
Последующий залог недвижимости
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here