Отличие концессии от аренды

Ответы на вопросы по теме: "Отличие концессии от аренды" с профессиональной точки зрения. Здесь собран полный тематический материал и ответы на вопросы максимально развернуты. Всегда имеются нюансы - если это ваш случай, то обратитесь к дежурному консультанту.

Основные характеристики концессии

Концессионная система, которая уравнивает в правах государство и частного инвестора и гарантирует стабильные договорные условия, должна привлечь в инфраструктурные отрасли отечественной экономики чрезвычайно необходимые ей частные инвестиции. Чтобы убедиться в том, что концессионное законодательство закрывает большую нишу правоотношений, достаточно отметить имеющиеся отличия концессионного договора от гражданско-правового, которые позволяют первому регулировать, прежде всего, отношения аренды и подряда.

Существует два основных варианта (договорных модели) для структурирования инвестиционных инфраструктурных проектов на федеральном уровне:

  • 1) на основе концессионного соглашения в соответствии с Законом о концессионных соглашениях;
  • 2) на бане различных договорных моделей, разрешенных ГК РФ, с учетом обязательных норм применимого федерального законодательства (инвестиционный договор).

Единственной договорной формой ГЧП, законодательно урегулированной в Российской Федерации на федеральном уровне, являются концессионные соглашения, порядок заключения, исполнения, изменения и расторжения которых регулируется Законом о концессионных соглашениях. Между тем в зарубежном законодательстве и литературе концессия нередко отождествляется с арендой и подрядом.

В контексте настоящего пособия представляется обоснованным обозначить отличия концессии от аренды. Прежде всего различаются права арендатора и концессионера. Согласно ст. 606 ГК РФ арендатору передается имущество во временное пользование или владение, в результате чего он становится так называемым титульным владельцем этого имущества. Когда имущество передается только в пользование, его владельцем остается арендодатель.

Таким образом, согласно российскому праву, концессионер обладает вещными правами, а арендатор обязательственными. Кроме того, в отличие от аренды все имущество, относящееся к концессии, после ее завершения безвозмездно передается копце- денту (публичному партнеру).

Согласно ст. 613 ГК РФ передача имущества в аренду не изменяет прав третьих лиц на данное имущество. В отношении концессии действует иная норма, в соответствии с которой имущество, являющееся объектом соглашения, передается концессионеру без обременений, т.е. речь идет о казенном имуществе. Таким образом, данный нюанс тонко разделяет момент перехода прав в двух типах договоров.

Одной из современных форм реализации долгосрочных контрактов в инфраструктурных отраслях являются так называемые контракты жизненного цикла (далее — КЖЦ). Модель КЖЦ хорошо зарекомендовала себя во многих странах мира, доказав свою конкурентоспособность, например, в транспортной отрасли. К настоящему времени в России интерес к данной модели проявляется, главным образом, в целом ряде исследовательских работ, проведении научных и общественных мероприятий, в том числе на самом высоком уровне. Термин «контракт жизненного цикла» является дословным переводом английского понятия Life Cycle Contract (LCC).

Сравнительные преимущества КЖЦ, концессий и государственных контрактов как основной на данный момент формы реализации инфраструктурных проектов приведены в табл. 1.3.

Сравнение контрактов жизненного цикла, концессионных соглашений и государственных контрактов [1]

Объединение проектирования, строительства и эксплуатации в одном соглашении

Сопряжено со значительными правовыми рисками

Разрыв ответственности между стадиями проекта

Отсутствует. Все стадии проекта осуществляются частной стороной

Отсутствует. Все стадии проекта осуществляются частной стороной

Присутствует. Отдельный исполнитель на каждую стадию проекта

Критичность риска спроса на объект для возврата инвестиций частной стороне

Возвратность инвестиций не зависит от спроса на объект

Возвратность инвестиций обусловлена спросом. Возможна минимизация риска спроса

Возвратность инвестиций не зависит от спроса на объект

Возможность применения к некоммерческим объектам

Оптимален для применения к некоммерческим объектам

Возможно при дополнительном финансовом участии государственной стороны

Традиционно применяется к некоммерческим объектам

Бюджетное финансирование до ввода объекта в эксплуатацию

Опционально путем предоставления капитального гранта

Опционально путем предоставления капитального гранта

Обязательная оплата работ по проектированию. Авансирование строительства

Не ограничен. Обычно составляет 15—30 лет

Не ограничен. Обычно составляет 15—30 лет

Может превышать трехлетний период в исключительных случаях

В наиболее общем виде КЖЦ можно определить как соглашение, в соответствии с которым частная сторона за счет собственных или привлеченных средств создает и , начиная со стадии проектирования, передает его в собственность государства и осуществляет обслуживание объекта на протяжении всего жизненного цикла, вплоть до утилизации, т.е. в среднем от 15 до 30 лет, а государственная сторона оплачивает частной стороне заранее оговоренную сумму, если готовый объект соответствует изначально заданным требованиям [2] .

Концессии на производство общественных работ (в французском законодательстве это concessions de travaux publics) отличаются от иных гражданско-правовых договоров.

Для концессионного соглашения производство работ является условием, которое государство устанавливает для пользования предоставляемым имуществом или выполнения определенного вида деятельности [3] , тогда как обязанность подрядчика подразумевает производство определенной работы, после выполнения которой он получает установленную в договоре плату согласно ст. 702 ГК РФ.

Таким образом, проведенный анализ показал, что концессия как форма ГЧП и договорно-правовая форма реализации инвестиционных проектов имеет ряд существенных отличий от иных форм, существующих в международной практике и предусмотренных отечественным законодательством. В целом можно заключить, что применение концессий обосновано в большинстве отраслей, в которых оно законодательно разрешено, а данная модель обладает рядом значимых преимуществ. Вместе с тем нельзя не акцентировать внимание на ряде спорных моментов в практике применения концессионных механизмов в России, которые более подробно рассматриваются в следующих главах учебника.

Концессионные соглашения включают в себя элементы различных договоров [4] . К числу основных признаков концессии как специфической формы взаимодействия публично-правового образования (государства) и частного инвестора относятся:

  • — договорная основа партнерства при долгосрочном характере взаимодействия;
  • — предмет концессии — государственная и муниципальная собственность;
  • — финансовое участие частного инвестора в создании, реконструкции, обслуживании, использовании объекта концессии;
  • — передача частному партнеру только прав владения и пользования с сохранением права собственности за концедентом (публично-правовым образованием);
  • — регулярные платежи концессионера концеденту за владение и пользование объектом концессионного соглашения;
  • — реализация на принципах разделения имущественного участия, рисков, ответственности и результатов деятельности между участниками проекта;
  • — участие публичного партнера не ограничивается предоставлением льгот или иными видами финансового стимулирования частного инвестора;
  • — невозможна реализация без поддержки, имущественного, финансового участия публичного партнера;
  • — низкая рентабельность;
  • — большая стоимость;
  • — значительные технические и иные риски.
Читайте так же:  Выплата зарплаты после увольнения

Целесообразность применения концессионного соглашения

определяется следующими достоинствами при реализации проектов ГЧП:

  • — ясность правового режима ввиду наличия особого федерального закона, регулирующего порядок заключения и исполнения концессионных соглашений;
  • — наличие определенной практики реализации концессионных проектов, в том числе на региональном уровне;
  • — возможность применения отдельных механизмов государственной поддержки и инструментов ГЧП, в том числе привлечение инвестиций посредством выпуска концессионных облигаций.

В обобщенном виде преимущества концессионных соглашений для концедента и концессионера представлены в табл. 1.4.

Преимущества концессионного соглашения

Для органов государственной власти и местного самоуправления

Для деловых кругов

Привлечение частных инвестиций, снижение затрат

Прямая поддержка органов власти в ходе реализации проектов

Решение социальных задач за счет средств частных партнеров

Сотрудничество с государственными (муниципальными) органами власти

Окончание табл. 1.4

Для органов государственной власти и местного самоуправления

Для деловых кругов

Распределение рисков инвестирования между партнерами

Получение долгосрочных проектов со стабильным рынком и гарантиями государства по обеспечению минимального уровня рентабельности

Наличие возможности выбора частного партнера, планирование и контролирование его деятельности

Минимизация рисков давления государственных органов, так как условия сотрудничества оговариваются до начала реализации проекта

Использование опыта и профессиональной компетенции частных компаний для решения общественных задач

Возможность получения государственных и муниципальных заказов

[2]

Увеличение поступлений в бюджет, создание новых рабочих мест

Снижение административных барьеров

Повышение уровня конкурентоспособности

Гарантированные долговременные деловые отношения (переход права собственности на объект концессионного соглашения не является основанием для изменения или прекращения соглашения)

Таким образом, как видно из таблицы, концессионное соглашение предполагает:

  • — возможность сохранения государственного и муниципального имущества в надлежащем состоянии без использования бюджетных средств;
  • — надежный способ привлечения частного капитала в объекты государственной собственности;
  • — возможность реализации социально значимых проектов в условиях дефицита бюджетных средств;
  • — способ формирования долговременных деловых отношений государства и бизнеса;
  • — гарантированное качество оказываемых услуг населению и полная безопасность объекта при его строительстве и эксплуатации.

По отраслевому признаку концессионные проекты предполагаются в отношении следующих видов инфраструктуры:

  • — транспортные проекты (железнодорожный, городской наземный транспорт, метро, аэропорты, речной транспорт и инфраструктура речного хозяйства);
  • — дорожная инфраструктура;
  • — объекты ЖКХ и энергетики (объекты водоснабжения, переработки мусора, теплоснабжения, энергетики, освещения и благоустройства территорий);
  • — социальная инфраструктура (здравоохранение, образование, культура, спорт, иные объекты социально-культурного назначения);
  • — производственные объекты и промышленные зоны [5] .

Цели концессионного соглашения – отличия от договора аренды

Порядок заключения концессионного соглашения. Перечень объектов концессионных соглашений. Концессионное соглашение или договор аренды.

Государственное или муниципальное имущество передается в пользование в рамках определенных механизмов. В зависимости от целей передачи имущества и предмета передачи используются аукцион, конкурс, концессионные соглашения и другие механизмы. Если какое-либо имущество включено в перечень объектов, которые могут быть предметами концессионных соглашений, означает ли это, что такое имущество может быть передано только в рамках концессии, и передача с помощью любого другого механизма запрещена? В спорной ситуации разбирались судьи Волго-Вятского округа.

Фабула дела:

Администрация муниципального района передала в аренду хозяйственному обществу полигон твердых бытовых отходов (далее – ТБО). Прокурор Ярославской области обратился с иском в интересах муниципального образования о признании недействительным договора аренды, поскольку полигон ТБО является специфичным объектом и может быть только предметом концессионного соглашения.

Две судебные инстанции разделили логику прокурора и удовлетворили иск. Эти решения были оспорены в суде кассационной инстанции. Судьи кассации приняли решение, что администрация была вправе передать участок в аренду без оформления концессионного соглашения.

Судебный акт: постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 04.06.2019 по делу № А82-14294/2018

Выводы суда:

1. Заключение концессионного соглашения (далее также – КС) регулируется специальным федеральным законом. Согласно закону № 115-ФЗ, в рамках КС одна сторона создает или реконструирует имущество, которое в результате передается концеденту – собственнику имущества, а концессионер осуществляет эксплуатацию созданного объекта, имеет право извлекать из него доход.

2. Концессия обеспечивает привлечение инвестиций, эффективное использование государственного и муниципального имущества, повышение качества услуг, предоставляемых потребителям.

3. Полигоны ТБО входят в перечень объектов, которые могут выступать объектами КС. Основным критерием появления объектов в этом перечне является необходимость реконструировать или создавать имущество. Наличие объекта в перечне не означает, что в отношении него не могут быть заключены иные договоры, кроме концессионных соглашений.

4. Отсутствие необходимости реконструирования полигона ТБО в связи с тем, что он находится в эксплуатации непродолжительный период времени, исключает возможность заключения концессионного соглашения. Заключив его, Администрация нарушила бы установленный порядок распоряжения муниципальным имуществом.

5. Комитет правомерно исходил из того, что полигон может быть передан в аренду по результатам торгов.

Комментарии:

1) Концессия как особый вид соглашения имеет своей целью реализацию инфраструктурных проектов с использованием механизмов государственно-частного партнерства. То есть в случае возникновения необходимости создания какого-либо нового проекта, государство (муниципалитеты) вправе привлечь частные инвестиции в его создание/развитие, предложив взамен долгосрочное стабильное партнерство, а также получение доходов от дальнейшего использования имущества. Таким образом, первопричиной появления концессионного соглашения является необходимость создания или реконструкции объектов.

2) На уровне федерального законодательства выделены ключевые отрасли для реализации концессионных проектов в зависимости от наиболее приоритетных задач развития государства. Вместе с тем, в данных сферах реализуются не только концессии, но и иные формы партнерства, использования имущества. Наличие законодательства о концессиях не лишает субъектов права передавать имущество в пользование через торги.

3) Концессия предполагает вложение средств частного инвестора в развитие проекта, получение необходимых документов для создания какого-либо объекта, ввода в эксплуатацию. Имущество, которое концессионер получает от государства (муниципалитета), он обязан обособлять на балансе от собственного имущества.

4) Закон о защите конкуренции предусматривает порядок передачи муниципального имущества в аренду. В статье 17.1 закона № 135-ФЗ указано, что положения не распространяются на имущество, которое передается в рамках законодательства о концессиях. Вместе с тем, порядок передачи необходимо оценивать, исходя из цели и конкретной ситуации. В случае, когда преследуется цель создания государственного-частного партнерства, необходимо использовать модель КС, а когда для заключения КС нет предпосылок, имущество может быть передано в рамках обычного порядка.

[3]

У нас также есть аудиоподкасты. Это выпуски по 2-5 минут. Посвящены одному спору, конфликту или новости. Их можно слушать прямо на нашем сайте, на сайте подкаст-площадки или скачать себе на компьютер, смартфон и пр. Выпуск 1 (о субсидиарной ответственности); Выпуск 2 (оспаривание договора по мотиву злоупотребления правом); Выпуск 3 (расторжение договора по инициативе продавца, что учесть?). Еще пара десятков по ссылке.

Читайте так же:  Жалоба в билайн

Вы не поверите, но для любителей коротких и полезных видео, у нас появились видеоподкасты. Например, видеоподкаст на тему «Налоги. Оптимизация. Перевод сотрудников в ИП» можно посмотреть по ссылке.

Обратим внимание, что юридическая фирма «Ветров и партнеры» в 2018 году отмечена отраслевым рейтингом юридических компаний Право.ру-300 в номинации «Арбитражное судопроизводство». Это позволило нам войти в ТОП-50 региональных компаний по всей России в данной номинации.

В случае, если Ваш судебный спор или иной спор, договорная работа или любая другая форма деятельности касается вопросов, рассмотренных в данном или ином нашем материале, рекомендуем проверить и убедиться, что Ваша правовая позиция соответствует последним изменениям практики и законодательству.

Мы будем рады оказать Вам юридическую помощь по поводу минимизации юридических рисков и имеющимся возможностям. Мы постараемся найти решение, подходящее именно для Вас.

Звоните по телефону +7 (383) 310-38-76 или пишите на адрес [email protected]

Наша юридическая компания оказывает различные юридические услуги в разных городах России (в т.ч. Новосибирск, Томск, Омск, Барнаул, Красноярск, Кемерово, Новокузнецк, Иркутск, Чита, Владивосток, Москва, Санкт-Петербург, Екатеринбург, Нижний Новгород, Казань, Самара, Челябинск, Ростов-на-Дону, Уфа, Волгоград, Пермь, Воронеж, Саратов, Краснодар, Тольятти, Сочи).

Галина Короткевич, партнер. Люблю кофе, всякие вкусняшки, банкротные дела и корпоративное право. Пишу статьи, ищу интересную информацию и предлагаю способы ее практического использования. Верю, что благодаря качественной юридической аналитике клиенты приходят к юридической фирме, а не наоборот. Согласны? Тогда давайте дружить на Facebook.

В чём отличие между арендой и концессией?

Если говорить просто, то аренда это — передача во временное пользование имущества на определенный срок. По истечению этого срока арендатор возвращает имущество хозяину. То есть арендодателем может выступить любое юридическое лицо.

Концессия — это тоже передача имущества, но только недвижимого, и только государственными органами на временное пользование. Концедент обязан использовать это имущество, а арендатор может и не использовать.

Что значит договор концессии и чем отличается от договора аренды?

Договор концессии — это тот же договор аренды, но имеющий свои особенности и отличается от типичных договоров. Договор концессии — это вид договора, не предусмотренный Гражданским кодексом РФ., о создании или реконструкции за счет средств инвестора объектов недвижимого имущества в государственную собственность, за счет чего инвестор получает возможность эксплуатировать объект на возмездной основе, собирая доход в свою пользу, точнее говоря — это договор между государством и бизнесом, фиксирующий условия использования бизнесом государственной собственности. Аренда же — это временное использование чужой собственности за деньги.

Аренда муниципального имущества или концессия: что выбрать инвестору или муниципальным органам власти

Получить более подробную информацию по услугам в сфере концессий и заключения концессионных соглашений Вы можете здесь.

Видео (кликните для воспроизведения).

Ж.Р. Нигматуллина, старший консультант консалтинговой группы «Лекс»

Региональные власти и органы местного самоуправления озабочены выбором правовой формы использования муниципального имущества, относящегося к объектам коммунальной инфраструктуры. Знание принципиальных различий между арендой и концессией поможет органам местного самоуправления принять решение о делегировании частному бизнесу функции управления предприятием ЖКХ.

Несмотря на многообразие форм государственно-частного партнерства, Федеральный закон от 21.07.2007 № 185-ФЗ «О Фонде со­ действия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» (далее — Федеральный закон № 185-ФЗ) предусматривает наличие на территории муниципального образования коммерческих организаций коммунального комплекса с долей участия в уставном капитале субъектов РФ и (или) муниципальных образований не более 25%. Они должны осуществлять производство товаров, оказание услуг по электро-, газо-, тепло-, водоснабжению, водоотведению, очистке сточных вод и эксплуатацию объектов, используемых для утилизации (захоронения) твердых бытовых отходов, если использование такими организациями объектов коммунальной инфраструктуры осуществляется на праве частной собственности, по договору аренды или концессионному соглашению.

Модель полной приватизации объектов коммунальной инфраструктуры представляется невыгодной для органов местного самоуправления, поскольку таит угрозу потери их влияния на ситуацию в этой сфере. Отношения с частным бизнесом, привлекаемым к управлению объектами коммунальной инфраструктуры, в свете Федерального закона № 185-ФЗ строятся на базе договоров долго- или краткосрочной аренды. В редких случаях используются концессионные соглашения.

Рассматриваемые договоры заключаются для разных целей. Договор аренды применяется для передачи имущества во временное владение и пользование либо только во временное пользование. При этом арендатор временно нуждается в имуществе или не имеет возможности приобрести его в собственность. Арендодателю, в свою очередь, это имущество не нужно, либо он желает извлечь прибыль из его передачи во временное пользование другому лицу. При этом объект окупается и возвращается собственнику в натуральной форме.

Концессионное соглашение заключается ради эффективного использования имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности; повышения качества товаров, работ и услуг, предоставляемых потребителям; создания и реконструкции объектов за счет средств частного инвестора.

Следующим критерием различия между договорами аренды и концессии является субъектный состав. Статьей 608 ГК РФ за креплено общее правило, в соответствии с которым арендодателями могут быть собственник имущества либо лицо, управомоченное законом или уполномоченное собственником на сдачу имущества в аренду.

Заключать договоры аренды могут как соответствующий орган по управлению муниципальным имуществом (чаще всего по результатам конкурса), так и унитарные предприятия, наделенные правом хозяйственного ведения, а также муниципальные учреждения. Таким образом, аренда не предполагает обязательного участия соответствующих органов управления в качестве стороны до говора аренды муниципального имущества, которое относится к объектам коммунальной инфраструктуры, и представляет собой форму опосредованного участия муниципалитета в гражданских правоотношениях.

Согласно ст. 5 Федерального закона от 21.07.2005 № 115-ФЗ (далее — Федеральный закон № 115-ФЗ) сторонами концессионного соглашения являются концедент концессионер, т. е. концессионное соглашение всегда имеет особый субъектный состав. В качестве концедента выступает публичный собственник — муниципальное образование, от имени которого выступает орган местного самоуправления. Это позволяет говорить о непосредственном участии муниципального образования в гражданском обороте. Более того, со 2 июля 2008 г. отдельные права и обязанности концедента могут реализовывать органы и юридические лица, уполномоченные концедентом в соответствии с федеральными законами, иными нормативно-правовыми актами Российской Федерации, законодательством субъектов РФ, нормативно-правовыми актами органов местного самоуправления. Концедент должен известить концессионера о таких органах, лицах и об осуществляемых ими правах и обязанностях. В качестве концессионера могут выступать только определенные субъекты правоотношений.

Читайте так же:  Отметка механика в путевом листе

Объектом договора аренды может быть не только недвижимое имущество, которое относится к категориям, перечисленным в ст. 4 Федерального закона № 115-ФЗ, но и любое другое неупотребляемое имущество, запрет или ограничения, на аренду которого не установлены законом (ст. 607 ГК РФ).

Интересна такая особенность концессионного соглашения, как обозначение в качестве объекта соглашения еще не существующего (будущего) имущества, которое концессионеру предстоит создать и за качество которого он отвечает. В связи с этим очевидна невозможность закрепления в концессионном соглашении обязанности концессионера вернуть имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормаль­ного износа, предусмотренного для арендатора ст. 622 ГК РФ. Договор аренды состоит в передаче арендатору во владение и (или) пользование уже существующего имущества. Однако в отношении последнего нет однозначного запрета изменять арендованное имущество. Статьей 622 ГК РФ закреплена возможность возврата имущества в том состоянии, которое обусловлено договором.

Статья 3 Федерального закона № 115-ФЗ предпола­гает, что имущество, пере­данное по концессионному соглашению или созданное в процессе его реализации, в любом случае «принадлежит или будет принадлежать» концеденту, что гарантирует сохранение права собственности на муниципальное имущество за муниципальным образованием и реализацию интересов населения соответствующей территории. По общему правилу аренда допускает возможность выкупа арендованного имущества, за исключением случаев, когда закон запрещает такой выкуп (ст. 624 ГК РФ).

Период действия концессионного соглашения определяется в интересах и концессионера, и концедента с учетом срока создания и (или) реконструкции объекта концессионного соглашения, объема инвестиций и срока их окупаемости, а также других обязательств концессионера по концессионному соглашению. Статья 610 ГК РФ, относящаяся к сроку договора аренды, не содержит ссылок на какие-либо ориентиры при его определении, срок устанавливается соглашением сторон.

Между концессионным соглашением и договором аренды имеются и иные, не менее важные, отличия. Дополнительной гарантией прав потребителей коммунальных услуг является недопустимость изменения целевого назначения объекта концессионного соглашения, в то время как договор аренды допускает такое изменение путем внесения соответствующих условий (п. 1 ст. 615 ГК РФ). При отсутствии условий подобного рода арендатор должен использовать имущество в соответствии с его назначением.

Кроме того, в отличие от концессионного соглашения аренда не обязывает арендатора осуществлять деятельность с использованием (эксплуатацией) объекта соглашения, что не дает возможности эффективно реализовывать публичные интересы, так как хозяйственная деятельность арендатора (при отсутствии дополнительных условий в договоре) полностью зависит от его воли и заинтересованности в извлечении прибыли. Исходя из очевидной социально значимой мотивации концессионных отношении в сравнении с арендой муниципального имущества, закон стремится к исключению коллизий прав концессионера с правами третьих лиц на имущество, переданное в концессию. Поэтому концессионеру в принципе не может быть передан объект, обремененный правами третьих лиц, тогда как при аренде такое положение вполне возможно.

Сущность концессии состоит в создании и (или) реконструкции недвижимого имуще­ства за счет концессионера, возложении на него расходов на исполнение соответствующих обязательств и, соответственно, обязанности по проведению текущего и капиталь­ного ремонта. Таким образом, деятельность концессионера, в частности соблюдение сроков выполнения обязательств, не ставится в зависимость от соответствующих действий концедента, что в некоторой степени повышает ответственность первого по взятым на себя обязательствам и в то же время позволяет выполнять их в соответствии ее своими экономическими интересами.

Пункт 1 ст. 616 ГК РФ возлагает обязанность по проведению капитального ремонт; на арендодателя, если иное не предусмотрено договором. Если же под капитальным ремонтом понимать восстановление частей (конструктивных элементов) арендованного имущества, без которого это имущество нельзя использовать по назначению, то можно предположить, что выполнение данного ре­монта арендодателем значительно повлияет на условия пользования арендованным имуществом и поставит их в зависимость от действий арендодателя, сроков и качества выполнения работ.

Дополнительной гарантией прав потребителей коммунальных услуг является недопустимость изменения целевого назначения объекта концессионного соглашения, в то время как договор аренды допускает такое изменение.

На договор аренды распространяется правило ст. 211 ГК РФ, в соответствии с которым риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет его собственник, если иное не установлено в законе или договоре. Федеральный закон № 185-ФЗ в качестве общего правила закрепляет, что соответствующие риски лежат не на собственнике имущества, а на концессионере (п. 8 ст. 3). Это обусловлено более широкими полномочиями концессионера в отношении концессионного объекта, длительным сроком пребывания имущества в его пользовании.

Есть и еще одна обязанность концессионера, гарантирующая выполнение им условий соглашения. Это ввод в эксплуатацию созданного и (или) реконструированного объекта соглашения (п. 14 ст. 3), с которым также связывается появление у концессионера права на перемену лиц в обязательстве путем уступки требования или перевода долга с согласия концедента (п. 2 ст. 5 Федерального закона). В соответствии же с п. 2 ст. 615 ГК РФ возможен перенаем, т. е. арендатор с согласия арендодателя вправе передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу. Если предположить, что договор аренды был заключен с согласованием обязанностей арендатора по улучшению, модернизации муниципального имущества, то отсутствие обязанности по введению новых объектов в эксплуатацию и возможность передачи прав и обязанностей по договору создает дополнительные возможности для нарушения прав муниципалитета и потребительских коммунальных услуг

Также необходимо отметить, что концессионер не вправе передавать в залог свои права по концессионному соглашению (п. 2 ст. 5 Федерального закона № 185-ФЗ) в отличие от арендатора, имеющего также возможность вносить арендные права в качестве вкладов в уставный капитал (п. 2 ст. 615 ГК РФ). Это не создает дополнительных оснований для соблюдения баланса частных и публичных интересов, которые могут быть поставлены в зависимость от выполнения арендатором своих обязательств перед третьими лицами.

Концессионное соглашение и договор аренды муниципального имущества, относя­щегося к объектам коммунальной инфраструктуры, могут иметь определенное сходство в том случае, если арендная плата устанавливается в виде возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества (п. 2 ст. 614 ГК РФ). Однако из текста этой статьи следует, что такие затраты могут полностью покрывать размер арендной платы, т. е. заменять ее.

Читайте так же:  Местоположение земельного участка

Объект, обремененный правами третьих лиц, в принципе не может быть передан концессионеру, тогда как при аренде такое положение вполне возможно.

Аренда имущества допускает возложение на арендатора затрат как форму арендной платы, а не как его самостоятельное обязательство перед арендодателем. Это означает, что возложение затрат может выступать как единственный вид арендной платы и не предполагать других платежей, сочетаться с иными видами платы либо вообще отсутствовать ввиду согласования сторонами иных форм оплаты по договору. Концессия же предполагает возложение соответствующих затрат на концессионера вне всякой зависимости, в т.ч. независимо от наличия закрепленной в договоре концессионной платы, которая не может заменить вложение капитала в объект недвижимости. Арендатор вносит плату за пользование имуществом в установленные сроки независимо от эффективности своей деятельности и от того, осуществляет ли он реальное использование вещи. Концессионер, исходя из толкования ст. 7 Федерального закона № 115-ФЗ, может не вносить концессионную плату в период создания и (или) реконструкции объекта до начала концессионной деятельности.

На основании изложенного можно сделать вывод о том, что концессионное соглашение в отличие от договора аренды в большей степени позволяет учитывать частные интересы концессионера и публичные интересы концедента и потребителей коммунальных услуг. В связи с этим концессионное соглашение представляется более эффективной формой управления коммунальным имуществом муниципальных образований.

Трансформация аренды в концессию

Процесс преобразования в концессионное соглашение договора(-ов) аренды объектов водо- и (или) теплоснабжения без проведения конкурса, при одновременном соблюдении следующих условий:

1) объектом заключаемого концессионного соглашения является имущество, которое:

  • в соответствии с договором (-ами) аренды было передано арендатору, создано и (или) реконструировано им;
  • входит в состав системы централизованного теплоснабжения, централизованной системы горячего водоснабжения, холодного водоснабжения и (или) водоотведения и (или) предназначено для использования по общему назначению с объектами теплоснабжения, централизованной системы горячего водоснабжения, холодного водоснабжения и (или) водоотведения и для обеспечения единого технологического процесса и осуществления деятельности, предусмотренной концессионным соглашением;
  • может быть объектом концессионного соглашения и иным передаваемым концедентомконцессионеру по концессионному соглашению имуществом;

2) все договоры аренды, в соответствии с которыми у арендатора возникли права владения и пользования имуществом, являющимся объектом концессионного соглашения, заключены в установленном порядке;

3) все договоры аренды, в соответствии с которыми у арендатора возникли права владения и пользования имуществом, являющимся объектом концессионного соглашения, заключены до 1 января 2015 года;

4) отсутствует подтвержденная вступившим в законную силу решением (решениями) суда и (или) признанная обеими сторонами договора аренды задолженность по арендной плате за имущество, являющееся объектом концессионного соглашения, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения концессионного соглашения.

Федеральный закон от 21.07.2005 № 115-ФЗ «О концессионных соглашениях»

Концессионное соглашение

Концессия (концессионное соглашение) — это форма государственно-частного партнёрства, в ходе которого происходит вовлечение частного сектора в целях повышения эффективности использования государственной собственности или привлечение бизнеса в сферу оказания услуг, которые обычно оказываемых государством, на взаимовыгодных условиях.

При такой форме сотрудничества происходит создание или осуществляется реконструкция за счет средств инвестора (или — совместно с концедентом) объектов, как правило, недвижимого имущества находящихся в государственной собственности

В ходе осуществления такого партнерства чего инвестор получает возможность эксплуатировать объект недвижимости на возмездной основе, получая доход в свою пользу.

Объекты концессионного соглашения

Объектами концессионного соглашения в первую очередь являются социально значимые объекты, которые не могут быть приватизированы, такие как аэродромы, железные дороги, объекты ЖКХ и другие инфраструктурные сооружения, а также системы общественного транспорта, объекты здравоохранения, образования, культуры и спорта.

Отметим, что вопреки распространенному заблуждению, объекты исключительных прав не могут являться объектом концессионного соглашения.

Типы концессионных соглашений

В международной практике выделяются следующие типы концессионных соглашений:

BTO (Build — Transfer — Operate) — «Строительство — передача — управление». При такой форме партнерства концессионер сначала строит объект, который потом передаётся государству (концеденту) в собственность сразу после завершения строительства. Далее происходит передача построенного объекта концендентом в эксплуатацию концессионеру;

BOT (Build — Operate — Transfer) — «Строительство — управление — передача». При такой форме концессионного соглашения концессионер осуществляет строительство и эксплуатацию объекта, в основном на праве собственности, в течение установленного срока действия соглашения. По истечении срока действия договоренностей объект передаётся концессионером государству;

ВООТ (Build — Own — Operate — Transfer) — «Строительство — владение — управление — передача». При такой форме сотрудничества осуществляется владение и пользование концессионером построенным им объектом на праве частной собственности в течение определённого срока действия соглашения. По истечении срока действия соглашения объект переходит в собственность государства;

ВОО (Build — Own — Operate) — «Строительство — владение — управление». В такой ситуации концессионер сначала строит объект и затем осуществляет последующую эксплуатацию, владея им на праве собственности. При этом срок действия владения и управления не ограничивается;

[1]

BBO (Buy — Build — Operate) — «Покупка — строительство — управление». При такой форме партнерства государство продаёт объект частному сектору, который делает необходимые усовершенствования для эффективного управления. Таким образом, продажа объекта проводится в целях восстановления или расширения существующего объекта..

Законодательное регулирование концессионных соглашений в Российской Федерации

В соответствии с федеральным законом «О концессионных соглашениях», по концессионному соглашению одна сторона (концессионер) обязуется за свой счёт создать и (или) реконструировать определённое этим соглашением недвижимое имущество, право собственности на которое принадлежит или будет принадлежать другой стороне (концеденту), и осуществлять деятельность с использованием объекта концессионного соглашения.

В свою очередь, концедент обязуется предоставить концессионеру права владения и пользования объектом соглашения на срок, установленный этим соглашением. Концедентом выступает Российская Федерация, либо субъект федерации, либо муниципальное образование. Концессионером может быть индивидуальный предприниматель либо юридическое лицо.

Концессионер вкладывая средства в проект по концессионному договору, получает объект договора после его ввода в эксплуатацию и регистрации на него прав в качестве недвижимого имущества в управление (эксплуатацию) на платной основе с целью возмещения инвестиций. Доход от эксплуатации объекта соглашения, в зависимости от договоренности сторон, получает либо концессионер, либо концедент.

Читайте так же:  Канада виза для россиян

В первом случае инвестиции инвестора окупаются за счет эксплуатации объекта на платной основе, во втором — за счет платы концедента (бюджетных субсидий).

Отметим, что из перечисленных выше типов концессионных соглашений закон «О концессионных соглашениях» предусматривает только тип — BOT («Строительство — управление — передача»). При этом фактически используется тип — BTO («Строительство — передача — управление»).

Таким образом, в соответствии с условиями концессионного соглашения, концессионер – концессионер (хозяйствующий субъект) принимает на себя обязательство за собственные средства построить или реконструировать объект недвижимого имущества.

При этом в результате осуществления таких работ, когда определенный концессионным соглашением объект недвижимости будет построен или реконструирован, концессионер получает такое недвижимое имущество на определенный срок во владение и пользование от концедента с условием выплаты концеденту соответствующих платежей — концессионной платы.

Юридическая природа концессионного соглашения

Отметим, что данный договор считается смешанным договором, так как концессионное соглашение включает в себя элементы других договоров, такие как элементы договора строительного подряда и элементы договора аренды.

Таким образом, концессионное соглашение предполагает наличие нескольких сделок, которые осуществляются в строго определенной последовательности.

На первом этапе концедент предоставляет концессионеру недвижимое имущество. Таким имуществом может быть: земельный участок или объект строительства (здание или сооружение).

В зависимости от вида предоставленного недвижимого имущества и условий концессионного соглашения, концессионер принимает на себя обязательство построить на земельном участке здание или сооружение либо осуществить реконструкцию уже имеющегося объект недвижимого имущества.

На следующем этапе концессионер в своих целях использует построенный или реконструированный объект недвижимого имущества в течение всего срока, установленного договором.

По своей юридической природе концессионное соглашение является:

Консенсуальным договором. То есть концессионное соглашение вступает в силу с момента заключения, а исполняется уже после подписания договора.

Срочным договором. То есть концессионное соглашение всегда заключается на определенный срок.

Взаимным договором. Согласно условиям концессионного соглашения обе стороны договора имеют права и несут обязанности.

Возмездным договором. Условия сделки предполагают наличие материальной выгоды в результате исполнения концессионного соглашения у каждой из сторон.

Двусторонним договором. Условия сделки предполагают необходимость выражения согласованной воли обеих сторон для заключения договора, а также наличие прав и обязанностей двух равноправных сторон.

Существенные условия концессионного соглашения

Для концессионных соглашений законодательством предусмотрены определенные условия, по которым должно быть достигнуто согласие сторон, при отсутствии которых договор не может считаться заключенным. Федеральный закон «О концессионных соглашениях» называет такие условия существенными и относит к ним следующие условия:

Предмет концессионного соглашения;

Объект концессионного соглашения (его описание и состав);

Цели и срок использования объекта соглашения;

Порядок предоставления концессионеру недвижимого имущества, которое предназначено для осуществления деятельности, определенной соглашением сторон;

Обязанности сторон по осуществлению деятельности, которая предусмотрена соглашением;

Срок концессионного соглашения;

Иные существенные условия, предусмотренные законодательством.

Отметим, что перечень существенных условий является открытым.

Кроме существенных условий договора действующее законодательство устанавливает другие условия концессионного соглашения, которые в большинстве случаев предусматриваются в концессионном соглашении.

Такой перечень условий не является исчерпывающим, это означает, что стороны концессионного соглашения по своей воле могут включить в концессионное соглашение и иные условия. К ним относятся:

Порядок установления и изменения цен за выполненные работы, оказанные услуги и произведенную продукцию.

Объемы выполнения работ, оказания услуг, производства продукции при осуществлении деятельности, которая предусмотрена концессионным соглашением.

Обязанности концессионера по реализации выполненных работ, оказанных услуг, произведенных товаров на внутреннем рынке в течение срока, предусмотренного соглашением сторон.

Объем денежных средств, который подлежит инвестированию со стороны концессионера в процесс создания либо реконструкции объекта недвижимого имущества согласно условиям концессионного соглашения.

Срок сдачи в эксплуатацию объекта недвижимого имущества согласно условиям концессионного соглашения, с предусмотренными в договоре техническими и экономическими показателями.

Срок концессионного соглашения

Концессионное соглашение является срочным договором.

Срок действия концессионного соглашения устанавливается соглашением сторон, с учетом срока возведения или реконструкции объекта недвижимого имущества согласно условиям концессионного соглашения, а также с учетом суммы денежных средств, инвестируемых в создание или реконструкцию такого объекта недвижимости.

Кроме этого, учитывается срок окупаемости инвестированных денежных средств и другие обязательства сторон по договору.

Ответственность сторон концессионного соглашения

Концессионер несет ответственность перед концедентом при возведении либо реконструкции объекта недвижимого имущества согласно условиям концессионного соглашения за допущенное нарушение:

требований, предусмотренных договором;

требований проектной документации;

иных обязательных требований.

При нарушении установленных концессионным соглашением требований концедент вправе требовать от концессионера устранения такого нарушения безвозмездно и в сроки, установленные концедентом.

Концедент также вправе потребовать от концессионера возмещения причиненных убытков, если:

такие нарушения являются существенными;

или нарушение установленных требований не было устранено в установленный концедентом разумный срок.

Отметим, что за качество возведенного или реконструированного объекта недвижимого объекта концессионер несет ответственность перед концедентом в течение срока, предусмотренного концессионным соглашением.

Если же такой срок не установлен, то в этом случае концессионер несет ответственность перед концедентом в течение 5 лет с момента передачи объекта недвижимости.

Видео (кликните для воспроизведения).

Остались еще вопросы по бухучету и налогам? Задайте их на бухгалтерском форуме.

Источники


  1. Галахова, А. В. Особенная часть Уголовного кодекса Российской Федерации. Комментарий. Судебная практика. Статистика / Под редакцией В.М. Лебедева, А.В. Галахова. — М.: Городец, 2015. — 367 c.

  2. Великородная, Л. И. Государственная регистрация юридических лиц: от создания до ликвидации / Л.И. Великородная. — М.: Московская Финансово-Промышленная Академия, 2011. — 304 c.

  3. Лазарев, В. В. Теория государства и права / В.В. Лазарев, С.В. Липень. — М.: Юрайт, Юрайт-Издат, 2012. — 640 c.
  4. Андреева, Ю. С. Квалификационный экзамен на присвоение статуса адвоката / Ю.С. Андреева. — М.: Проспект, 2016. — 48 c.
  5. Басовский, Л.Е. История и методология экономической науки. Учебное пособие. Гриф МО РФ / Л.Е. Басовский. — М.: ИНФРА-М, 2017. — 773 c.
Отличие концессии от аренды
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here