Купля продажа будущей недвижимой вещи

Ответы на вопросы по теме: "Купля продажа будущей недвижимой вещи" с профессиональной точки зрения. Здесь собран полный тематический материал и ответы на вопросы максимально развернуты. Всегда имеются нюансы - если это ваш случай, то обратитесь к дежурному консультанту.

znatpravo.ru

Если вы намерены приобрести объект незавершенного строительства и достраивать его своими силами, то достаточно заключить обычный договор купли-продажи недвижимости. Объект незавершенного строительства является недвижимостью, если возведен фундамент (см. Позицию Верховного Суда РФ, ВАС РФ). Вы станете собственником такого объекта после регистрации вашего права на него (п. 1 ст. 551 ГК РФ, п. 7 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 13.11.1997 N 21).

[3]

Если вы хотите не достраивать объект, а стать собственником уже готового здания, то заключайте договор купли-продажи будущей недвижимой вещи. Его можно заключить, если объект еще не существует или у продавца нет прав на него (п. 2 ст. 455 ГК РФ). В этом случае продавец его достроит и затем передаст вам право собственности уже на здание. При этом сначала он зарегистрирует свое право собственности, а вы станете собственником после регистрации вашего права на объект (п. 1 ст. 551 ГК РФ, п. 7 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 13.11.1997 N 21).

Рекомендуем заключать договор купли-продажи будущего здания в отношении приглянувшегося вам объекта незавершенного строительства, если:

  • объект не является самовольной постройкой. Использование такой постройки не допускается (п. 2 ст. 222 ГК РФ). Поэтому, если объект уже начали строить, прежде всего убедитесь, что у продавца есть разрешение на строительство и он соблюдает иные обязательные требования;
  • земельный участок под постройкой находится у продавца в собственности или долгосрочной аренде. При этом если продавец — не собственник земельного участка, то приобрести объект можно без согласия собственника участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. В этом случае вы получите право использовать часть земельного участка, занятую объектом и необходимую для его использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и ваш продавец (п. 3 ст. 552 ГК РФ, п. 1 ст. 35 ЗК РФ).

Если продавец арендует государственную или муниципальную землю, убедитесь, что нет риска изъятия земельного участка, на котором находится объект.

Договор заключается по тем же правилам, что и купля-продажа другой будущей недвижимости. Основная особенность его по сравнению с обычным договором купли-продажи — описание объекта. Оно может быть приблизительным, поскольку его характеристики изменятся к моменту передачи готового здания.

[2]

znatpravo.ru

Такой договор заключается так же, как другие договоры купли-продажи, у него те же существенные условия (в частности, предмет договора, цена). Особенностью является только описание объекта — оно может быть приблизительным, поскольку объект может еще не существовать в окончательном виде и его характеристики могут измениться. Учтите возможность таких изменений, а также отсрочки передачи недвижимости или изъятия объекта незавершенного строительства, когда будете составлять договор. В частности, вы можете согласовать в нем условия об изменении цены в случае изменения площади объекта, о сроке ввода объекта в эксплуатацию. Регистрировать нужно только один вид договора купли-продажи будущей вещи — договор участия в долевом строительстве.

Какие условия являются существенными для договора купли-продажи будущей недвижимости

Существенные условия такого договора такие же, как и для обычного договора купли-продажи недвижимости:

  • предмет договора — условие об обязанности продавца передать недвижимость в собственность покупателю (п. 1 ст. 432, п. 1 ст. 549 ГК РФ);
  • данные, которые позволяют определенно установить недвижимость, подлежащую передаче (ст. 554 ГК РФ). В их числе должна быть информация, которая определяет расположение объекта на соответствующем земельном участке или в составе иного недвижимого имущества. Такой информацией может быть, например, схема расположения помещения на поэтажном плане здания;
  • цена недвижимости (п. 1 ст. 555 ГК РФ);
  • порядок, сроки и размеры платежей, если недвижимость приобретается в рассрочку (п. 1 ст. 489, п. 5 ст. 454 ГК РФ);
  • условия, о необходимости согласования которых заявила одна из сторон (п. 1 ст. 432 ГК РФ)

Как согласовать данные о будущей недвижимости

Укажите в договоре сведения, которыми вы располагаете на момент заключения договора. Например, местонахождение, ориентировочную площадь будущего здания или помещения, иные характеристики и свойства в соответствии с проектной документацией (п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54). Ориентиром вам может служить перечень, который дан в ч. 4 ст. 8 Закона о госрегистрации недвижимости. Также вы можете указать в договоре реквизиты проектной документации и разрешения на строительство. Если у недвижимости уже есть кадастровый номер, укажите и его.

Если между вами и контрагентом возникнет спор о том, какая именно недвижимость подлежит передаче, и суд придет к выводу, что вы не достигли соглашения по этому вопросу, договор может быть признан незаключенным. Если при этом окажется, что покупатель заблуждался, когда считал, что данных для индивидуализации объекта достаточно, и докажет, что заблуждение возникло из-за обстоятельств, за которые отвечает продавец, покупатель может потребовать возмещения реального ущерба (п. 3 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54).

Какие условия рекомендуется включить в договор в связи со спецификой его исполнения

По договору купли-продажи будущей недвижимости зачастую передаются права на объект, которого не существует в момент заключения договора. Полагаем, что из-за этого увеличиваются риски не исполнить то, о чем вы договорились. Для их уменьшения рекомендуем включить в договор условия, которые связаны с возможными:

  • изменениями характеристик объекта продажи. Например, при строительстве или реконструкции есть вероятность изменения площади здания или помещения по сравнению с проектной, изменения его адреса. Рекомендуем указать в договоре пределы изменений, которые не требуют согласования с покупателем, или порядок заключения дополнительного соглашения к договору о корректировке данных о недвижимости. Также рекомендуем отразить, как влияет изменение площади объекта на его цену. Это позволит сторонам избежать споров в ситуации неурегулированных договором отношений;

Пример формулировки условия

«В случае изменения площади объекта в пределах 5 (пяти) процентов в сторону уменьшения или увеличения, иных проектных характеристик, адреса обязательства сторон по настоящему договору сохраняют силу с учетом измененных характеристик. Цена объекта подлежит перерасчету исходя из новых данных о его площади».

  • отступлениями от проектной документации при строительстве или реконструкции. Рекомендуем указать на возможность и пределы таких отступлений, а также порядок извещения покупателя о них. Это может помочь продавцу в случае предъявления претензий покупателей к качеству недвижимости;

Пример формулировки условия

«Продавец при строительстве объекта вправе отступить от проектных решений на кровлю, указанных в проектной документации, при условии, что это не ухудшит эксплуатационные характеристики и долговечность здания в целом и его конструктивных элементов в отдельности, а также не повлечет нарушение строительных норм и правил. Продавец обязан немедленно письменно известить покупателя о таком отступлении с указанием перечня работ, выполняемых с отступлением от проектной документации».

  • отсрочкой передачи недвижимости и регистрации перехода прав на нее. В отличие от обычной купли-продажи недвижимости объект по договору купли-продажи будущей вещи может быть передан покупателю через довольно значительный срок после заключения договора. Потребовать ее передачи через суд покупатель сможет не раньше, чем будет зарегистрировано право собственности продавца на нее (п. 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54). Для защиты интересов покупателя рекомендуем включить в договор условия о сроке ввода объекта в эксплуатацию и ответственности продавца за его нарушение.
Читайте так же:  Образец апелляционной жалобы о восстановлении на работе

Пример формулировки условия

«На момент заключения настоящего договора объект продажи находится в стадии строительства, здание торгового комплекса не введено в эксплуатацию. Продавец обязуется получить разрешение на ввод в эксплуатацию здания торгового комплекса не позднее IV квартала 2019 г. За просрочку продавцом выполнения этой обязанности более чем на 30 (тридцать) рабочих дней покупатель вправе потребовать уплаты пени в размере 5 000 (пяти тысяч) руб. за каждый день просрочки».

Нужно ли регистрировать договор купли-продажи будущей недвижимости

По общему правилу регистрировать такой договор не нужно.

Закон предусматривает регистрацию только одного вида договора купли-продажи будущей недвижимости — договора участия в долевом строительстве (ч. 3 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве, п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54).

Незарегистрированный договор участия в долевом строительстве не считается заключенным. Без договора по общему правилу запрещено привлекать денежные средства граждан для строительства жилья (ч. 2.1 ст. 1 Закона об участии в долевом строительстве). За нарушение этого правила предусмотрена административная, а в некоторых случаях и уголовная ответственность (ч. 1 ст. 14.28 КоАП РФ, ст. 200.3 УК РФ).

Что еще нужно учесть при заключении договора купли-продажи будущей недвижимости

Учтите при заключении такого договора, что:

  • не получится изменить природу договора при помощи его названия. Если вы фактически согласовали существенные условия договора купли-продажи будущей вещи, но назвали его предварительным, инвестиционным, договором подряда или простого товарищества, к нему могут быть применены правила о договоре купли-продажи будущей вещи (п. п. 4, 6, 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54, Постановление Президиума ВАС РФ от 11.03.2014 N 16768/13);
  • объект незавершенного строительства могут изъять у его собственника. Если такой объект расположен на государственном или муниципальном земельном участке, который получен в аренду по результатам аукциона, он по общему правилу может быть изъят после того, как договор аренды прекратится (ст. 239.1 ГК РФ). Рекомендуем, прежде чем заключать договор, сопоставить сроки строительства и срок действия договора аренды земельного участка, а также учесть наличие или отсутствие возможности продлить такую аренду.

Энциклопедия решений. Купля-продажа будущей недвижимости

Купля-продажа будущей недвижимости

В соответствии с п. 2 ст. 455 ГК РФ предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем.

Как разъяснено в п. 1 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 (далее — Постановление N 54), параграф 7 главы 30 ГК РФ не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи будущей недвижимой вещи. Отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество — предмет договора — само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным. При этом для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю (ст.ст. 131 и 551 ГК РФ) продавец должен обладать правом собственности на него (абзац четвертый указанного пункта). Для осуществления государственной регистрации перехода права собственности регистрирующий орган должен обладать достоверными сведениями о наличии у продавца недвижимости права собственности на нее. Отсутствие соответствующих доказательств является основанием для отказа в государственной регистрации перехода права собственности (постановления АС Уральского округа от 22.04.2016 N Ф09-2443/16, АС Центрального округа от 16.11.2015 N Ф10-3933/15, Тринадцатого ААС от 09.08.2016 N 13АП-15271/16).

Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате (п. 8 Постановления N 54, постановления АС Северо-Кавказского округа от 06.06.2016 N Ф08-2673/16, АС Северо-Западного округа от 06.06.2016 N Ф07-745/16, АС Московского округа от 03.06.2016 N Ф05-7296/16).

Купля продажа будущей недвижимой вещи

Договор купли-продажи будущей вещи

Постановлением Пленума ВАС РФ № 54 подтверждена возможность заключения договора купли-продажи недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено продавцом в будущем.

Согласно пункту 2 статьи 455 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем.

В силу пункта 5 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации к отдельным видам договора купли-продажи применяются положения, предусмотренные параграфом 1 главы 30 указанного кодекса.

Согласно пункту 1 Постановления Пленума ВАС РФ № 54, в связи с тем, что параграф 7 главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи), судам следует исходить из того, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество — предмет договора — само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным.

Таким образом, договор купли-продажи будущего объекта недвижимости может быть заключен в любое время, в том числе до возникновения права собственности на объект недвижимости у продавца, а также до получения разрешения на строительство объекта недвижимости и, даже, до начала его строительства.

Согласно положениям статьи 554 Гражданского кодекса Российской Федерации для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости (при его наличии). Если сторонами заключен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, то индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путем указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией).

Читайте так же:  Номенклатура учреждений здравоохранения и социальной защиты населения

Таким образом, существенными условиями договора купли-продажи будущего объекта неждвижимости, в отсутствие которых указанный договор может быть признан не заключенным, являются:

(1) характеристики, позволяющие установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение объекта, ориентировочная площадь объекта, иные характеристики, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией);

[1]

(2) цена объекта недвижимости. При этом цена объекта может быть указана как в твердой сумме, так и установлена на единицу площади объекта, а порядок оплаты указанной цены может быть любым (в том числе – предоплата);

Следует обратить внимание на то, что согласно пункту 1 Постановления Пленума ВАС РФ № 54, для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю (статьи 131 и 551 Гражданского кодекса Российской Федерации) продавец должен обладать правом собственности на него. При этом, в соответствии с пунктом 5 Постановления Пленума ВАС РФ № 54, продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик — продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.

Таким образом, в целях исполнения обязательств продавца по договору купли-продажи будущего объекта недвижимости, первоначальное право собственности на объект должно быть зарегистрировано именно на имя продавца, не смотря на то, что строительство объекта фактически финансировалось покупателем.

Указанное выше обстоятельство дает продавцу по договору купли-продажи будущей вещи существенное преимущество. Например, в отсутствие в указанном выше договоре, заключенном между субъектами предпринимательской деятельности, условия о начислении неустойки за нарушение срока передачи покупателю будущей вещи, продавец может сколько угодно долго не регистрировать на себя право собственности с минимальной ответственностью.

Однако, если договор купли-продажи будущей вещи заключается с гражданином, ответственность продавца устанавливается законодательством о защите прав потребителей и является существенной.

Договор купли-продажи будущего имущества может быть заключен до регистрации права собственности продавца

Законодательство допускает куплю-продажу товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем. Это актуально для объектов недвижимости, когда, например, необходимо продать объект, право собственности на который еще не зарегистрировано. Однако отсутствие зарегистрированного права собственности продавца на такой объект несет в себе риск признания договора купли-продажи недействительным.

Мы говорим именно о риске, поскольку арбитражные суды по-разному подходят к вопросу о том, влечет ли отсутствие госрегистрации в ЕГРП права собственности продавца признание договора купли-продажи будущего объекта недвижимости незаключенным. Посмотрим, какими нормами суды обосновывают то, что право собственности продавца должно быть зарегистрировано на момент заключения такого договора, а какие нормы это опровергают.

В силу ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат госрегистрации в едином государственном реестре.

Права на имущество, подлежащие госрегистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 8 ГК РФ). В силу ст. 2 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о регистрации) государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

И только собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам (п. 1 и 2 ст. 209 ГК РФ).

Согласно п. 2 ст. 13 Закона о регистрации госрегистрация перехода права на объект недвижимого имущества, его ограничения (обременения) или сделки с ним возможна при условии наличия госрегистрации ранее возникших прав на данный объект в ЕГРП.

Исходя из этого некоторые суды делают вывод, что если право собственности продавца на объект недвижимости на момент подписания договора купли-продажи не было зарегистрировано в установленном законом порядке, то это является нарушением ст. 209 ГК РФ. Следовательно, не являясь собственником недвижимого имущества, продавец не имеет права им распоряжаться, поскольку недвижимое имущество, право собственности на которое не зарегистрировано, до момента такой регистрации не является объектом гражданских прав и не может быть предметом обязательства.

К такому выводу пришел, в частности, ФАС Уральского округа в постановлении от 25.11.2008 № Ф09-8774/08-С6.

Однако Президиум ВАС РФ отменил это решение, встав на защиту прав покупателя по сделке. Он указал на положение п. 1 ст. 549 ГК РФ, в силу которого по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. По общему правилу (если иное не предусмотрено законом) договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента его подписания.

С учетом этого Президиум ВАС РФ заключил, что отсутствие государственной регистрации права собственности продавца на недвижимость на дату заключения договора купли-продажи само по себе не влияет на действительность такого договора как основания возникновения соответствующего обязательства. Стороны договора купли-продажи недвижимости вправе обратиться в регистрирующий орган за государственной регистрацией перехода права собственности к покупателю после оформления данного права за продавцом в установленном законом порядке. При этом право собственности покупателя на объект недвижимости согласно ст. 223 ГК РФ возникает с момента его государственной регистрации (постановление Президиума ВАС РФ от 01.09.2009 № 1395/09).

Этот вывод некоторые арбитражные суды стали использовать в своей судебной практике. Например, на него ссылался ФАС Западно-Сибирского округа в постановлениях от 10.12.2009 по делу № А03-2262/2009 и от 12.11.2009 по делу № А27-5127/2009.

В отношении договора купли-продажи будущей недвижимости с такой позиции разрешил дело ФАС Западно-Сибирского округа в постановлении от 20.11.2001 № Ф04/3601-1224/А45-2001 и Поволжского округа в постановлении от 29.04.2008 по делу № А55-15730/07.

Однако ФАС Уральского округа в постановлении от 06.05.2009 № Ф09-2764/09-С6 опять сделал иной вывод. Опираясь именно на ст. 131 и 209 ГК РФ, суд признал договор купли-продажи будущего недвижимого имущества недействительным как не соответсвующий требованиям данных статей.

Читайте так же:  Изменение наименования должности

Очевидно, что отсутствие единого подхода к решению данного вопроса в судебной практике требует разъяснений Высшего арбитражного суда РФ. И будем надеяться, что скоро они появятся, ведь в настоящее время в ВАС РФ подготовлен проект постановления Пленума ВАС РФ, в котором затронуты некоторые вопросы, связанные с применением арбитражными судами положений законодательства о заключении договоров купли-продажи в отношении будущих объектов недвижимости.

В частности, в проекте разъясняется, что в соответствии с п. 2 ст. 455 ГК РФ предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (договор купли-продажи будущей вещи).

Согласно п. 5 ст. 454 ГК РФ к отдельным видам договора купли-продажи положения, предусмотренные параграфом 1 главы 30 ГК РФ, применяются, если иное не предусмотрено правилами ГК РФ об этих видах договоров.

В связи с тем что параграф 7 главы 30 ГК РФ не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в ЕГРП (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи), судам следует исходить из того, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на предмет договора само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным.

При этом Пленум ВАС РФ отмечает, что в момент подачи заявления о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю (ст. 131 и 551 ГК РФ) продавец должен обладать правом собственности на него.

Таким образом, с принятием проекта постановления Пленума ВАС РФ арбитражная практика будет формироваться единообразно.

Договор купли-продажи будущей вещи (строящегося здания)

Договор купли-продажи будущей вещи (строящегося здания)

[место заключения] [число, месяц, год]

[Полное наименование продавца] в лице [должность, Ф. И. О.], действующего на основании [Устава, положения, доверенности], именуемое в дальнейшем «Продавец», с одной стороны и

[полное наименование покупателя] в лице [должность, Ф. И. О.], действующего на основании [Устава, положения, доверенности], именуемое в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, а вместе именуемые «Стороны», заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. Предмет договора

1.1. Продавец обязуется передать в собственность Покупателю, а Покупатель обязуется принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора объект недвижимого имущества — [характеристика], общей площадью [цифрами и прописью] кв. м, расположенное по адресу: [вписать нужное], (далее также — Объект), которое будет построено в будущем.

1.2. Право собственности Продавца на Объект в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним не зарегистрировано.

Видео (кликните для воспроизведения).

2. Цена договора и порядок оплаты

2.1. Стоимость Объекта по настоящему договору составляет [сумма цифрами и прописью] рублей.

2.2. Покупатель обязуется единовременно внести обеспечительный платеж в полном размере стоимости Объекта не позднее [указать срок] с момента подписания Сторонами настоящего договора путем перечисления денежных средств на расчетный счет Продавца.

2.3. Указанная цена установлена соглашением Сторон настоящего договора, является окончательной и изменению не подлежит.

2.4. Обязательства Покупателя по оплате Объекта считаются выполненными с момента поступления денежных средств в полном объеме на расчетный счет Продавца.

3. Передача нежилого помещения и переход права собственности к покупателю

3.1. Передача Объекта Продавцом и принятие его Покупателем должна состояться не позднее [вписать нужное].

3.2. Подготовка Объекта к передаче является обязанностью Продавца и осуществляется за его счет.

3.3. Право собственности на нежилое помещение переходит к Покупателю с момента государственной регистрации перехода права собственности.

3.4. Риск случайной гибели или порчи Объекта до перехода права собственности к Покупателю лежит на Продавце.

4. Права и обязанности сторон

4.1. Продавец обязан:

4.1.1. Передать Покупателю в собственность без каких-либо изъятий нежилое помещение, являющееся предметом настоящего договора в соответствии с актом приема-передачи в порядке и сроки, установленные настоящим договором.

4.1.2. Предоставить Покупателю все необходимые документы для государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение.

4.1.3. Осуществить все необходимые действия и нести все расходы, связанные с подготовкой Объекта к продаже.

4.1.4. Принять произведенную Покупателем оплату.

4.2. Покупатель обязан:

4.2.1. Оплатить нежилое помещение в размере и порядке, установленных настоящим договором.

4.2.2. Принять нежилое помещение на условиях, предусмотренных настоящим договором.

4.2.3. Нести расходы, связанные с государственной регистрацией перехода права собственности на Объект.

5. Ответственность по договору

5.1. В случае, когда Продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче Объекта в установленный договором срок, Покупатель вправе потребовать расторжения договора в связи с его существенным нарушением Продавцом (п. 2 ст. 450 ГК РФ) и возврата суммы предварительной оплаты за Объект, не переданный Продавцом.

5.2. В случае, когда Продавец не исполняет обязанность по передаче предварительно оплаченного Объекта, на сумму предварительной оплаты подлежат уплате проценты за пользование чужими денежными средствами со дня получения этой суммы от Покупателя.

6. Заключительные положения

6.1. За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему договору виновная Сторона возмещает другой Стороне все возникшие в результате этого убытки.

6.2. Во всем, что не предусмотрено настоящим договором, Стороны руководствуются действующим законодательством РФ.

6.3. Переход права собственности на Объект к Покупателю подлежит государственной регистрации.

6.4. Договор составлен в 3 (трех) экземплярах, один из которых хранится в делах [наименование органа, осуществляющего регистрацию прав] по адресу: [вписать нужное], а остальные выдаются Продавцу и Покупателю.

7. Реквизиты и подписи сторон

[вписать нужное] [вписать нужное]

[должность, подпись, инициалы, [должность, подпись, инициалы,

Процесс скачивания документа

«Договор купли-продажи будущей вещи (строящегося здания)»

Загрузка документа начнётся через 25 секунд. Пожалуйста, подождите.

Имя файла документа:

На данный момент доступна возможность скачивания файла в формате Word. Загрузите его!

С этим документом часто просматривают:

  • Агентский договор, агентское соглашение 51
  • Брачный договор 4
  • Договор аренды жилого помещения, квартиры 72
  • Договор аренды нежилого помещения, здания 100
  • Договор аренды земельного участка 36
  • Договор аренды имущества, оборудования 48
  • Договор аренды транспортного средства 14
  • Прочие договоры аренды 25
  • Банковский договор, депозитный договор 79
  • Договор безвозмездного пользования, ссуды 36
  • Договор дарения имущества, недвижимости, денег 90
  • Договор доверительного управления, траста 38
  • Договор займа, расписка о займе 66
  • Кредитный договор, залоговый договор 78
  • Договор купли-продажи, договор контрактации 309
  • Договор лизинга, финансовой аренды 37
  • Лицензионный договор, авторские права 37
  • Договор мены, обмена, бартера 75
  • Договор об оказании услуг, аутстаффингу 270
  • Договор перевозки, транспортной экспедиции 62
  • Договор бытового, арендного, строительного подряда 162
  • Договор пожизненного содержания 66
  • Договор поручения, договор комиссии 72
  • Договор поставки товаров, продукции 127
  • Договор проката, бытового проката 23
  • Договор на создание и выполнение НТП 18
  • Договор страхования имущества, здоровья, ответственности 56
  • Договор товарищества, совместной деятельности 35
  • Трудовой договор, трудовой контракт 160
  • Договор уступки права требования 15
  • Договор франчайзинга, концессии 7
  • Договор хранения, документы на хранение 61
  • Договор энерго и электроснабжения 15
  • Проведение конкурсов, торгов 17
Читайте так же:  Уставный капитал акционерного общества составляется из

Ресурс призван помогать в составлении договоров и любых других документов. Стараемся размещать только актуальные шаблоны и бланки. Если сайт оказал вам помощь, отблагодарите его: поделитесь ссылкой с любой интернет аудиторией. При возникновении вопросов, а также предложений, просьба пользоваться обратной связью.

Легализованная продажа того, чего нет

На прошлой неделе глава Высшего Арбитражного Суда Антон Иванов подписал постановление Пленума ВАС РФ № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем». Один из разработчиков этого документа, н ачальник Управления частного права ВАС, Роман Бевзенко рассказал «Право.Ru» о заключении договоров купли-продажи вещи, которая не находится в собственности продавца, какова природа инвестиционного договора и чем новый документ полезен для соинвесторов строительства жилья.

— В постановлении написано, что оно появилось «в связи с вопросами, возникающими у арбитражных судов» при рассмотрении обозначенной в названии документа категории споров. Я так понимаю, вопросы к судам скорее возникли у Высшего Арбитражного Суда?

— Мы стали заниматься этой проблемой около года назад – впервые она обнаружилась при рассмотрении судами дела ООО «Иш-Тау». Арбитражный суд Республики Башкортостан тогда включил в свое решение по этому делу пассаж о том, что в отсутствие зарегистрированного права собственности на продаваемое имущество оно не могло быть предметом гражданско-правовых договоров, а значит, сделка ничтожна.

Однако Президиум ВАС, рассмотрев дело «Иш-Тау», указал, что довод суда первой инстанции был неверным и что для того, чтобы заключить договор, не обязательно надо быть зарегистрированным собственником. Вот подоплека.

Мы собрали и проанализировали практику по всем делам, где ставился вопрос о действительности договора купли-продажи, когда тот, кто его заключил, не был зарегистрирован в качестве собственника в реестре. В большинстве случаев суды рассуждали так: если продавец не собственник, если нет государственной регистрации права продавца на продаваемую вещь в ЕГРП, то как он может распоряжаться тем, чего у него нет? Значит, договор не действителен. Получалось, что пара статей Гражданского Кодекса — 209-я и 168-я – «ломала» сделки по купле-продаже будущей недвижимости.

Было решено, что настала пора определиться с силой договора, продавец по которому в момент заключения договора не является собственником продаваемой вещи. Нам не нужно было ничего изобретать – на самом деле в Гражданском Кодексе такая конструкция уже есть. Речь идет о пункте 2 статьи 455. В нем прямо говорится о том, что договор может быть заключен на куплю-продажу товара, который имеется у продавца, либо который будет создан или приобретен в будущем. Возник следующий правовой вопрос: а есть ли у договора купли-продажи недвижимости какие-нибудь особенности, которые делают невозможным применение к нему пункта 2 статьи 455.

— В постановлении № 54 на этот вопрос дан отрицательный ответ.

— Да. Мы не обнаружили в параграфе 7 главы 30 ГК, посвященном продаже недвижимости, норм, которые сделали бы невозможным применение общего положения п. 2 статьи 455 к сделкам купли-продажи недвижимости. На деле это означает, что при заключении договора купли-продажи недвижимой вещи продавцу, который обязывается ее продать, совершенно необязательно быть собственником для того, чтобы такой договор заключить. Он должен быть правоспособным и дееспособным, сделка не должна нарушать запрета закона, и этого достаточно для того, чтобы договор вступил в силу.

— Когда в прошлом году проект постановления впервые был вынесен на публичное обсуждение, некоторые старшие представители ученого мира обвинили разработчиков документа в том, что они хотели разрешить «продавать то, чего нет», «торговать воздухом».

— Так и было. Эти обвинения могут звучать и сейчас, но, мне кажется, они имели бы право на существование, если бы мы жили в такой правовой системе, когда продажа была бы просто способом перехода права собственности, а не обязательственным договором. Но по нашему ГК купля-продажа все-таки обязательственный договор, который порождает именно обязательство передать собственность, обязательство оплатить.

А коль скоро так, то, мне кажется, пленум сделал очень важный вывод, который является фундаментальным для понимания отличий между установлением обязательства и возникновением вещного права – в последнем абзаце первого пункта постановления написано, что собственность нужна продавцу только тогда, когда он будет ее передавать покупателю, когда будет исполнять договор. В этот момент продавец, конечно, должен быть собственником, потому что никто не может передать прав больше, чем имеет сам. Для того, чтобы передать собственность покупателю, продавец сам должен обладать этим правом. В сфере оборота недвижимости это правило может быть сформулировано так: к моменту подачи заявления о государственной регистрации перехода права собственности продавец должен быть зарегистрирован в реестре.

— Если был заключен договор на продажу будущей вещи, но у продавца ее не оказалось в тот момент, когда он должен был исполнить свое обязательство, что будет со сделкой?

— Каких конкретно сделок касается постановление?

— Оно охватывает все случаи, в которых содержанием обязательства одного лица является передача в собственность другого лица недвижимости, которая пока еще не существует либо существует, но принадлежит другому лицу. Наверное, самая широкая группа договоров, которая «накрывается» данным постановлением – так называемые инвестиционные договоры. Много было попыток объяснить правовую природу инвестиционного договора, это, по сути, боль всех тех, кто занимается гражданским правом.

На мой взгляд, нужно отличать экономическое понятие инвестиций от юридических конструкций, при помощи которых осуществляются инвестиции. Невозможно объяснить, что общего между такими видами инвестиционной деятельности как лизинг, выдача займов, покупка акций, облигаций и так далее. Когда кто-то пытается объяснить, что есть такое «инвестиционное право», правовой статус инвестора, такой вид договора, как инвестиционный, мне кажется, это неубедительно — в нашем так называемом «инвестиционном законодательстве» нет ничего, кроме лозунгов о том, как государство любит инвесторов, клянется всячески их защищать и не обижать, в нем на самом деле нет норм, то есть, нет конкретных правил поведения.

Читайте так же:  Как восстановить военник

Само по себе название договора – инвестиционный контракт – не предопределяет его природу. Если посмотреть вглубь, попытаться разобраться в сути инвестиционных договоров в сфере инвестирования в строительство недвижимости, то мы найдем каждый раз что-то, что мы давно и хорошо знаем. Это либо обещание передать в будущем за деньги определенную вещь, то есть купля-продажа, либо договоренность о том, что мы вместе что-то построим, а потом разделим, то есть товарищество, либо договоренность о выполнении работ за плату в виде некоторой недвижимости, тот же подряд.

В постановлении № 54 как раз и была предпринята попытка вернуть «инвестиционные договоры» в лоно хорошо известных, устоявшихся цивилистических конструкций. В постановлении, по сути, устанавливается презумпция, что пока не доказано иное, инвестиционный контракт является договором купли-продажи будущей недвижимой вещи. По моим представлениям, в 95% случаев то, что называется инвестконтрактом, — это как раз и есть договор купли-продажи будущей недвижимой вещи. Даже то, что мы называем долевым участием в строительстве – это тоже купля-продажа, только специфическая, со своими условиями заключения такого договора, специальными требованиями к продавцу – эта идея прослеживается в пункте 11 постановления. Мне кажется, даже сам 214-й закон о долевом строительстве в той его части, которая регулирует содержание прав и обязанностей по договору, скопирован с главы 30 ГК (кстати, в постановлении специально подчеркивается, что в силу наличия специальных правил о формах привлечения денежных средств населения в строительство, заключение с гражданами договора купли-продажи будущей недвижимой вещи возможно исключительно в соответствии с законом 214-ФЗ). Так что давайте называть эти сделки своими именами – это тоже одна из идей постановления.

— Давайте поподробнее поговорим о застройщиках, это наболевшая проблема.

— Постановление напрямую затрагивает финансирование строительства юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями. И сформулированная ВАС правовая позиция по поводу предварительных договоров с условием о полной (почти полной) оплате будущей недвижимой вещи (суть которой в том, что такие договоры надо квалифицировать не как предварительные, а как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи) позволит хоть в чем-то помочь тем покупателям строящейся недвижимости, которым застройщики с маниакальным упорством навязывают такие [предварительные] договоры.

В постановлении решается и одна довольно резонансная проблема — какие вообще права у стороны договора купли-продажи будущей недвижимой вещи есть на тот объект, который строится на его деньги. У нас до сих пор некоторые суды полагают, что у инвестора в процессе строительства есть вещное право, право собственности на то, что строится за его счет, а если этих инвесторов много, то у них есть право общей долевой собственности на объект строительства. Эта идея обосновывается ссылками на туманные и неконкретные положения так называемого инвестиционного законодательства. Понятно, что когда в отношении, например, застройщика у инвестора возникает проблема, то ему очень хочется получить вещь. Отсюда практика предъявления исков о признании права собственности на объекты инвестиций.

В совместном постановлении Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда № 10/22 сформулирована генеральная идея, связанная с исками о признании права — такой иск возможен только тогда, когда у истца есть это право, но почему-то ответчик отказывается соглашаться с тем, что оно есть, или оно не очевидно – например, возникло до 1998 года. Но право у истца должно быть в момент предъявления иска.

Спрашивается – когда инвестор идет в суд с иском о признании права собственности на объекты инвестиций – у него есть это право на вещь или нет? Некоторые коллеги, которые придерживаются вещно-правовой концепции прав инвестора на объект строительства, считают, что есть. Но ВАС в постановлении № 54 решил иначе. Он сказал, что из положений статьи 5 закона РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» и статьи 6 закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» не следует, что у инвестора есть право собственности на возводимое за его счет недвижимое имущество. Это означает, что инвестор и застройщик остаются в рамках договорных, обязательственных отношений. Никаких вещных прав у инвестора на объект строительства нет. Право собственности лица, который заключил договор с застройщиком, на недвижимую вещь, возникает исключительно с момента внесения в ЕГРП записи об этом. Поэтому иски инвесторов о признании права не могут быть удовлетворены, это неправильный выбор способа защиты.

— Постановление касается и надлежащих способов защиты участников споров.

— Да, в нем содержится несколько правовых позиций, формулирующих развернутую систему исков. Постановление дает ответ на вопрос о том, как поступать тому, кто заключил договор купли-продажи недвижимой вещи, если у него возникает проблема с продавцом. И описываются разные ситуации – когда объект есть у продавца или когда его нет, какой предъявлять иск, в каком случае убытки подлежат возмещению и так далее.

Видео (кликните для воспроизведения).

Это будет особенно важно в делах о банкротстве застройщиков – сейчас они очень проблематичны в первую очередь из-за того, что когда у застройщика начинаются проблемы, инвесторы разбегаются по судам с исками о признании права собственности. В итоге получается, что у застройщика не оказывается конкурсной массы, а есть другие кредиторы – по требованиям о возмещении вреда, о выплате заработной платы, кредиторы-залогодержатели. А справедливость требует, чтобы все, что строил застройщик, вошло в конкурсную массу, было продано с торгов, а вырученная денежная сумма была бы распределена между кредиторами в соответствии с правилами закона о банкротстве, которые теперь весьма и весьма благоприятны для граждан, инвестировавших в строительство.

Источники


  1. Горшенева, И.А. Теория государства и права. Гриф МВД РФ / И.А. Горшенева. — М.: Юнити-Дана, 2013. — 910 c.

  2. Корнийчук Г. А. Арбитражное процессуальное право. Ответы на экзаменационные вопросы; Экзамен — Москва, 2010. — 288 c.

  3. Толкушкин, А.В. Налогообложение физических лиц при операциях с недвижимостью / А.В. Толкушкин. — М.: ЮРИСТЪ, 2000. — 344 c.
  4. Теория государства и права. В 2 частях. Часть 1. Теория государства. — М.: Зерцало-М, 2011. — 516 c.
  5. Ивакина, Н.Н. Культура судебной речи / Н.Н. Ивакина. — М.: БЕК, 2017. — 334 c.
Купля продажа будущей недвижимой вещи
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here