Купли продажи земельного участка

Ответы на вопросы по теме: "Купли продажи земельного участка" с профессиональной точки зрения. Здесь собран полный тематический материал и ответы на вопросы максимально развернуты. Всегда имеются нюансы - если это ваш случай, то обратитесь к дежурному консультанту.

Заключение договора купли-продажи земельного участка

Любая покупка недвижимости должна быть оформлена в соответствии с действующим законодательством.

Не исключением является и покупка земельного участка. Важным элементом в совершении сделки считается договор купли-продажи.

Это документ, на основании которого производится регистрация объекта в собственность.

Можно ли самостоятельно составить такой договор, не обращаясь за помощью к юристам? Как это сделать правильно? Какие нюансы необходимо учитывать при оформлении сделки?

Законодательное регулирование вопроса

Сделки, связанный с землей, составляются с учетом Земельного кодекса. В соответствии с действующим законодательством при покупке недвижимого имущества на любой объект должен быть составлен договор купли-продажи.

Статья 454 Гражданского кодекса описывает права и обязанности сторон при заключении сделки купли-продажи. Кроме того, закон прописывает необходимые требования для описания в тексте соглашения.

На основании нормативных актов проводится регистрация документа, устанавливаются органы, несущие ответственность за регистрацию договорных отношений, выдачу свидетельств о праве собственности.

Гражданский кодекс определяет условия, по которым сделки могут быть признаны недействительными. Кроме того, в кодексе содержатся положения, по которым можно расторгнуть отношения сторон.

Основания и документы для совершения сделки

Это самый важный документ, так как на его основании будет производиться регистрация объекта в собственность новому владельцу в Росреестре.

При оформлении важно внимательно проверить наличие всех документов. У сторон должны быть:

  • паспорта обоих сторон сделки;
  • документы, подтверждающие право собственности на участок;
  • выписка из ЕГРН;
  • если продаваемый объект недвижимости принадлежит нескольким владельцам, должно быть предоставлено нотариальное разрешение на продажу от всех собственников;
  • документы о межевании, кадастровый план участка с точными границами. Если речь идет о продаже какого-либо отдельного участка, доли от общего, необходимо делать отдельное межевание доли и получать новые правоустанавливающие документы. По итогам межевания участку присваивается кадастровый номер;
  • если продажей участка занимаются третьи лица, необходимо предоставить нотариальную доверенность.

Если земельный участок владелец получил в наследство, рекомендуется уточнить, нет ли еще правопреемников на данный объект.

После составления договора купли-продажи сделка подлежит регистрации в Росреестре. Это необходимо для того, чтобы получить документ, подтверждающий право собственности. Таким документом является выписка с ЕГРН.

Существенные условия

При составлении соглашения купли-продажи нужно обратить внимание на все нюансы, касающиеся объекта продажи.

Важно указать следующие моменты:

  1. Сумму рекомендуется указывать в национальной валюте.
  2. Важно уточнить факт, есть ли обременения. Это может существенно снизить стоимость продаваемого объекта недвижимости.
  3. Территория должна полностью соответствовать описанию.

Часто приходится сталкиваться с продажей только доли участка. В таком случае обязательно потребуется обращение к другими собственникам. По общему правилу они имеют первоочередное право на приобретение доли. О том, что продавец намеревается оформить сделку со своей долей, он должен уведомить других собственников. Если от них не поступает ответ в 30-тидневный срок, землю можно продавать.

Существенным условием соглашения является денежный эквивалент. Это цена, которую устанавливает продавец. Также должен быть прописан способ передачи денежных средств. Он может быть наличным и безналичным. При наличной передаче денег рекомендуется привлечь двух свидетелей. Кроме того, необходимо составить расписку.

Обязательно должно быть прописано целевое назначение участка.

Дополнительные

В договоре купли-продажи земельного участка могут быть добавлены дополнительные сведения. К ним относятся:

  1. Наличие разрешения на проведения строительства на данном объекте.
  2. Сведения о том, как эксплуатируются соседние территории. Это может играть большую роль на определение стоимости.
  3. Качественные характеристики земельного участка. Это важно, если он приобретается для сельскохозяйственных нужд.

Если есть обременение, необходимо прописать в соглашении:

  1. Если это ипотечный кредит, требуется написать дату получения займа и его сумму.
  2. Если обременением является аренда, необходимо прописать реквизиты договора аренды, срок и сведения об арендаторе.
  3. При наличии сервитута нужно указать его продолжительность, объект и условия.

Отсутствие или наличие ограничений можно проверить по любому объекту недвижимости самостоятельно. Для этого нужно запросить выписку ЕГРН, в которой указываются все эти данные.

Кроме того, нужно помнить, что на продажу участка может быть наложен арест. Это связано с уголовными делами в отношении продавца или в качестве обеспечения иска.

В случае отсутствия обременения эти сведения должны быть указаны в договоре. Это обезопасит нового владельца при возникновении проблем с участком. Недобросовестные продавцы могут скрывать наличие обременения на объект. Это заставит его снижать стоимость.

Важные нюансы

В договор купли-продажи нельзя включать следующие пункты:
  1. Право продающей стороны выкупить участок обратно.
  2. Соглашение не должно содержать ограничений в праве пользования новыми владельцами. Например, старый хозяин не может запретить сдавать землю в аренду.
  3. Отказ продавца от несения ответственности, если в будущем кто-то заявит свои права на данную территорию.

Важным нюансом является составление договора по установленной на законодательном уровне форме. Если сторонами будет подписан документ, не соответствующий требованиям, он может быть признан недействительным.

Основания для расторжения или отмены

Расторжение договора купли-продажи недвижимости имеет свои нюансы. Данная процедура довольно сложная и требует наличия веских оснований.

Закон запрещает выходить с инициативой расторжения. Но из этого пункта есть исключения. На практике такие ситуации редко решаются мирным путем между покупателем и продавцом. Одного желания стороны недостаточно, чтобы зарегистрированное соглашение было признано недействительным. Заявителю потребуются обратиться в суд для решения данного вопроса.

Порядок расторжения прописан в Гражданском кодексе. В одностороннем порядке можно обратиться в суд, если одна сторона нарушает правила договоренностей, или были внесены существенные изменения в соглашение. По другим основаниям исковое заявление принято не будет.

Практика показывает, что чаще всего судебные разбирательства возникают по причине, что одна из сторон отказывается выполнять условия.

В соответствии с Граждански кодексом расторжение может быть произведено только в том виде, в каком было проделано заключение. Прежде чем обратиться в суд, стороны должны попытаться расторгнуть договоренности по соглашению.

Для этого необходимо соблюсти следующие этапы:
  1. Организовать встречу для решения вопроса.
  2. Подписать дополнительное соглашение о расторжении.
  3. Зафиксировать данную информацию в Росреестре.

В случае, если соглашения не удается достигнуть, решение вопроса может проводиться в одностороннем порядке через суд либо направив заявление в Росреестр. Для этого от второй стороны необходимо получить письменный отказ. После его получения, пострадавшая сторона оформляет заявление о расторжении, прописывая причины. Заявление пишется в двух экземплярах. Один отправляется в Росреестр, второй другой стороне договорных отношений.

Если внесудебным путем не удается произвести разрыв, это можно сделать через суд. Судебные разбирательства длятся долго, но если будет принято положительное решение в пользу истца, то он сможет получить не только все деньги за участок, но и компенсацию всех расходов, связанных с ведением дела.

Читайте так же:  Как пользоваться электронным

Предварительные договоренности

Под предварительным понимается договор, в котором указано, что в будущем будет совершена сделка купли-продажи. В каких случаях есть необходимость составлять такой документ? Необходимость в нем появляется в том случае, если у продавца нет всех необходимых документов для осуществления сделки.

Такой договор можно подписать, если в ближайшем будущем цена на землю может повыситься. С помощью документа покупатель может обезопасить себя от повышения стоимости на объект.

Несмотря на эти преимущества, предварительное соглашение имеет большой недостаток. Оно не подлежит регистрации, так как на его основании не происходит передача имущества новому собственнику.

В предварительном договоре должны быть обязательно прописаны определенные пункты:

  1. Стоимость объекта недвижимости.
  2. Сроки его продажи. В данном пункте существует нюанс, если не указан срок оформления основного договора на продажу участка, то по умолчанию на законодательном уровне устанавливается срок по истечении одного года. Если в этот период продажа так и не производится, условия предварительных договоренностей становятся ничтожными.
  3. Условия для индивидуализации объекта.

По предварительному документу не производится никаких выплат. Но некоторые продавцы пытаются прописать сумму в договоре в качестве гарантии, что покупатель приобретет участок в дальнейшем. В данном документе есть возможность указать задаток как обеспечение исполнения обязательств. Если продавец будет уклоняться от выполнения обязательств, он будет вынужден оплатить покупателю эту сумму в двойном размере. Если покупатель отказывается составлять основной договор купли-продажи, задаток ему не возвращается.

В качестве способа обеспечения обязательств могут быть предусмотрены штрафные санкции. Это может свести к минимуму риски продавца. Он может обратиться в суд, в случае, если покупатель начинает уклоняться от подписания основного соглашения.

Правильное составление договора купли-продажи сохранит чистоту сделки не только для покупателя, но и для продавца. Важно при его составлении, учесть все нюансы, которые могут привести к признанию его недействительным.

О правилах оформления рассмотренной в статье сделки купли-продажи рассказано в следующем видеосюжете:

Купля-продажа земельных участков

Ст. 454 ГК РФ одна сторона (продавец) обязуется передать земельный участок в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязует­ся принять земельный участок и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Собственно, это и составляет основное со­держание данного договора. Продавцом должен являться собственник земельного участка или иное лицо, уполномоченное в силу закона или договора распоряжаться земельным участком.

Ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору про­дажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя в том числе и земельный участок. Часть 3 ст. 129 ГК РФ делает оговорку о том, что земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресур­сах. Для собственников земельных участков или тех, кто собирает­ся их приобрести, это означает, что при решении правовых вопро­сов следует обращаться к земельному законодательству, чтобы уяс­нить особенности сделки.

Купля-продажа представляет собой сделку, в соответствии с которой продавец обязуется передать в собственность покупателю земельный участок за плату. Иностранцы не вправе покупать земельные участки на приграничных территориях (п.3 ст.15 ЗК), земельные участки из состава земель сельскохозяйственного назначения (ст.3 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).

При продаже земель сельскохозяйственного назначения продавец должен уведомить об этом исполнительный орган государственной власти субъекта РФ, чтобы S РФ, в месячный срок, в соответствии с ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», мог реализовать принадлежащее ему преимущественное право покупки земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения, указанное преимущественное право может быть делегировано законом субъекта РФ муниципальным образованиям, расположенным на территории соответствующего субъекта РФ.

Продавец земельного участка имеет право на получение цены земельного участка, вправе требовать в судебном порядке государственной регистрации перехода прав на земельный участок, вправе требовать в судебном порядке расторжения договора купли-продажи в случае неисполнения покупателем условий договора и возмещения убытков, связанных с неисполнением покупателем своих обязанностей по договору.

Продавец земельного участка обязан передать покупателю земельный участок, в том числе путем составления и подписания акта приема-передачи земельного участка, который может содержать сведения об обнаруженных недостатках земельного участка. Продавец обязан также сообщить покупателю всю имеющуюся у него информацию и передать документы относительно обременений земельного участка правами третьих лиц и публично-правовых ограничений пользования земельным участком. В случае предоставления продавцом заведомо ложной информации покупателю, что могло повлиять на решение покупателя о покупке данного земельного участка, покупатель вправе требовать либо соразмерного уменьшения покупной цены земельного участка, либо расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения понесенных убытков.

Покупатель вправе получить купленный земельный участок, получить от продавца информацию об обременениях и ограничениях земельного участка, требовать государственной регистрации перехода на него права.

Договоры купли-продажи земельных участков заключаются и по результатам аукционов и конкурсов, которые проводятся на основании гражданского (ст. 448 ГК РФ) и земельного законодательства. Проведением аукционов и конкурсов занимаются органы местной администрации.

Законодательством устанавливается, что продавец обязан передать поку­пателю товар, предусмотренный до­говором, а также, если иное не пред­усмотрено договором купли-продажи, одновременно передать покупателю принадлежности товара и относящие­ся к нему документы (ст. 456 ГК РФ).

Обязательные условия договора купли-продажи земельного участка:

1. Предмет договора. Земельный участок должен быть индивидуально определен, в том числе указаны данные о его месторасположении, размере, целевом назначении и разрешенном использовании (в соответствии с п.2 ст.8 ЗК), государственном кадастровом учете, в приложении к договору – обычно план земельного участка.

2. Цена. При продаже на торгах определяется по результатам торгов. При продаже государственного (муниципального) имущества – законами субъектов РФ, цена кратна ставке земельного налога, в зависимости от численности населения в данном поселении. В поселениях с численностью населения более 500 000 человек и за пределами черты поселения – 3-10-кратный размер, конкретизируется законодательством соответствующего субъекта РФ.

Договор купли-продажи земельного участка заключается в простой письменной форме, может быть нотариально удостоверен, право собственности переходит с момента государственной регистрации в порядке, определенном ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Являются недействительными следующие условия договора купли-продажи(договора мены) земельного участка (п.2 ст.37 ЗК):

1. Устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию.

2. Ограничивающие дальнейшее распоряжением земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей.

3. Ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.

Эти же правила учитываются при договоре мены.

Читайте так же:  Расторгнуть договор с банком

При купле-продаже государственных (муниципальных) земельных участков в порядке приватизации и продажи собственником зданий, строений и сооружений договор купли-продажи земельного участка носит публичный договор, продавец обязан совершить такую сделку.

Не нашли то, что искали? Воспользуйтесь поиском:

Лучшие изречения: Как то на паре, один преподаватель сказал, когда лекция заканчивалась — это был конец пары: «Что-то тут концом пахнет». 8441 —

| 8047 — или читать все.

185.189.13.12 © studopedia.ru Не является автором материалов, которые размещены. Но предоставляет возможность бесплатного использования. Есть нарушение авторского права? Напишите нам | Обратная связь.

Отключите adBlock!
и обновите страницу (F5)

очень нужно

Договор купли продажи земельного участка в Москве

Письменное составление документов предусматривает сопровождение любой сделки по отчуждению имущества. Покупка земли также не является исключением. Процедура должна приобрести законный характер и набрать юридическую силу. Государственная регистрация, оформленных в установленном законом РФ порядке соглашений, является обязательной процедурой, осуществляемой по месту нахождения объекта продажи.

Поскольку на земельные участки оформляются стандартные договора купли-продажи, то к ним применяются те же самые правила, что и к прочей недвижимости. Использование его допускается только для того назначения, которое предусмотрено в сервитуте. Иногда возможно изменение целевого назначения.

Отчуждению подлежит земля, которая имеет такие особенности:

  1. Является собственностью, которой ранее был присвоен кадастровый номер. Нужны будут оригиналы документов, подтверждающих данный факт. Пользователь не сможет продать имущество, находящееся у него в аренде.
  2. Объект договоренности должен переходить от продавца к покупателю полностью, в том виде, как указано в правоустанавливающих документах.

Это некоторые существенные условия договора купли продажи земельного участка, но не единственные. Порядок оформления не предусматривает обязательное участие нотариуса, сумму желательно указывать реальную, а не уменьшенную из-за возникающего по факту налогообложения. Если в каких-то случаях дело дойдет до суда, потерпевший будет рассчитывать только на то возмещение, которое подтверждено документально.

Дополнительный налог на земельный участок возникает только тогда, когда недвижимость была в собственности предыдущего владельца менее 3 лет с момента последнего отчуждения. В противном случае, не будет никаких лишних расходов. Если речь идет о доле в общей собственности, то на руках должны находиться письменные отказы тех, кто имеет преимущество в первоочередном приобретении. В особых ситуациях потребуются подтверждения того, что предложения были отосланы, но ответов не поступило в установленные законом сроки.

Для заключения сделки понадобятся:

  1. Документ, удостоверяющий право собственности (свидетельство).
  2. Паспорт участка (кадастровый).
  3. Описание особенностей и местонахождения объекта.
  4. Последовательность процедур оплаты.

Должны быть и сопутствующие документы:

  • допсоглашение (при необходимости);
  • протокол разногласий и их согласования;

подписанный сторонами акт приема-передачи недвижимости.

Предварительный договор купли продажи земельного участка по доверенности

Для того, чтобы зафиксировать намерения и желания совершить в определенном будущем сделку по отчуждению земли, составляется предварительный договор. Он обеспечивает обе стороны конкретными гарантиями. Не плохо бы дополнить обязательства задатком или авансовым платежом, чтобы в случае отказа продавца, ему пришлось возвращать сумму в два раза больше. Неустойка в размере 0,1 % от общей суммы основного договора будет также хорошим подспорьем.

Заблаговременно до подписания нужно иметь в наличии:

  • свидетельства о праве собственности;
  • кадастровый документ на землю;
  • план межи;
  • согласование границ по акту;
  • подтверждение получения во владение имущества;
  • выписка об отсутствии арестов и ограничений.

Представители могут подписать предварительный договор купли продажи земельного участка по доверенности от одной либо обеих сторон. Обязательным является нотариальное оформление таких полномочий, где будет описан перечень действий, совершать которые уполномочено данное лицо. В тексте договора будет упомянуто, что от имени продавца или покупателя подписывать соглашение может их представитель. Его контактные данные и полные реквизиты доверенности будут также подробно указаны.

Составление и оформление договора купли продажи земельного участка

Данный вид отношений не относится к таковым, когда присутствие нотариуса является обязательным. Текст договора должен содержать необходимые основные разделы, а составить и оформить договор купли продажи земельного участка можно самостоятельно. Знание законов и нормативов, при этом, является желательным.

Сфера отчуждения недвижимости, в частности земельных наделов, находящихся в собственности, предусматривает наличие множества разных рисков. Большинство из них можно свести к минимуму при грамотном осуществлении сделки. Юристы компании «Правовое решение» окажут реальную помощь в этом вопросе.

Регистрация типового договора купли продажи земельного участка

Когда оплата обязательной государственной пошлины в 350 рублей и официальная регистрация договора приобрела юридический законный статус – факт перехода права собственности состоялся. Законодательством предусмотрен срок в 14 дней на получение ответа из Росреестра. Для этого не понадобится третий оригинал подписанного соглашения, поскольку отношения носят двухсторонний характер.

Регистрация типового договора купли продажи земельного участка возможна при наличии от продавца:

  1. паспорта гражданина РФ;
  2. квитанции об оплате пошлины;
  3. всего подписанного ранее пакета документов.

Что предусмотреть в договоре купли-продажи земельного участка?

Договор купли-продажи земельного участка должен быть заключен в простой письменной форме (ст. 550 ГК РФ).

Договор не подлежит государственной регистрации и не требует обязательного нотариального удостоверения, в том числе если отчуждению подлежат земельные доли. Исключение составляют, в частности, сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, либо сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на земельный участок, которые подлежат нотариальному удостоверению (ч. 1 ст. 42, ч. 2 ст. 54 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).

Обязательные условия договора купли-продажи земельного участка следующие.

1. Наименования сторон договора

Для физического лица — Ф.И.О., адрес места жительства (регистрации), паспортные данные.

Для юридического лица — наименование, юридический и почтовый адреса, ИНН, ОГРН, Ф.И.О. генерального директора (или лица, действующего по доверенности), банковские реквизиты.

2. Предмет договора

Помимо указания о продаже земельного участка необходимо указать его кадастровый номер, точный адрес его расположения, площадь, вид разрешенного использования и категорию земли (ст. 554 ГК РФ).

При этом следует помнить, что объектами купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет (ст. 37 ЗК РФ).

Описывая предмет договора, следует сделать ссылку на правоустанавливающий документ на владение земельным участком: кем, когда, кому выдан документ и на каком основании.

При заключении договора следует определить цену и прописать порядок оплаты земельного участка.

Соглашение о цене является существенным условием договора, без согласования которого договор будет считаться незаключенным (ст. 555 ГК РФ).

4. Права и обязанности сторон договора

Необходимо указать, что продавец обязуется передать, а покупатель — принять и оплатить в установленном в договоре порядке земельный участок, являющийся предметом договора купли-продажи (ст. 556 ГК РФ).

5. Сведения об обременениях (ограничениях) земельного участка

В договоре купли-продажи указываются все имеющиеся обременения земельного участка (залог, аренда и т.д.) или ограничения в его использовании либо сообщается об их отсутствии (ст. 37 ЗК РФ).

Читайте так же:  Как взять ипотеку

6. Порядок передачи земельного участка

Покупателю и продавцу необходимо определить в договоре момент передачи земельного участка от продавца к покупателю по передаточному акту.

Передача земельного участка продавцом и его прием покупателем — их обязанность (ст. 556 ГК РФ).

Видео (кликните для воспроизведения).

После совершения сделки купли-продажи бывший владелец земельного участка перестает быть плательщиком земельного налога, им становится новый владелец ( п. 1 ст. 388 , п. 1 ст. 389 НК РФ).

Кроме того, продавец земельного участка, находившегося в его собственности менее трех лет (если участок приобретен в собственность до 01.01.2016) или менее минимального срока, установленного ст. 217.1 НК РФ (если участок приобретен в собственность после 01.01.2016), должен заполнить налоговую декларацию и уплатить НДФЛ с дохода от продажи земельного участка (при наличии дохода) ( п. 17.1 ст. 217 , пп. 2 п. 1 ст. 228 , п. 1 ст. 229 НК РФ; п. 3 ст. 4 Закона от 29.11.2014 N 382-ФЗ). Продавец вправе уменьшить налогооблагаемый доход, заявив имущественный налоговый вычет ( пп. 1 п. 1 , пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ).

При этом покупатель сможет вернуть сумму ранее уплаченного НДФЛ, заявив имущественный налоговый вычет на сумму приобретения, если участок предназначен для ИЖС или расположен под приобретаемым жилым домом ( пп. 3 п. 1 , пп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ).

Как оформить сделку купли-продажи земельного участка? Узнать →

Как рассчитывается земельный налог для физических лиц? Узнать →

Какие вычеты и обязанности по НДФЛ предусмотрены при продаже квартиры и другого недвижимого имущества? Узнать →

Какие вычеты по НДФЛ предусмотрены при покупке квартиры и другого недвижимого имущества? Узнать →

Подготовлено на основе материала

адвоката Богаткова С.А.

Дзен! Дзен! Дзен! На нашем Яндекс Дзен канале ещё больше особенных юридических материалов в удобном и красивом формате. Подпишитесь прямо сейчас →

Договор купли продажи земельного участка — особенности составления

Владелец участка земли, наделённый собственническим правом, волен совершать сделки с предметом собственности на своё усмотрение (ГК стт.209, 260).

Сюда относят и право продажи земли. Следует отметить, что в сделке могут участвовать исключительно участки, зарегистрированные в Госкадастре (ЗК стт.37, 70), а продавцом может выступать только юридический собственник (ГК стт.131, 223, 8).

Сделки с землёй сопряжены с серьёзными рисками, причём покупатель рискует куда больше, чем продавец. По этой причине договор купли продажи земельного участка, к оформлению которого нужно подойти со всей ответственностью, является не просто важным документом, а насущной необходимостью. Грамотно составленный договор позволит избежать потенциальных неприятностей и судебных споров в будущем.

Необходимые документы

На этапе, предваряющем оформление сделки, следует убедиться в правомочности продавца и абсолютной «чистоте» надела со всех точек зрения, чтобы не покупать «кота в мешке» и предотвратить возможные проблемы.

  • правоустанавливающие документы;
  • правоподтверждающие документы;
  • информацию об ограничениях/обременениях или их отсутствии (ЗК ст.37);
  • кадастровый план приобретаемого земельного надела.

Законное происхождение собственности доказывают следующие документы:

  • договоры о сделках (например, покупка, обмен, передача в дар, приватизация и др.);
  • подтверждение наследования;
  • соответствующее судебное решение;
  • решение органа самоуправления о предоставлении земли (Письмо Минэкономразвития №Д23-3585 2009/09/11).

Правоустанавливающие документы не могут служить подтверждением собственнических прав, они служат лишь основанием для возникновения права. Регистрация прав в госреестре подтверждает право собственности и даёт возможность не только владеть, но и распоряжаться собственностью в полном объёме.

Правоустанавливающие документы на участок:
  • свидетельство о праве собственности – до 2016/15/07;
  • выписка ЕГРН в настоящее время (ФЗ №218 2015/13/07 ст.28 п.1; ФЗ №360 2016/03/07 ст.21 п.7).

Распоряжаться землёй в полной мере, в том числе продавать её, может только собственник (ГК стт.264, 266, 267). Постановление Правительства №177, которое узаконивало право собственности в особых случаях, прекратило своё действие.

Кадастровый план содержит полную информацию о продаваемом участке земли с указанием общих и графических сведений, внутренней схемы, описанием границ и соседствующих объектов. Срок действительности кадастрового плана участка не лимитирован временем.

Не могут быть предметом купли и продажи земли, изъятые из оборота или с наложенными ограничениями (ЗК ст.27).

Помимо названных документов, потребуется:

  • письменное согласие супруга продавца (СК стт.35, 169), если он состоит в браке;
  • согласие органа опеки на продажу, если собственником является несовершеннолетний (ГК ст.37);
  • официальный отказ муниципального органа, имеющего преимущественное право на землю, от покупки участка (ФЗ №101 2002/24/07 редакция 2016/23/07 изменения 2017/01/01 ст.8, п.1).

Особенности составления договора купли продажи земельного участка

Итак, рассмотрим как оформить (составить) договор купли продажи земельного участка.

Сделки в отношении земли, включая покупку и продажу участков, находящихся в частной собственности, имеют свою специфику, что обусловлено особой ценностью земельных угодий.

По этой причине следует чётко придерживаться установленных правил (ГК глава 30 §7; ЗК глава 5; ФЗ №218 2015/13/07 редакция 2016/03/07 изменения 2017/02/01 стт.42, 54):

Что должно быть указано в договоре?

Договор купли-продажи участка земли должен включать обязательные пункты:

  1. Указание сторон договора с предельно полной информацией об участниках сделки.
  2. Детальное описание предмета сделки. Необходимо указать источник происхождения собственности (правоустанавливающий документ с указанием его идентификационных данных и основания оформления). Сведения об участке включают точное место расположения, кадастровый номер, физические характеристики надела, категорию и назначение по документам (ГК ст.554).
  3. Цена сделки и алгоритм передачи денежных средств (ГК ст.555).
  4. Перечисление прав и обязанностей участников сделки, помимо традиционных фраз о том, что один обязуется передать, а другой обязуется оплатить и принять.
  5. Информация об обременениях (ограничениях использования) земельного участка. Игнорирование данного пункта будет расценено как намеренное введение в заблуждение, сокрытие информации и предоставление ложных сведений. За неимением каких-либо нюансов и в случае абсолютной «чистоты» участка должна быть вписана фраза об отсутствии пользовательских ограничений и обременений.
  6. Порядок передачи участка – согласно составленному и подписанному приёмопередаточному акту. Названный акт может быть составлен отдельным документом либо входить в текст договора.

Не нашли ответа на свой вопрос?
Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 288-73-46;
8 (800) 600-36-19

Это быстро и бесплатно!

Государственная регистрация договора купли продажи земельного участка

Договор о продаже/покупке участка не обременяется госрегистрацией. Смена собственника земельного надела должна быть непременно зафиксирована в госреестре.

ФЗ №218 2015/13/07 редакция 2016/03/07 изменения 2017/02/01 стт.14, 18

Документы, представляемые в Росреестр:

  • заявление;
  • паспорта сторон сделки;
  • дкп в 3 экземплярах;
  • акт приёма-передачи (если идёт отдельной бумагой) в 3 экземплярах;
  • согласие супруга, согласие органа опеки (по обстоятельствам, если требуется);
  • правоустанавливающий и правоподтверждающий документы (один без другого не действителен; во втором документе указаны сведения из первого, но первый без второго не может служить основанием для продажи);
  • доказательство оплаты пошлины (НК ст.333.33 пп.22, 24 и 25-1).
Читайте так же:  Штраф 3000 за парковку

Смена собственника может быть оформлена через www.gosuglugi.ru. В этом случае пошлина рассчитывается с коэффициентом 0.7 (НК ст.333.35 п.4).

Срок проверки документов и занесения сведений с госреестр ограничен 7-9 днями в теории и растягивается до 20-30 дней на практике.

По завершении регистрационной процедуры следует получить выписку ЕГРН, которая и является удостоверением успешного завершения сделки и переходом права собственности (ФЗ №218 ст.28).

По факту сделки покупатель становится плательщиком земельного налога (НК стт.388, 389).

Продавцу вменяется в обязанность заполнение налоговой декларации и уплата налога с продажи земельного надела (НК стт.217, 228, 229; ФЗ №382 2014/29/11 ст.4 п.3).

При этом он может воспользоваться правом налогового вычета (НК ст.220).

Вычетом вправе воспользоваться и покупатель (НК стт.220, 388, 389).

Таким образом, минимизировать риски при покупке земли можно, если профессионально подойти к составлению договора, тщательно вычитывать все документы и не отклоняться от рекомендованного законом алгоритма действий.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть, воспользуйтесь бесплатной консультацией позвонив по телефонам: Москва +7 (499) 288-73-46 , Санкт-Петербург +7 (812) 317-70-86 или задайте вопрос юристу через форму обратной связи, расположенную ниже.

Договор купли-продажи земельного участка

  1. Главная
  2. Гражданско-правовые договоры
  3. Договор купли-продажи земельного участка

Шаг 1. Купите документ

Шаг 2. Заполните документ, следуя подсказкам системы

Шаг 3. Проверьте документ с помощью предварительного просмотра

Шаг 4. Сохраните документ и экспортируйте в MS Word

Возник вопрос? Напишите нам на [email protected], будем рады вам помочь!

© ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2019. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года.
Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

Особенности купли-продажи земельных участков.

Заключение договоров купли-продажи земельных участков регулируется § 7 «Продажа недвижимости» главы 30 «Купля-продажа» Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ).

В силу требований статей 24, 30 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» обязательному нотариальному удостоверению подлежат договоры купли-продажи земельных участков, принадлежащих несовершеннолетнему гражданину, гражданину, признанному ограниченно дееспособным или недееспособным, а также договоры купли-продажи долей в праве общей собственности на земельный участок.

По соглашению сторон могут быть нотариально удостоверены и иные сделки с земельными участками.

При нотариальном удостоверении договора-купли-продажи земельных участков нотариус учитывает следующие особенности.

В частности, предусмотренные Земельным кодексом Российской Федерации (далее — ЗК РФ) (статьи 5, 15, 27, 35, 37, 39.1):

Участниками земельных отношений являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования.

Права иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц на приобретение в собственность земельных участков определяются в соответствии с ЗК РФ, федеральными законами.

Собственностью граждан и юридических лиц (частной собственностью) являются земельные участки, приобретенные гражданами и юридическими лицами по основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации.

Граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с ЗК РФ, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом Российской Федерации в соответствии с федеральным законодательством о Государственной границе Российской Федерации, и на иных установленных особо территориях Российской Федерации в соответствии с федеральными законами.

Оборот земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и ЗК РФ.

Земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством.

Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Содержание ограничений оборота земельных участков устанавливается ЗК РФ, федеральными законами.

При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

Собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

Отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:

1) отчуждение части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;

2) отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 ЗК РФ;

3) отчуждение сооружения, которое расположено на земельном участке на условиях сервитута.

Отчуждение здания, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц.

Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Отчуждение участником долевой собственности доли в праве собственности на здание, сооружение или отчуждение собственником принадлежащих ему части здания, сооружения или помещения в них проводится вместе с отчуждением доли указанных лиц в праве собственности на земельный участок, на котором расположены здание, сооружение.

Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица — собственники зданий, сооружений, находящихся на чужом земельном участке, имеют преимущественное право покупки или аренды земельного участка в порядке, установленном настоящей статьей, и в соответствии с пунктом 2 статьи 5, пунктом 3 статьи 15, пунктом 1 статьи 22 ЗК РФ. Президент Российской Федерации может установить перечень видов зданий, сооружений, на которые это правило не распространяется.

Статьей 37 ЗК РФ предусмотрено, что объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.

В соответствии с требованиями статьи 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

Читайте так же:  Апк упрощенный порядок

Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Являются недействительными следующие условия договора купли-продажи земельного участка:

устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;

ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;

ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами (статья 37 ЗК РФ).

Продажа находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, в соответствии с основным видом разрешенного использования которых предусмотрено строительство зданий, сооружений, не допускается, за исключением случаев, указанных в пункте 2 статьи 39.3 ЗК РФ, а также случаев проведения аукционов по продаже таких земельных участков в соответствии со статьей 39.18 ЗК РФ.

Особенности купли-продажи земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения предусмотрены Федеральным законом от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Согласно статье 8 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов и случаев изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем девяносто дней.

Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении.

[2]

В случае, если субъект Российской Федерации или в соответствии с законом субъекта Российской Федерации муниципальное образование откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение тридцати дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены.

[3]

При продаже земельного участка по цене ниже ранее заявленной цены или с изменением других существенных условий договора продавец обязан направить новое извещение по правилам, установленным настоящей статьей.

Сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна.

Следует также учитывать особенности правового режима земельных участков для ведения крестьянского (фермерского хозяйства).

Правовой режим данного имущества определяется статьями 257-259 ГК РФ и Федеральным законом от 11.06.2003 № 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве».

Имущество крестьянского (фермерского) хозяйства принадлежит его членам на праве совместной собственности, если законом или договором между ними не установлено иное.

При прекращении крестьянского (фермерского) хозяйства в связи с выходом из него всех его членов или по иным основаниям общее имущество подлежит разделу по правилам, предусмотренным статьями 252 и 254 ГК РФ. Земельный участок в таких случаях делится по правилам, установленным ГК РФ и земельным законодательством.

Земельный участок и средства производства, принадлежащие крестьянскому (фермерскому) хозяйству, при выходе одного из его членов из хозяйства разделу не подлежат. Вышедший из хозяйства имеет право на получение денежной компенсации, соразмерной его доле в общей собственности на это имущество.

[1]

В случаях, предусмотренных статьей 258 ГК РФ, доли членов крестьянского (фермерского) хозяйства в праве совместной собственности на имущество хозяйства признаются равными, если соглашением между ними не установлено иное.

Порядок распоряжения имуществом крестьянского (фермерского) хозяйства определяется соглашением, заключенным между членами фермерского хозяйства в соответствии со статьей 4 Федерального закона «О крестьянском фермерском хозяйстве».

Распоряжение имуществом крестьянского (фермерского) хозяйства осуществляется в интересах хозяйства его главой.

По сделкам, совершенным главой крестьянского (фермерского) хозяйства в интересах фермерского хозяйства, отвечает фермерское хозяйство своим имуществом, определенным в статье 6 Федерального закона «О крестьянском (фермерском) хозяйстве». Сделка, совершенная главой крестьянского (фермерского) хозяйства, считается совершенной в интересах фермерского хозяйства, если не доказано, что эта сделка заключена главой крестьянского (фермерского) хозяйства в его личных интересах.

Видео (кликните для воспроизведения).

земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, а также части зданий, предназначенные для размещения транспортных средств (машино-места). К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. уполномоченное государством должностное лицо, имеющее право совершать нотариальные действия от имени Российской Федерации в интересах российских граждан и организаций (юридических лиц). действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. субъект собственности, физическое или юридическое лицо, обладающее правом собственности, выступающее в роли владельца, распорядителя, пользователя объекта собственности.

Источники


  1. Старков, О. В. Теория государства и права / О.В. Старков, И.В. Упоров. — М.: Дашков и Ко, 2012. — 372 c.

  2. Перевалов, В.Д. Теория государства и права / ред. В.М. Корельский, В.Д. Перевалов. — М.: Норма; Издание 2-е, испр. и доп., 2003. — 616 c.

  3. Исторические, философские, политические и юридические науки, культурология и искусствоведение. Вопросы теории и практики, №6(12), 2011. В 3 частях. Часть 1. — М.: Грамота, 2011. — 232 c.
  4. Будяну В. А., Мытарев С. А., Сумская Е. Г. Правоведение за 24 часа; Феникс — Москва, 2009. — 288 c.
  5. Кудрявцев, В. В. История и методология физики 2-е изд., пер. и доп. Учебник для магистров / В.В. Кудрявцев. — М.: Юрайт, 2015. — 230 c.
Купли продажи земельного участка
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here