Индексация арендной платы

Ответы на вопросы по теме: "Индексация арендной платы" с профессиональной точки зрения. Здесь собран полный тематический материал и ответы на вопросы максимально развернуты. Всегда имеются нюансы - если это ваш случай, то обратитесь к дежурному консультанту.

Как сформулировать условие об арендной плате по договору аренды транспортного средства без экипажа

Организации, основной вид деятельности которых – предоставление организациям и предпринимателям на время транспортных средств (автомобилей, строительной техники и т. д.), как правило, работают на основе договора лизинга. В этом случае при согласовании условий о платежах нужно учитывать особенности, характерные именно для этого договора . Дело в том, что лизинг является одним из видов инвестиционной деятельности. Поэтому отношения из договора лизинга изначально направлены на последующий выкуп имущества арендатором .

Однако предоставить имущество во временное пользование за плату можно и по договору аренды транспортных средств без экипажа. Это целесообразно в том случае, когда отношения из такого договора не предусматривают последующего выкупа арендатором арендованного имущества. К такому договору будут применяться положения параграфа 1 «Общие положения об аренде», а также подпараграфа 2 «Аренда транспортного средства без предоставления услуг по управлению и технической эксплуатации» параграфа 3 главы 34 Гражданского кодекса РФ.

Вопросы арендной платы урегулированы именно общими положениями об аренде. Эти положения одинаковы независимо от того, что выступает предметом аренды: движимое оборудование, недвижимость, транспортные средства. Однако на практике некоторые различия все же есть – в силу специфики этих разных видов имущества.

Арендодатель при сдаче имущества во временное владение и пользование преследует основную цель в виде получения арендной платы. Поэтому условие об арендной плате наиболее значимо для арендодателя. Поскольку арендная плата является источником дохода для арендодателя, то последний заинтересован в том, чтобы при возможности размер этого дохода увеличивался. Следовательно, особую актуальность приобретает вопрос: в каких случаях установленный в договоре размер арендной платы можно изменить (увеличить).

Способы определения размера арендной платы

Арендная плата по договору аренды транспортного средства без экипажа может быть установлена двумя разными способами.

1. Размер арендной платы установлен в твердой денежной сумме.

В данном случае определяется точная денежная сумма, подлежащая перечислению арендатором арендодателю в сроки, установленные договором.

Пример условия договора об арендной плате в твердой денежной сумме

«Арендатор ежемесячно, не позднее 5-го числа текущего (оплачиваемого) месяца, перечисляет на расчетный счет Арендодателя арендную плату в размере 10 000 руб. (Десять тысяч рублей), включая НДС».

2. Размер арендной платы определяется с помощью закрепленного в договоре порядка (механизма) ее исчисления.

В этом случае арендная плата устанавливается с помощью различных формул, коэффициентов, тарифных ставок либо иных данных, представляющих собой механизм определения суммы арендной платы.

Пример условия договора о порядке исчисления арендной платы

«Арендатор ежемесячно, не позднее 5-го числа текущего (оплачиваемого) месяца, перечисляет на расчетный счет Арендодателя арендную плату в размере 1000 USD (одной тысячи долларов США) в рублях по курсу ЦБ РФ на день платежа, включая НДС».

Способы увеличения и индексации арендной платы

Стороны могут в любой момент изменить размер арендной платы, заключив дополнительное соглашение к договору аренды. Однако арендатор может и не согласиться на предложение арендодателя заключить такое соглашение.

Поэтому имеет смысл заранее включить в текст договора условия, благодаря которым аренда будет оставаться выгодной для арендодателя. Это можно сделать несколькими способами.

Во-первых, установить арендную плату не в твердом размере, а в виде формулы (в зависимости от уровня инфляции, курса иностранной валюты и т. п.). В этом случае сумма, которую получает арендодатель, будет меняться автоматически (например, индексироваться с учетом инфляции). Плюс в том, что с формальной точки зрения условие договора о порядке исчисления арендной платы будет оставаться неизменным. А значит, не будет подпадать под ограничения на изменение размера арендной платы.

Во-вторых, предусмотреть в договоре, что с такой-то даты (или при таких-то условиях) арендодатель может увеличить размер арендной платы в одностороннем порядке, то есть без согласия арендатора.

Пример условия договора о возможности повышения арендной платы в одностороннем порядке

«Арендодатель имеет право в одностороннем порядке без обращения в суд изменять размер арендной платы не чаще одного раза в год путем письменного уведомления арендатора не позднее чем за 30 (тридцать) календарных дней».

При этом необходимо использовать максимально четкие и подробные формулировки, в частности, прописать в договоре следующее.

1. В каких случаях возможно такое изменение арендной платы (например, через год после заключения договора при годовом уровне инфляции в размере 7% и более).

2. Порядок реализации арендодателем права на повышение арендной платы (например, арендодателем направляется уведомление арендатору, в котором содержится информация о повышении арендной платы и в каком размере).

3. Порядок уведомления об этом арендатора (например, по почте заказным письмом с уведомлением о вручении или лично сотруднику арендатора под подпись в офисе арендатора).

4. С какого момента условие об арендной плате будет считаться измененным (например, по истечении месяца после получения уведомления арендатором).

Если этого не сделать, суд в случае спора может решить, что стороны предусмотрели не право на изменение размера в одностороннем порядке, а лишь возможность заключить в будущем соглашение об изменении этого размера.

Совет: Арендатор может не согласиться на включение в договор аренды такого пункта, поскольку он явно не в интересах арендатора. В подобных случаях можно порекомендовать арендодателю предложить своему контрагенту более мягкий вариант условия о повышении стоимости аренды. Например, пункт договора о возможности повышения арендодателем арендной платы в одностороннем порядке можно дополнить условием о том, что размер арендной платы может быть изменен не более чем на определенную сумму в процентном отношении: «…но не более чем на 5%». В этом случае шансы на заключение договора с контрагентом будут существенно выше, поскольку взаимоотношения между сторонами станут более определенными.

В-третьих, заранее прописать в договоре, что с такого-то числа арендная плата увеличивается на столько-то без каких-либо уведомлений арендодателем арендатора.

Читайте так же:  Скан копии документов

Пример условия договора об «автоматическом» повышении арендной платы без каких-либо уведомлений арендодателем арендатора

«В течение первого года после заключения настоящего Договора арендная плата устанавливается в размере 50 000 рублей. По окончании первого календарного года действия Договора размер арендной платы увеличивается до 70 000 рублей».

Условие о праве расторгнуть договор из-за просрочки внесения арендной платы

Если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд в установленный в договоре срок (выражение «более двух раз подряд» фактически означает как минимум три раза), арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке (ч. 3 ст. 619 ГК РФ).

Арендодатель может дополнительно защитить свои интересы, если убедит арендатора включить в договор аренды условие о том, что арендодатель сможет потребовать расторжения договора и при однократной просрочке внесения арендной платы. ВАС РФ подтвердил, что такие условия не противоречат закону (п. 26 информационного письма № 66).

Индексация арендной платы

Заключая договор аренды, многие арендодатели стремятся прописать в договоре возможность изменения арендной платы. В таком случае неизменно возникает вопрос – а как часто арендодатель может изменять размер арендной ставки?

Как это часто случается с российским законодательством, пункт может трактоваться по-разному. В частности, возникают споры относительно того, к чему относится оговорка «если иное не предусмотрено договором»: только к возможности изменять арендную плату по соглашению сторон или ко всей норме в целом, в том числе к периодичности изменения арендной платы. Иными словами, спор заключается в возможности изменять арендную ставку чаще, чем раз в год.

Сразу стоит отметить, что у судий тоже нет единого мнения по этому вопросу. И если Высший арбитражный суд придерживается позиции, согласно которой нельзя менять уровень ставок чаще, чем раз в год (это отражено в пункте 11 информационного письма от 11.01.02 №66 «Обзор практики споров, связанных с арендой»), то позиция нижестоящих судов может быть отличной.

Так, некоторые суды расценивают запрет на изменение арендной платы чаще раза в год как императивный (т.е. не допускающий выбора и требующий безусловного подчинения) и признают ничтожными условия договора, предусматривающие иной порядок, ссылаясь при этом на тот же пункт 11 письма от 11.01.02 № 66. Однако другие суды воспринимают вышеупомянутый пункт 3 статьи 614 Гражданского кодекса как диспозитивную (допускающую выбор) норму, позволяющую сторонам установить меньшую периодичность. Формально же бытует мнение, что арендодатель может изменять уровень арендной ставки не более, чем раз в год. Кстати, это относится не только к первому, но и к последующим изменениям.

Условия индексации, как правило, коррелируют с валютой договора. В случае с рублевыми ставками индексация может устанавливаться в размере индекса потребительских цен по данным Росстата. Такой вариант является достаточно распространенным, хотя и носит спорный характер, ведь прямой связи между ставками аренды и изменением потребительской корзины, нет. В случае, если вы решили пойти по такому пути, то стоит включить в договор условие с формулировкой: «Каждый последующий год срока аренды ставка базовой арендной платы увеличивается на ИПЦ по данным Росстата за календарный год, предшествующий дате индексации, но не более чем на 5%».

Если арендная ставка исчисляется в валюте, как правило, используется условие «по курсу ЦБ РФ». При этом иногда указывается валютный коридор, например: «…по курсу ЦБ РФ на дату оплаты, но не менее 33 рубля за 1 долл. США и не более 35руб. за 1 долл. США». Индексация в случае с арендными ставками в валюте нередко привязывается к CPI США (индекс потребительских цен США), если речь идет о долларах США и к HICP еврозоны (унифицированный индекс потребительских цен еврозоны), если договор заключен в евро.

Индексация арендной платы

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

В рамках круглого стола речь пойдет о Всероссийской диспансеризации взрослого населения и контроле за ее проведением; популяризации медосмотров и диспансеризации; всеобщей вакцинации и т.п.

Программа, разработана совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 20 июня 2006 г. N А65-17143/05-СГ2-4 Фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки ее индексации с учетом инфляции не является изменением условий договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия. Поэтому при новом рассмотрении дела суду необходимо выяснить коэффициент инфляции за период истекший с момента заключения договора аренды до уведомлений об изменении арендной платы и произвести на основании полученных данных ее индексацию с учетом применения коэффициента инфляции (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа
от 20 июня 2006 г. N А65-17143/05-СГ2-4
(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа,

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению коммунальным имуществом администрации г.Казани,

на решение от 09.12.2005 и постановление апелляционной инстанции от 22.02.2006 Арбитражного суда Республики Татарстан по делу N А65-17143/05-СГ2-4,

по исковому заявлению Комитета по управлению коммунальным имуществом администрации г.Казани к обществу с ограниченной ответственностью «Фирма «Апекс», г.Казань, с участием третьего лица: муниципального унитарного предприятия «ЖКУ Приволжского района г.Казани о взыскании 2913017 руб. 23 коп. долга, 497663 руб. 96 коп. пени, расторжении договора и изъятии занимаемого помещения,

Комитет по управлению коммунальным имуществом Администрации г.Казани обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «Фирма Апекс» с привлечением к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора МУП ЖКУ Приволжского района г.Казани о взыскании задолженности по арендной плате в размере 1934822 руб. 56 коп, пени в сумме 234660 руб. 08 коп. по договору аренды N 2480-7 от 01.09.2001 г., о расторжении договора аренды N 2480-7, об изъятии у ответчика нежилого помещения общей площадью 1687,5 кв.м, расположенного по адресу: г.Казань, ул.Р.Зорге, д.39 и передаче его по акту приема-передачи истцу.

Читайте так же:  Надбавка за ненормированный рабочий день

До принятия решения по существу истец увеличил размер задолженности по арендной плате до 2913107 руб. 23 коп. и размер пени до 497663 руб. 96 коп. за счет увеличения периода просрочки с 01.09.2001 г. по 31.10.2005 г.

Ответчик предъявил истцу встречный иск о признании незаключенными дополнительного соглашения к договору аренды от 21.07.2003 г. и односторонних сделок (уведомления N 6190 от 29.05.2002 г. и уведомления N 7493 от 05.07.2004 г.).

Встречный иск рассмотрен одновременно с первоначальным иском.

Решением от 09.12.2005 г. первоначальный иск в части расторжения договора аренды N 2480-7 от 01.09.2001 г. оставлен без рассмотрения, в удовлетворении других требований первоначального иска отказано, встречный иск удовлетворен частично, дополнительное соглашение от 21.07.2003 г. признано незаключенным, в удовлетворении встречного иска в части признании односторонних сделок незаключенными отказано.

Постановлением апелляционной инстанции от 22.02.2006 принятое решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Комитет по управлению коммунальным имуществом Администрации г.Казани ставит вопрос об отмене решения от 09.12.2005 и постановления апелляционной инстанции от 22.02.2006, как принятых с нарушением пункта 1 статьи 452 , пункта 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как изменение размера арендной платы является лишь исполнением уже существующего в договоре аренды условия о порядке определения размера арендной платы, а не является изменением условий договора аренды, и принять по делу новое судебное решение.

Законность решения от 09.12.2005 и постановления апелляционной инстанции от 22.01.2006 проверена в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационной инстанцией, которая считает их подлежащими отмене, а дело направлению на новое рассмотрение.

Материалами дела установлено, что 01.09.2001 истец (далее арендодатель), ответчик (далее арендатор) и третье лицо (далее балансодержатель) заключили договор аренды коммунального имущества N 2480-7, в соответствии с которым арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение общей площадью 1687,9 кв.м, расположенное по адресу: г.Казань, ул.Р.Зорге, д.39.

Срок аренды установлен с 01.09.2001 по 31.08.2004.

Договор аренды зарегистрирован Филиалом N 3 ГРП при МЮ РТ в г.Казани 23.04.2002 г. за N 16-50.3-21.2002-5327,2.

Согласно п.2.1 договора аренды арендная плата установлена сторонами в размере 17392 руб. 69 коп. без учета НДС.

В п.2.5 договора предусмотрено, что с целью учета уровня инфляции (но не чаще одного раза в год) арендодатель вправе изменить размер арендной платы в бесспорном и одностороннем порядке. Новый размер арендной платы устанавливается со срока указанного в уведомлении о внесении соответствующих изменений в договор.

[2]

Стороны установили, что дополнения и изменения условий договора, его продление и расторжение производится по соглашению сторон, кроме случаев предусмотренных пунктами 2.5, 5.3 договора.

29.05.2002 истец направил ответчику письмо N 6190, в котором уведомил об изменении в одностороннем порядке арендной платы и установления ее ежемесячного размера 47736 руб. 02 коп. без учета НДС в соответствии с постановлением Главы администрации г.Казани от 31.10.2001 N 2301 «О порядке сдачи в аренду государственного и муниципального имущества на территории г.Казани».

21.07.2002 стороны подписали дополнительное соглашение к договору аренды, в котором установили, что ежемесячный размер арендной платы с 01.08.2003 составит 35355 руб. 73 коп.

05.07.2002 истец направил ответчику письмо N 7493, в котором уведомил в одностороннем порядке об изменении арендной платы и установления ее ежемесячного размера 262349 руб. 30 коп. в соответствии с постановлением Главы администрации г.Казани от 09.09.2003 N 1604 «О порядке сдачи в аренду недвижимого имущества г.Казани».

В соответствии с постановлением Главы администрации г.Казани от 09.09.2003 N 1604 «О порядке сдачи в аренду недвижимого имущества г.Казани истец в одностороннем порядке увеличил ежемесячный размер арендной платы до 269361 руб. 40 коп.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований по основному иску и признавая дополнительное соглашение от 21.07.2003 незаключенным по встречному иску судебные инстанции исходили из того, что поскольку новый расчет размера арендной платы произведен истцом в соответствии с методикой, утвержденной постановлениями главы администрации г.Казани от 31.10.2001 N 2301 и от 09.09.2003 N 1604 и основан на изменении нормативной стоимости одного метра площадей, а не коэффициента инфляции, следовательно, в соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 5.1 договора аренды от 01.09.2001 N 2480-7, изменение арендной платы производится по соглашению сторон, с обязательной регистрацией производимых изменений условий договора аренды в установленном законом порядке.

Видео (кликните для воспроизведения).

Между тем, анализ имеющихся в деле документов свидетельствует о принятии решения судом без всестороннего исследования документов и обстоятельств, имеющих значение для дела.

Пунктами 2.5, 5.1 договора стороны предусмотрели права арендодателя изменять размер арендной платы в бесспорном и одностороннем порядке с целью учета уровня инфляции (но не чаще одного раза в год).

Таким образом, стороны согласовали условие об одностороннем увеличении размера арендной палы, устанавливающее способ ее расчета и только в связи с увеличением уровня инфляции.

По утверждению Комитета, он учитывал уровень инфляции, но только, как составляющий коэффициент в составе расчета арендной платы, рассчитанной согласно Положению «О порядке сдачи в аренду имущества на территории города Казани».

Указанному доводу истца суд не дал правовой оценки.

Между тем, фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки ее индексации с учетом инфляции не является изменением в соответствии с пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации условий договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия.

Данная правовая позиция нашла свое отражение в пункте 11 Информационного письма Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 11.01.02 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой».

Поэтому при новом рассмотрении дела суду необходимо выяснить коэффициент инфляции за период истекший с момента заключения договора аренды до уведомлений об изменении арендной платы и изменение размера арендной платы в соответствии с пунктами 2.5, 5.1 договора аренды N 2480-7 произвести на основании полученных данных путем ее индексации с учетом применения коэффициента инфляции.

Читайте так же:  Рабочие сутки

После выяснения указанных обстоятельств необходимо решить вопрос о правомерности заявленных истцом требований в полном объеме.

В свою очередь, являются ошибочными выводы суда о том, что поскольку дополнительное соглашение от 21.07.2003 о внесении в ранее зарегистрированный договор аренды нежилого помещения изменений относительно размера арендной платы не было зарегистрировано, то оно является незаключенным, как противоречащее пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункту 11 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66.

Кроме того, судами неправомерно не принято во внимание письмо истца N 14536 от 15.12.2004 в качестве доказательств соблюдения положений статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации о досрочном расторжении договора аренды от 01.09.2001 N 2480-7, со ссылкой, что в нем указан договор N 2480-9 от 01.09.2004, не исследовав взаимоотношения сторон по аренде и наличии в природе других заключенных договоров аренды между сторонами по указанному объекту недвижимости.

При таких обстоятельствах дела, принятые судебные акты подлежат отмене, а дело направлению на новое рассмотрение.

Руководствуясь статьями 287 , 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции постановил:

[1]

Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 09.12.2005 и постановление апелляционной инстанции от 22.02.2006 Арбитражного суда Республики Татарстан по делу N А65-17143/05-СГ2-4 оставить без изменения в части отказа в признании не заключенными односторонних сделок в виде писем уведомлений N 1690 от 29.05.2002 и N 7493 от 05.07.2004.

В остальной части принятые по делу судебные акты отменить, дело в отмененной части направить на новое рассмотрение в первую инстанцию арбитражного суда.

Настоящее постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Агентство Бизнес-Нововведений

Решаем юридические и финансовые вопросы

Индексация арендной платы

Как производится индексация?

В договоре может быть прописан порядок вычислений с помощью формул, коэффициентов, тарифов или других данных, которые будут согласованы обеими сторонами.

[3]

Кстати, нормативными документами Российской Федерации в некоторых случаях предусмотрен обязательный порядок индексации. Например, при аренде земель, находящихся в собственности государства или муниципальных органов власти.

Так, согласно Постановлению Правительства России от 16.07.2009 № 582 при заключении договора аренды земельного участка арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды, изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции.

А если в аренду сдается имущество коммерческой организации? Тогда в договоре аренды может быть указана формула расчета арендной платы.

При составлении формулы могут использоваться любые показатели, соответствующие специфике отношений сторон, например:

  • определенные сторонами твердые величины (в рублях, штуках, килограммах);
  • ставки и коэффициенты, устанавливаемые органами власти (могут быть определены в договоре в виде ссылки на соответствующий нормативный акт);
  • показатели инфляции (общие, отраслевые, региональные);
  • несколько твердых величин, каждая из которых применяется при наступлении определенных в договоре обстоятельств.

Вот пример условия договора об индексации:

«Арендная плата определяется путем умножения базовой части, которая составляет _______ (указывается сумма цифрами и прописью) рублей, на индекс потребительских цен, установленный в соответствии с Постановлением Госкомстата Российской Федерации от 25.03.2002 № 23, действующий на момент оплаты».

В формулу расчета арендной платы могут быть включены показатели, значение которых периодически изменяется. Это может быть курс валюты, уровень инфляции, ставка рефинансирования Банка России.

Если стороны согласовали размер платы подобным образом, он может изменяться неоднократно в течение срока действия договора. В некоторых случаях размер арендной платы может оказываться различным по каждому сроку ее внесения.

При таком согласовании фактическое изменение размера арендной платы означает исполнение сторонами условия о порядке его расчета, а не изменение условия договора. Поэтому правило статьи 614 о запрете на изменение размера платы чаще одного раза в год в данном случае применению не подлежит.

Напомним, что упомянутая выше статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации гласит:

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Изменение размера платежа НЕ может быть признано недействительным, поскольку условия договора не меняются, меняется лишь показатель, используемый для расчета платежей (размер инфляции).

Арендатор не сможет отказаться от внесения арендной платы в новом размере, даже если фактическое изменение размера арендной платы происходило чаще одного раза в год.

Вместе с тем следует учитывать, что для изменения самой формулы расчета (например, исключения из нее одних показателей и включения других) должно быть заключено дополнительное соглашение. В его отсутствие арендодатель не вправе требовать внесения арендатором арендной платы в новом размере.

В судебной практике отмечают, что в условиях нынешнего экономического кризиса, постоянного изменения цен и валютной инфляции, стоит отдавать предпочтение договорам, где заранее прописана возможность изменения размера платы с учетом инфляции. В таком случае, не будут возникать споры и разногласия в цене за аренду. Сумма автоматически будет исчисляться по прописанному в договоре механизму.

Как прописать в договоре управления индексацию цены

При заключении договора УО следует оценить стоимость работ и услуг, входящих в перечень работ и услуг, который является неотъемлемой частью договора управления. Эту стоимость необходимо внести на первый год действия договора. Для определения цены на следующие годы в договоре нужно зафиксировать схему её индексации и основания для применения установленного индекса.

Индексация цены договора может производиться следующими методами:

  1. На уровень инфляции потребительских цен, который устанавливается на предстоящий год при утверждении федерального бюджета.
  2. На индекс потребительских цен, рассчитываемый Госкомстатом РФ за каждый предыдущий год в целом по стране, или в целом по товарам и услугам, или отдельно по группе услуг «жилищно-коммунальные услуги».
  3. На индекс, определяемый согласованным сторонами договора расчётным путём.
  4. На фиксированный индекс роста платы, согласованный сторонами договора в установленном размере.

Вариант пункта договора о его цене и методике индексации может быть таким: «Планово-договорная стоимость работ, услуг, включённых в Перечень работ, услуг, на каждый год действия договора определяется: на дату заключения договора – в разделе Приложения № __ к договору, во второй и последующие годы действия договора такая стоимость ежегодно индексируется на (указывается индекс/методика)».

Читайте так же:  Обращение взыскания на

Если в перечне работ и услуг оплата отдельных работ по текущему ремонту ОИ МКД предусмотрена с помощью создания резервов средств на текущий ремонт, стоимость таких работ определяется с учётом ежегодной индексации суммы резерва. При этом в договоре управления необходимо указать порядок учёта и расходования таких средств.

Нужно ли согласие собственников для индексации цены договора

Управляющие организации не всегда понимают, необходимо ли согласие ОСС на изменение цены договора управления на следующий год, если в нём зафиксирована методика индексации.

До 2012 года суды, рассматривая споры о повышении тарифов на услуги УО без проведения ОСС при прописанной в договоре методике индексации, руководствовались письмом Министерства регионального развития РФ от 06.03.2009 № 6174-АД/14.

В письме уточнялось, что индексация цен, прописанная в ДУ, законна без решения ОСС при наличии указанных в договоре оснований: изменения уровня инфляции, уровня потребительских цен или значений, рассчитываемых на основании совокупности указанных показателей и т.д..

Но в 2012 году это письмо было отозвано. С тех пор суды по таким спорам выносят противоречивые решения. К положительной практике, где суды вставали на сторону УО, можно отнести:

  • постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 26.11.2014 № Ф03-4779/2014 по делу № А73-4023/2014;
  • постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 19.06.2015 г. № Ф01-1860/15 по делу N А29-7699/2014;
  • апелляционное определение Кировского областного суда от 23.09.2014 по делу № 33-3326/2014.

Все инстанции указывали на право управляющих организаций провести индексацию цен в одностороннем порядке, без созыва ОСС, если в договоре управления была чётко прописана процедура индексации и её основания.

Встречаются и противоположные решения, где суд указывал на то, что письмо № 6174-АД/14 отозвано и не может применяться при составлении договоров управления. Следовательно, согласно ч. 7 ст. 156 ЖК РФ, УО для индексации цены договора должна получить согласие собственников помещений МКД вне зависимости от наличия в договоре управления пункта о порядке индексирования. Пример такого решения – апелляционное определение Воронежского областного суда от 17.07.2014 № 33-3550.

Поэтому, чтобы не получить предписание органа ГЖН и не быть втянутой в судебное разбирательство, УО следует выносить вопрос изменения стоимости работ и услуг на общее собрание собственников, даже если в документе прописан порядок индексации и основания для применения индекса.

Например, в договоре можно указать, что за два месяца до истечения срока действия перечня работ и услуг, указанного в договоре управления, УО готовит проект нового перечня на следующий год с указанием индексированной стоимости работ и услуг по содержанию ОИ МКД. Проект перечня работ и услуг на новый год выносится на общее собрание собственников, инициатором которого выступает управляющая организация.

В договоре следует предусмотреть действия УО в том случае, если инициированное управляющей организацией ОСС не состоялось из-за отсутствия кворума, установленного в ч. 1 ст. 46 ЖК РФ.

Данный пункт договора можно сформулировать следующим образом:

«В случае, если инициированное управляющей организацией общее собрание собственников помещений не состоялось по причине отсутствия кворума, установленного в п. 1 ст. 46 ЖК РФ, управляющая организация вправе без согласования с собственниками помещений к ранее установленной в Перечне на предыдущий год стоимости работ (услуг) применить индексацию с учётом величины индекса роста потребительских цен, определенной Министерством экономического развития РФ на соответствующий год (или любая другая экономически обоснованная формула)».

Управляющей организации следует чётко прописать в договоре управления следующие пункты, касающиеся стоимости договора:

  • планово-договорную стоимость услуг и работ согласно перечню на первый год действия договора управления;
  • методику и основания индексации стоимости договора на последующие годы действия договора;
  • порядок утверждения цен на содержание и ремонт ОИ МКД после индексации;
  • действия УО в случае, если ОСС не приняло решение о новой стоимости работ и услуг по договору управления, в том числе из-за отсутствия кворума.

Такая предусмотрительность позволит УО при необходимости после первого года управления домом индексировать тарифы на содержание и ремонт ОИ МКД без рисков быть привлечёнными к административной ответственности после проверки надзорными органами.

По материалам портала РосКвартал.

ВС РФ признал законной индексацию платы по договору управления МКД «на инфляцию» без решения общего собрания собственников

Арбитражные суды признали за управляющей МКД организацией право ежегодно повышать размер платы за содержание и ремонт жилья на индекс потребительских цен в РФ на ЖКУ без проведения общего собрания собственников (далее также – ОСС), если возможность такой индексации установлена договором управления; и отменили предписание ГЖИ о перерасчете платы (без учета индекса). Верховный Суд Российской Федерации отказался пересматривать указанные постановления (Определение ВС РФ от 25 декабря 2018 г. № 301-КГ18-22044).

Орган жилнадзора исходил из того, что размер платы за содержание и ремонт был определен общим собранием собственников в 2011 году и с тех пор – собранием же – не менялся. При этом договор управления на случай, если ОСС не примет нового решения об утверждения платы, предусматривал вполне определенный механизм индексации установленной ранее платы на индекс потребительских цен в РФ на жилищно-коммунальные услуги. Однако, по мнению жилнадзора, УК все равно не вправе была в одностороннем порядке индексировать размер платы за содержание и ремонт. (отметим, что данная правовая позиция чрезвычайно широко представлена в судебной практике, например, определение ВС РФ от 24 декабря 2018 г. № 308-КГ18-21774, постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 27 февраля 2018 г. № Ф01-6500/17, постановление АС Волго-Вятского округа от 13 июля 2018 г. № Ф01-2620/18, постановление АС Волго-Вятского округа от 3 августа 2018 г. № Ф01-2809/18, постановление АС Северо-Западного округа от 13 сентября 2018 г. № Ф07-9776/18 и другие).

Однако здесь суды сочли, что увеличение УК размера платы за содержание и ремонт на основании договоров управления при отсутствии решения ОСС помещений об изменении такой платы – в рассматриваемом случае – не нарушает требований действующего законодательства:

Читайте так же:  Заочное голосование

Кроме того, суды прислушались к мнению муниципалитета (часть квартир в спорном МКД находится в муниципальной собственности), который – в качестве собственника помещений –подтвердил обоснованность применения УК предусмотренного договорами управления ежегодно расчета размера платы.

ВС РФ, рассмотрев кассационную жалобу органа жилнадзора, указал, что собственники – приняв соответствующее решение ОСС, оформленное протоколом, и заключив договор управления с такими условиями – фактически определили порядок дальнейшего изменения (увеличения) платы за содержание и ремонт жилого помещения в МКД с учетом ежегодной индексации. Установление размера платы в таком порядке не требует принятия собственниками дополнительного решения по данному вопросу.

Итог: в пересмотре судебных актов по делу в Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ было отказано.

Отметим, что это первое определение ВС РФ в поддержку возможности УК индексировать размер платы без решения ОСС, если возможность установлена договором управления. Более того, совсем недавно ВС РФ вновь пришел к противоположному выводу (определение от 11 января 2019 г. № 309-КГ18-23161). Напомним, что Минстрой России признает за управляющими МКД организациями право на индексацию размера платы, если соответствующая оговорка есть в договоре управления.

Одностороннее повышение арендной платы возможно

В пункте 3 ст. 614 ГК РФ сказано: если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Следовательно, право арендодателя на одностороннее изменение (увеличение) арендной платы должно быть закреплено в самом договоре.

Если в договоре не предусмотрено такое право, повысить арендную плату арендодатель может только с согласия арендатора в порядке п. 3 ст. 614 ГК РФ. Арендатор вправе отказаться от новых размеров арендной платы, при этом, как отмечает ФАС Уральского округа, отказ не будет являться основанием для расторжения договора по ст. 451 ГК РФ в связи с существенным изменением обстоятельств. Судебная практика сложилась в пользу арендатора (постановления ФАС Волго-Вятского округа от 20.11.2008 по делу № А38-160/2008-3-76, Московского округа от 30.03.2006 № КГ-А40/2614-06, Уральского округа от 06.05.2009 № Ф09-2678/09-С6 и от 18.06.2004 № Ф09-1792/04-ГК).

Если в договоре аренды имеется указание на одностороннее изменение арендной платы, арендодатель имеет право повысить ее без согласия арендатора при соблюдении механизма изменения арендной платы, зафиксированного в договоре аренды (например, предварительное извещение арендатора о предстоящем увеличении размера арендной платы за один месяц до даты изменения, увеличение на основании отчета конкретного оценщика о рыночной стоимости арендованного имущества или в связи с изменением индекса инфляции).

Нарушение одного из условий механизма изменения арендной платы позволит арендатору уплачивать арендную плату в прежних размерах (постановления ФАС Московского округа от 18.03.2010 № КГ-А40/1860-10, от 14.01.2010 № КГ-А41/14499-09, от 27.08.2007 и 03.09.2007 № КГ-А40/8421-07, Поволжского округа от 06.05.2010 по делу № А06-2184/2009, от 18.11.2008 по делу № А12-6018/08 и от 23.03.2006 по делу № А65-6989/2005-СГ2-24).

Если в договоре аренды не определен порядок одностороннего изменения арендной платы, ФАС Волго-Вятского округа полагает, что ее повышение оформляется дополнительным соглашением.

При отказе или уклонении арендатора подписать соглашение арендодатель вправе обратиться в суд с заявлением о понуждении арендатора заключить соглашение (постановление от 06.05.2009 по делу № А38-4312/2008). Однако и здесь есть шанс избежать новых размеров арендной платы — если арендодатель забудет зарегистрировать дополнительное соглашение об увеличении арендной платы.

Исходя из ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении условий договора заключается в той же форме, что и сам договор.

Договор аренды недвижимого имущества на срок более одного года подлежит государственной регистрации, дополнительное соглашение об изменении арендной платы тоже должно пройти госрегистрацию. Незарегистрированное соглашение не соответствует действующему законодательству, а значит, не является основанием для внесения арендной платы по новым размерам. Подобные выводы сделаны в постановлениях ФАС Уральского округа от 16.01.2007 и 09.01.2007 № Ф03-А51/06-1/5119, Дальневосточного округа от 06.02.2007 и 30.01.2007 № Ф03-А51/06-1/5592.

Перечисленные правила изменения арендной платы не распространяются на случаи, когда указанный в договоре механизм ее исчисления предусматривает увеличение размера в зависимости от определенных обстоятельств, в частности изменения МРОТ или действующего законодательства (например, в связи с принятием мэром города решения об изменении размера арендной ставки). Тогда согласия арендатора на повышение арендной платы и оформления дополнительного соглашения не требуется.

Президиум ВАС РФ (постановление от 26.01.2010 № 11487/09 и информационное письмо от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой») и арбитражные суды (постановления ФАС Дальневосточного округа от 09.03.2010 № Ф03-970/2010 и от 07.12.2009 № Ф03-6796/2009) считают, что такое увеличение арендной платы по сути является исполнением согласованного сторонами условия договора аренды.

Видео (кликните для воспроизведения).

Отметим, что по договорам, заключенным на срок до одного года, изменять арендную плату в одностороннем порядке запрещено. Такой вывод сделан на основании положения п. 3 ст. 614 ГК РФ, согласно которому изменение размера арендной платы допускается не чаще одного раза в год, и подтверждается позицией ФАС Волго-Вятского округа (постановление от 18.12.2009 по делу № А28-3299/2009-173/7).

Источники


  1. Конституционный судебный процесс / ред. М.С. Саликов. — М.: Норма, 2015. — 416 c.

  2. ред. Славин, М.М. Становление судебной власти в обновляющейся России; М.: Институт государства и права РАН, 2013. — 880 c.

  3. История Академии Наук СССР. — М.: М.-Л.: АН СССР, 2017. — 484 c.
  4. Конституционный судебный процесс / ред. М.С. Саликов. — М.: Норма, 2015. — 416 c.
  5. Конституционный судебный процесс / ред. М.С. Саликов. — М.: Норма, 2015. — 416 c.
Индексация арендной платы
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here