Генподрядчик это градостроительный кодекс

Ответы на вопросы по теме: "Генподрядчик это градостроительный кодекс" с профессиональной точки зрения. Здесь собран полный тематический материал и ответы на вопросы максимально развернуты. Всегда имеются нюансы - если это ваш случай, то обратитесь к дежурному консультанту.

Участники строительства

Генеральный подрядчик – в строительстве организация, которая для выполнения своих обязанностей по договору строительного подряда вправе привлечь других лиц (субподрядчиков) (п. 1 ст. 706 ГК РФ).

Дольщик – инвестор, который участвует в долевом строительстве объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве, заключенного с застройщиком в соответствии с Законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ.

Застройщик – физическое или юридическое лицо, которое обеспечивает на принадлежащем ему земельном участке строительство (реконструкцию, капитальный ремонт) объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий и подготовку проектной документации для их строительства (реконструкции, капитального ремонта) (п. 16 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ).

Инвестор – организация, которая финансирует строительство объекта за счет собственных и (или) привлеченных средств (ч. 2 ст. 4 Закона от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ).

Подрядчик – организация, которая выполняет работы по договору подряда (строительного подряда). Если деятельность, которой занимаются подрядчики, подлежит лицензированию, они обязаны иметь действующую лицензию (ч. 4 ст. 4 Закона от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ).

Субподрядчик – в строительстве организация, которую привлекает генеральный подрядчик для исполнения его обязанностей (полностью или частично) по договору строительного подряда (п. 1 ст. 706 ГК РФ).

Технический заказчик – физическое лицо, действующее на профессиональной основе, или юридическое лицо, которые уполномочены застройщиком выполнять от его имени следующие функции:

  • заключать договоры (о выполнении инженерных изысканий, подготовке проектной документации, строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов капитального строительства);
  • подготавливать задания на выполнение указанных в договоре видов работ;
  • предоставлять лицам, выполняющим инженерные изыскания и (или) осуществляющим подготовку проектной документации, строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, материалы и документы, необходимые для выполнения указанных видов работ;
  • утверждать проектную документацию;
  • подписывать документы, необходимые для получения разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию;
  • осуществлять иные функции, предусмотренные Градостроительным кодексом РФ.

При этом застройщик вправе осуществлять функции технического заказчика самостоятельно.

Об этом сказано в пункте 22 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ.

Prom-Nadzor.ru

Положение о генеральном подрядчике в строительстве

1. Общие положения

1.1. Настоящее положение определяет основные функции генерального подрядчика в части его взаимоотношений с заказчиком и субподрядчиками.

1.2. Генеральный подрядчик — подрядчик, привлекающий для выполнения отдельных своих обязательств других лиц по договорам субподряда.

1.3. В своей деятельности генеральный подрядчик руководствуется Гражданским кодексом РФ и иными нормативными правовыми актами, регулирующими порядок заключения и исполнения договоров строительного подряда.

1.4. Подрядчик приобретает функции генерального подрядчика, если из договора строительного подряда не следует обязанность выполнения им договорных обязательств только собственными силами.

1.5. В договоре субподряда оговаривается какая из сторон будет выполнять отдельные вспомогательные операции при производстве строительных работ.

1.6. Приемка генеральным подрядчиком и сдача субподрядчиками выполненных работ и готовых объектов осуществляется в порядке, определенном нормативными правовыми актами, договором субподряда и нормативно-техническими документами.

2. Основные функции генерального подрядчика

2.1. Выбор субподрядчиков для выполнения отдельных видов строительных работ (далее — работ) по согласованию с заказчиком или самостоятельно. Генеральный подрядчик вправе организовать торги в установленном порядке или осуществить выбор субподрядчика путем непосредственных переговоров с ним.

2.2. Заключение договоров субподряда с субподрядчиками в установленном порядке.

2.3. Координация работы всех субподрядчиков, участвующих в строительстве объекта.

2.4. Передача субподрядчикам согласованной, прошедшей экспертизу и утвержденной в установленном порядке проектно-сметной документации, документов на геодезическую разбивочную основу и разрешений на выполнение специальных работ, если требуется согласие соответствующих организаций (взрывные работы, прокладка кабеля и другие) в части относящейся к видам выполняемых ими работ, в сроки, установленные договором субподряда, когда эти функции являются предметом договора.

2.5. Составление с участием субподрядчиков и утверждение по согласованию с ними:

— графиков производства работ;

— графиков поставки строительных материалов, изделий, конструкций и оборудования.

2.6. Осуществление контроля и надзора за соответствием объемов, стоимости и качества, выполняемых субподрядчиками работ, проекту, строительным нормам, стандартам и договору субподряда. При этом генеральный подрядчик имеет право в любое время проверить ход и качество работ и используемых субподрядчиком материалов, изделий, конструкций и оборудования, не вмешиваясь в его оперативно-хозяйственную деятельность. В случае систематического нарушения ими требований проекта, строительных норм и стандартов генеральный подрядчик имеет право приостановить производство работ до устранения всех выявленных недостатков.

2.7. Обеспечение строительной готовности объекта, конструкций и отдельных видов работ, которые необходимы для производственной деятельности субподрядчиков, являющихся предметом договора субподряда, передача по акту фронта работ, позволяющее им беспрепятственно выполнять работы, возложенные на них договором строительного подряда.

2.8. Принятие от субподрядчика законченных видов работ и оплата их в порядке, установленном договором субподряда.

2.9. Определение обязанностей субподрядчика по поставке строительных материалов, изделий, конструкций и оборудования, необходимых для производства выполняемых им работ.

2.10. Организация презентации квартир-эталонов, материалов, изделий, конструкций, видов работ, сантехнического и электротехнического оборудования при строительстве жилых и общественных зданий.

2.11. Оказание субподрядчикам услуг, определенных по соглашению между ними и зафиксированных в договоре субподряда, в частности:

— предоставление временных зданий и сооружений;

— обеспечение работников субподрядных предприятий культурно-бытовым обслуживанием наряду со своим персоналом;

— обеспечение в соответствии с проектом организации строительства электроэнергией, водой, паром, газом и другими ресурсами, необходимыми для выполнения субподрядных работ;

— пожарно-сторожевая охрана строительной площадки;

— предоставление возможности использования грузоподъемных и транспортных средств;

— обеспечение сохранности, завезенных субподрядчиками на строительную площадку материалов, изделий, конструкций, оборудования, строительных машин и другого имущества, а также сданных субподрядчиками законченных строительных работ до сдачи объекта заказчику;

— обеспечение безопасных условий работы на строящемся объекте и принятие мер общего характера по технике безопасности и пожарной безопасности (устройство ограждений, защитных козырьков и сеток, ограждение люков и отверстий и другие);

— другие услуги, предусмотренные в дополнительных условиях договора субподряда.

2.12. Выполнение иных функций, предусмотренных нормативно-техническими документами и договором субподряда.

3. Основные функции субподрядчика:

3.1. Участие в подготовке или подготовка проекта договора субподряда и определении договорной цены.

3.2. Участие в разработке графиков производства работ и поставки строительных материалов, изделий, конструкций и оборудования, а также согласование их перед утверждением.

3.3. Участие в презентации квартир-эталонов, материалов, изделий, конструкций, видов строительных работ, сантехнического и электротехнического оборудования при строительстве жилых и общественных зданий.

3.4. Согласование с генеральным подрядчиком применяемых материалов, изделий, конструкций, сантехнического, электротехнического и других видов оборудования, если это предусмотрено договором субподряда.

3.5. Обеспечение выполнения работ, являющихся предметом договора субподряда, в соответствии с проектом, строительными нормами, стандартами и договором строительного подряда, в установленные договором и графиками производства работ сроки.

Читайте так же:  Срок аттестации рабочих мест

3.6. Выполнение индивидуального испытания смонтированного оборудования или инженерных систем, своевременное устранение выявленных в ходе строительства дефектов.

3.7. Сдача выполненных работ генеральному подрядчику в установленном порядке.

3.8. Обеспечение безопасных условий при производстве работ, соблюдение норм и правил техники безопасности, противопожарных мероприятий и законодательства о труде.

3.9. Осуществление в процессе производства работ систематической, а по их завершению окончательной уборки рабочих мест от остатков материалов и отходов, образовавшихся в результате выполнения ими работ на объекте.

3.10. Предоставление генеральному подрядчику необходимой исполнительной документации в соответствии с действующим порядком при сдаче выполненных работ.

3.11. Участие в сдаче объекта заказчику.

3.12. Осуществление страхования строительных рисков, относящихся к выполняемым работам, если такое условие предусмотрено договором субподряда.

3.13. Оказание услуг генеральному подрядчику, если это предусмотрено договором субподряда.

3.14. Выполнение иных функций, предусмотренных нормативно-техническими документами и договором субподряда.

4. Оплата работ по договору подряда

4.1. Порядок и сроки оплаты выполненных генеральным подрядчиком работ устанавливаются в договоре строительного подряда по соглашению сторон.

В договоре указывается стоимость (цена) подлежащих выполнению работ, являющихся предметом договора, или способы ее определения.

По согласованию между подрядчиком и заказчиком могут применяться твердые или приблизительные (открытые) договорные цены на строительную продукцию.

Соглашение о размере цены и ее виде (твердая или открытая) договаривающиеся стороны оформляют в виде протокола (ведомости) согласования договорной цены или оговаривают в отдельном пункте заключаемого ими договора.

4.2. В договоре строительного подряда может быть предусмотрено право заказчика на задержку оплаты генеральному подрядчику выполненных им работ, в случаях:

— неустранения указанных ранее дефектов в работе, представленной к оплате;

— причинения ущерба заказчику;

— отставания выполненных работ от объемов, предусмотренных графиком выполнения работ.

[3]

4.3. В договоре подряда стороны (генеральный подрядчик и субподрядчик) определяют порядок возмещения субподрядчиком стоимости услуг, оказываемых генеральным подрядчиком, по обеспечению субподрядчика технической документацией; координации работ; приемкой от субподрядчика и сдачей заказчику работ, выполненных субподрядчиком; технике безопасности на объекте; обеспечению субподрядчика титульными временными зданиями и сооружениями и др. Конкретный размер стоимости предоставляемых услуг устанавливается договаривающимися сторонами по согласованному перечню при заключении договора подряда.

5. Ответственность сторон договора подряда

5.1. Виды и размеры ответственности генерального подрядчика и субподрядчика за невыполнение или ненадлежащее выполнение своих обязательств устанавливаются гражданским законодательством РФ и договором строительного подряда.

5.2. Генеральный подрядчик несет перед заказчиком ответственность за последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств субподрядчиком, а перед субподрядчиком — ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение заказчиком обязательств по договору подряда.

5.3. Если иное не предусмотрено законом или договором, заказчик и субподрядчик не вправе предъявлять друг другу требования, связанные с нарушением договоров, заключенных каждым из них с генеральным подрядчиком.

Исполнительная

Положение о лице, осуществляющем строительство (генеральном подрядчике)

Положение о генподрядчике — скачать word

от «___»________2017 г.

ПОЛОЖЕНИЕ
О ЛИЦЕ, ОСУЩЕСТВЛЯЮЩЕМ СТРОИТЕЛЬСТВО
(ГЕНЕРАЛЬНОМ ПОДРЯДЧИКЕ)

1. Общие положения

1.1 Настоящее положение определяет основные функции лица, осуществляющего строительство (генерального подрядчика) в части его взаимоотношений с застройщиком (заказчиком) и лицами, выполняющими работы на основании договора с лицом, осуществляющим строительство (субподрядчиками).

1.2 Лицо, осуществляющее строительство – физическое или юридическое лицо которое организует и координирует работы по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объекта капитального строительства, обеспечивает соблюдение требований проектной документации, технических регламентов, техники безопасности в процессе указанных работ и несет ответственность за качество выполненных работ и их соответствие требованиям проектной документации.

1.3 В своей деятельности лицо, осуществляющее строительство (генеральный подрядчик) руководствуется Гражданским кодексом РФ, Градостроительным кодексом РФ и иными нормативными правовыми актами, регулирующими порядок заключения и исполнения договоров строительного подряда.

1.4 Лицо, осуществляющее строительство приобретает функции генерального подрядчика, установленные Гражданским кодексом РФ, если из договора строительного подряда с застройщиком (заказчиком) не следует обязанность выполнения им договорных обязательств только собственными силами.

1.5 Лицо, осуществляющее строительство должно иметь выданное саморегулируемой организацией свидетельство о допуске к работам по организации строительства.

2. Основные функции лица, осуществляющего строительство
(генерального подрядчика)

2.3 При осуществлении своих функций, лицо, осуществляющее строительство имеет право:
— выбирать лиц (субподрядчиков) для выполнения отдельных видов строительных работ (далее — работ) по согласованию с заказчиком или самостоятельно;
— заключать договоры подряда (субподряда) с субподрядчиками в установленном порядке.

3. Обязанности лица, осуществляющего строительство
(генерального подрядчика)

3.1 Лицо, осуществляющее строительство, обязано осуществлять строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объекта капитального строительства в соответствии с заданием застройщика или заказчика (в случае осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта на основании договора), проектной документацией, требованиями градостроительного плана земельного участка, требованиями технических регламентов и при этом обеспечивать безопасность работ для третьих лиц и окружающей среды, выполнение требований безопасности труда, сохранности объектов культурного наследия.

3.2 Лицо, осуществляющее строительство, обязано обеспечивать ведение общего журнала работ, исполнительной документации, извещать застройщика или заказчика, представителей органа государственного строительного надзора о сроках завершения работ, которые подлежат проверке, обеспечивать устранение выявленных недостатков, и не приступать к продолжению работ до составления актов об устранении выявленных недостатков, обеспечивать контроль за качеством применяемых строительных материалов.

3.3 Лицо, осуществляющее строительство, обязано исполнять полученные в ходе строительства указания заказчика, если такие указания не противоречат условиям договора строительного подряда и не представляют собой вмешательство в оперативно-хозяйственную деятельность подрядчика.

3.4 В случае обнаружения объекта, обладающего признаками объекта культурного наследия, в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта лицо, осуществляющее строительство, должно приостановить строительство, реконструкцию, капитальный ремонт, известить об обнаружении такого объекта органы, предусмотренные законодательством Российской Федерации об объектах культурного наследия.*

4. Ответственность лица, осуществляющего строительство (генерального подрядчика)

4.1 Лицо, осуществляющее строительство, несет ответственность перед заказчиком за выполнение договорных обязательств по осуществлению комплекса работ на всех стадиях строительства; обеспечивает своевременное и качественное выполнение строительно-монтажных и специальных строительных работ, комплектацию строек технологическим и инженерным оборудованием, конструкциями и материалами.

4.2 Лицо, осуществляющее строительство, несёт перед заказчиком ответственность за последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств субподрядчиком, а перед субподрядчиком — ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение заказчиком обязательств по договору подряда.
4.3 Виды и размеры ответственности лица, осуществляющее строительство, и
и лицами, выполняющими работы на основании договора с лицом, осуществляющим строительство (субподрядчиками) субподрядчика за невыполнение или ненадлежащее выполнение своих обязательств устанавливаются гражданским законодательством РФ и договором строительного подряда.

Законодательство

Разъяснения НОСТРОя от 19.09.2011 г. о Соотношении функций обеспечения при строительстве соблюдения обязательных требований и строительного контроля

НЕКОММЕРЧЕСКОЕ ПАРТНЕРСТВО
«САМОРЕГУЛИРУЕМАЯ ОРГАНИЗАЦИЯ «ОБЪЕДИНЕНИЕ СТРОИТЕЛЕЙ КБР»

Руководителю аппарата
Национального объединения строителей
Викторову Михаилу Юрьевичу

Читайте так же:  Страховая пенсия по инвалидности

Исх. № 12 от 24.02.2011

Уважаемый Михаил Юрьевич!

Прошу Вас дать разъяснение следующих положений законодательства, вызывающих проблемы в правоприменении.

В части 3 статьи 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 № 190-ФЗ (далее — ГСК РФ) определены функции лица, осуществляющего строительство:

— организация и координация работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объекта капитального строительства;

— обеспечение соблюдения требований проектной документации, технических регламентов, техники безопасности в процессе указанных работ;

— несение ответственности за качество выполненных работ и их соответствие требованиям проектной документации.

При этом указано, что лицо, осуществляющее строительство, вправе выполнять определенные виды работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объекта капитального строительства самостоятельно при условии соответствия такого лица требованиям, предусмотренным частью 2 статьи 52, и (или) с привлечением других соответствующих этим требованиям лиц.

Вопрос 1: Лицом, осуществляющим строительство, в соответствии с приведенной нормой является простой подрядчик или генеральный подрядчик, предусмотренный 33-м видом работ Приказа Министерства Регионального развития от 30.12.2009 №624?

Вопрос 2: Является ли определенная в части 3 статьи 52 функция, заключающаяся в обеспечении соблюдения требований проектной документации, технических регламентов, техники безопасности в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства, функцией строительного контроля, определенной в статье 53 ГСК РФ?

Генеральный директор Э.А. Шихалиев

НАЦИОНАЛЬНОЕ ОБЪЕДИНЕНИЕ СТРОИТЕЛЕЙ

Генеральному директору
Некоммерческого партнерства
«Саморегулируемая организация
«Объединение строителей КБР»
Э.А. Шихалиеву

Исх. № 02-1353/11 от 19.09.2011

О разъяснении законодательства

Уважаемый Эдуард Агабалаевич!

Видео (кликните для воспроизведения).

Аппарат Национального объединения строителей рассмотрел Ваше обращение от 24.02.2011 № 12 по вопросу разъяснения действующего законодательства, и сообщает следующее.

1. По вопросу о понятии «лицо, осуществляющее строительство» в законодательстве о градостроительной деятельности

В соответствии частью 3 статьи 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) лицом, осуществляющим строительство может являться застройщик либо привлекаемое застройщиком или заказчиком на основании договора физическое или юридическое лицо. При этом согласно части 3.1 статьи 52 Кодекса в случае, если работы по организации строительства включены в перечень, указанный в части 4 статьи 55.8 Кодекса, лицо, осуществляющее строительство, должно иметь выданное саморегулируемой организацией свидетельство о допуске к работам по организации строительства.

Частью 3 статьи 52 Кодекса определены функции лица, осуществляющего строительство. Так, лицо, осуществляющее строительство, организует и координирует работы по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объекта капитального строительства обеспечивает соблюдение требований проектной документации, технических регламентов, техники безопасности в процессе указанных работ и несёт ответственность за качество выполненных работ и их соответствие требованиям проектной документации.

Исходя из изложенного, работы по организации строительства включают в себя целый комплекс работ:

— организацию и координацию работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объекта капитального строительства;

— обеспечение соблюдения требований проектной документации, технических регламентов, техники безопасности в процессе указанных работ;

[2]

— осуществление строительного контроля;

— выполнение работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства собственными силами или с привлечением иных лиц.

Таким образом, в силу Кодекса лицом, осуществляющим строительство, является лицо, выполняющее весь комплекс работ по организации строительства и имеющее свидетельство о допуске к работам по организации строительства.

Обращаем Ваше внимание, что термин «генеральный подрядчик» в понимании гражданского законодательства и законодательства о градостроительной деятельности толкуется по-разному. В частности, совокупное прочтение норм Кодекса и приказа Минрегиона России от 30 декабря 2009 г. № 624 позволяет сделать вывод, что законодательство о градостроительной деятельности определяет генерального подрядчика как лицо, обладающее в совокупности следующими признаками:

1) выступает стороной в договоре строительного подряда (подрядчиком), заключённым непосредственно с застройщиком (или уполномоченным им лицом — заказчиком);

2) выполняет весь комплекс организационных работ по строительству, предусмотренных частью 3 статьи 52 Кодекса.

При этом законодательство о градостроительной деятельности допускает для генерального подрядчика выполнение своих обязанностей по договору лично, то есть без привлечения других лиц (субподрядчиков).

Вместе с тем, согласно положениям статьи 706 Гражданского кодекса Российской Федерации статус генерального подрядчика возникает у стороны договора — подрядчика исключительно в связи с привлечением им к исполнению своих обязательств по заключённому договору подряда других лиц — субподрядчиков. Таким образом, определение понятия «генеральный подрядчик», применяемого в приказе Минрегиона России от 30 декабря 2009 г. № 624, не соответствует определению понятия «генеральный подрядчик» в статье 706 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Принимая во внимание вышеизложенное, генеральный подрядчик в понимании гражданского законодательства может не быть лицом, осуществляющим строительство, и, соответственно, не должен будет иметь свидетельство о допуске к работам по организации строительства, например, при схеме договорных отношений «заказчик — генеральный подрядчик — субподрядчик — субсубподрядчик». Субподрядчик, являясь по терминологии гражданского законодательства генеральным подрядчиком относительно субсубподрядчика, не должен иметь выданное саморегулируемой организацией свидетельство о допуске к работам по организации строительства.

Разъяснение по указанному вопросу дано в письме Комитета Государственной Думы по строительству и земельным отношениям от 13 ноября 2010 г. № 3.31-22/891 (прилагается). Кроме того, разъяснения на эту тему содержатся в письмах НОСТРОЙ № 02-1141/10 от 27.12.2010 //Бюллетень НОСТРОЙ, 2011, № 1, стр.277; № 02-432/11 от 05.04.2011 // Бюллетень НОСТРОЙ, 2011, № 4, стр.358.

2. По вопросу о строительном контроле

Функция лица, осуществляющего строительство, заключающаяся в обеспечении соблюдения требований проектной документации, технических регламентов, техники безопасности в процессе работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объекта капитального строительства не является функцией строительного контроля, поскольку выполнение функции осуществления строительства предусматривает необходимость соблюдения исполнителем поименованных требований без проведения контрольных мероприятий.

Дополнительно сообщаем, что в соответствии с частью 1 статьи 53 Кодекса строительный контроль проводится в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства в целях проверки соответствия выполняемых работ проектной документации, требованиям технических регламентов, результатам инженерных изысканий, требованиям градостроительного плана земельного участка.

В силу нормы части 2 статьи 53 Кодекса строительный контроль проводится лицом, осуществляющим строительство. В случае осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта на основании договора строительный контроль проводится также застройщиком или заказчиком либо привлекаемым ими на основании договора физическим или юридическим лицом. Данная норма детализируется в Положении о проведении строительного контроля при осуществлении строительства, реконструкции и капитального ремонта объектов капитального строительства, утвержденном постановлении Правительства Российской Федерации от 21 июня 2010 г. № 468 «О порядке проведения строительного контроля при осуществлении строительства, реконструкции и капитального ремонта объектов капитального строительства»

(далее — Положение), в соответствии с которым строительный контроль проводится:

лицом, осуществляющим строительство;

застройщиком, заказчиком либо организацией, осуществляющей подготовку проектной документации и привлеченной заказчиком (застройщиком) по договору для осуществления строительного контроля (в части проверки соответствия выполняемых работ проектной документации).

Читайте так же:  Аффилированные лица

Содержание функций строительного контроля, выполняемого вышеуказанными лицами, детально конкретизировано в Положении и в Своде правил «48.13330.2011. Организация строительства», утверждённом приказом Минрегиона России от 27 декабря 2010 г. № 781.

Приложение: письмо Комитета Государственной Думы по строительству и земельным отношениям от 13.11.2010 № 3.31-22/891 на 2 л.*

Первый заместитель
Руководителя Аппарата К.В. Холопик

*Опубликовано в Бюллетене Национального объединения строителей №1 (8) за 2011 г. на стр. 247.

Решение АС Самарской области от 16.09.2011 г. по делу № А55-8810/2011 о замене свидетельств о допуске при реорганизации члена СРО

технический заказчик

Во время развития рыночных отношений в России появилась необходимость обеспечить высокую эффективность отрасли капитального строительства, для чего требовался высокий профессионализм исполнителей. Поэтому существовавшая в начале 2000-х годов неизменная практика объединения в одном лице заказчика-застройщика была скорректирована и в 2011 году законодательно была прописана служба технического заказчика.

Содержание статьи

Понятие техзаказчика и его основные функции

Согласно нормам Градостроительного кодекса РФ технический заказчик – это юридическое или физическое лицо, действующее в интересах и от имени застройщика на профессиональной основе. Он заключает соглашения и контролирует все выполняемые строительно-монтажные работы, начиная с этапа проектирования до ввода объекта в эксплуатацию. При этом застройщику оставлено право самостоятельного выполнения функции технического заказчика.

В случае, когда реализуется один масштабный строительный проект, наиболее целесообразным выглядит привлечение компании со стороны. Если же речь идет о возведении нескольких крупных объектов (например, целого жилого комплекса), то тогда для застройщика более выгодно, чтобы у него была собственная служба технического заказчика как постоянно действующее структурное подразделение компании. Многие крупные игроки строительного рынка имеют у себя такие структуры.

Функции технического заказчика состоят в следующем:

Кроме того, технический заказчик выполняет ряд контрольных функций, направленных на такие сферы:

  • подготовка надлежащим образом строительной площадки, обеспечение электроснабжения;
  • строительный контроль (технический надзор) за соблюдением установленных правил и норм во время проведения строительно-монтажных и проектных работ, недопущение волокиты и срыва сроков исполнения;
  • подписание актов о выполнении скрытых работ, а также фиксация объемов произведенных СМР;
  • контроль исполнения предписаний по результатам авторского надзора;
  • приемка завершенных работ и подготовка к передаче объекта в эксплуатацию;
  • контроль над экономностью и рациональностью использования средств, выделенных на капитальное строительство или реставрацию, проведение своевременной оплаты поставщикам и подрядчикам за поставленные материалы и выполненные процессы;
  • организация итоговой проверки возведенного строения органами государственного строительного надзора;
  • ввод в эксплуатацию объекта после оформления соответствующего разрешения, подготовка и передача всех необходимых бумаг застройщику для процедуры оформления права собственности на объект.

Расширить или уменьшить объем полномочий технического заказчика в строительстве можно на этапе составления договора, в котором детально расписываются все обязательства сторон.

Услуги технического заказчика оцениваются приблизительно в размере 3-5% от общей стоимости инвестиционного проекта (строительно-монтажных и проектно-изыскательных работ), хотя при организации сложного строительства эта сумма может быть значительно увеличена.

Правовые аспекты деятельности техзаказчика

Исходя из положений статьи 1 Градостроительного кодекса и сложившейся юридической практики, можно сделать вывод, что технический заказчик представляет застройщика во взаимоотношениях с различными организациями:

  • государственными и муниципальными органами;
  • фирмами, выполняющими геодезические и инженерно-геологические изыскания;
  • проектными организациями;
  • генеральным подрядчиком или подрядчиками.

Если деятельность технического заказчика в строительстве не предусматривает одновременного выполнения функций подрядчика, то такая деятельность квалифицируется как посредническая. Правовой статус застройщика и техзаказчика различаются, поскольку застройщик является лицом, имеющим право осуществлять строительство, а технический заказчик исполняет отдельные представительские функции от имени застройщика.

Иногда возникает вопрос, не совпадают ли полномочия инженерных организаций, которые проводят контроль и надзор над строительством по договорам с застройщиком, с полномочиями техзаказчика. Однако практика, в т.ч. и судебная, свидетельствует, что функции второго значительно шире, поскольку они могут, среди прочего, включать в себя и работы по техническому надзору и контролю над строительством.

Уровень ответственности сторон фиксируется в специальном соглашении о выполнении функций техзаказчика: за весь цикл проекта или его отдельные стадии. Практика свидетельствует о том, что подобные структуры следует нанимать на самых ранних фазах инициативы, это позволит им глубже понять все начинание и не допустить ошибок и финансовых потерь, исправить которые в дальнейшем будет трудно. Централизация функций в одних руках обеспечит планомерную и стройную реализацию каждого этапа. При правильном построении взаимоотношений техзаказчик может быть в одном лице исполнителем, консультантом, переговорщиком, контролером и управленцем.

Поскольку технический заказчик – это профессиональный представитель инвестора (застройщика) в отношениях со сторонними организациями, то предъявить ему какие-либо требования можно только при ненадлежащем исполнении данных функций, в частности он несет ответственность за:

  • соответствие реальных объемов произведенных работ данным, указанным в документации;
  • сроки работ в соответствии с календарным планом, отслеживание отставания и опережения графика;
  • соответствие смете стоимости выполненных изыскательных, проектировочных и строительно-монтажных работ;
  • качество исполненных процессов в сравнении с заданными параметрами.

Нередко возникают ситуации, когда застройщик, заключая договор генерального подряда, считает, что возложил на генподрядчика и функции технического заказа. Вместе с тем, генподрядчик обеспечивает проведение строительно-монтажных работ и не уполномочен выполнять представительские функции. Для того чтобы возложить на него такое задание, требуется заключение с ним еще одного соглашения – о техническом заказчике. В противном случае, предъявить генподрядчику какие-либо претензии относительно несвоевременного получения тех или иных разрешений невозможно.

Договор технического заказчика может иметь вид:

  • соглашения о возмездном оказании определенных услуг;
  • смешанного соглашения, содержащего моменты, как оказания платных услуг, так и агентирования.

Сторонами договора являются: с одной стороны застройщик, представляющий инвестора, который обеспечивает строительство на принадлежащем ему земельном участке, а с другой – юридическое или физическое лицо (техзаказчик), имеющее соответствующую лицензию на проведение строительства и проектирования (в зависимости от утвержденного перечня действий).

С 1 июля 2017 года от техзаказчика требуется быть членом саморегулируемых организаций в соответствующей области (проектирования, строительства, инженерных изысканий). Если же застройщик хочет взять все функции на себя то он также должен войти в члены соответствующих саморегулируемых организаций и выполнить ряд условий относительно наличия профессиональных кадров.

Все разногласия и споры между сторонами решаются путем проведения переговоров, а в случае не достижения положительного результата – в арбитражном суде.

Преимущества привлечения техзаказчика и оплата стоимости его работы

Инвесторы строительства для обеспечения должного качества организации всех процессов, связанных с оформлением бумаг и возведением сооружения, обычно привлекают фирмы, обладающие подготовленными кадрами и имеющие опыт успешной работы в этой сфере. Техзаказчик берет на себя всю организационную деятельность, освобождая застройщика от необходимости вести многочисленные переговоры, отслеживать соблюдение требований стандартов и нормативных документов.

Читайте так же:  Диабет это инвалидность

Кроме того, привлеченная компания отстаивает интересы (в том числе и финансовые) своего нанимателя на всем протяжении внедрения проекта. Каждая фаза проекта проверяется, выявленные нарушения и ошибки оперативно устраняются. Перерасход утвержденных смет не допускается или четко обосновывается. С финансовой точки зрения привлеченная компания выполняет такие действия:

  • согласовывает стоимость строительства с нанятыми подрядчиками и, если они есть, субподрядчиками;
  • проводит проверку предъявленных к оплате счетов;
  • контролирует финансовые расходы, сверяясь со сметой;
  • отслеживает достоверность и правильность ведения бухгалтерского учета;
  • готовит оперативные отчеты об использовании денежных средств, выделенных на проект.

Такое построение работы избавляет застройщика от необходимости держать у себя в структуре постоянный штат дорогостоящих специалистов и отслеживать каждый шаг выполнения инвестиционного проекта. Исходя из этого, можно прийти к выводу, что техзаказчик – это не вспомогательный орган, а полноценный профессиональный партнер, от действий которого может зависеть судьба всего начинания.

Стоимость вознаграждения за оказанные услуги, как правило, прописывается в соглашении. Однако отсутствие этой составляющей не делает договор недействительным, поскольку в таких случаях можно обращаться к нормам статьи 424 (п.3) Гражданского кодекса. Они предусматривают возможность осуществить оплату, ориентируясь на цены за такие же услуги в похожих обстоятельствах.

В зависимости от возложенных полномочий, цена на услуги техзаказчика может сильно варьироваться. Как пример можно привести такой расчет:

  • Только контроль и технадзор – устанавливается ежемесячная фиксированная плата или 1-2% от стоимости работ. Гарантирует соответствие сооружения всем стандартам и нормам.
  • Инжиниринговые услуги – 2-3% от стоимости изыскательных, проектных, монтажных и строительных работ. Выгода для инвестора – сокращение сроков и до 7% уменьшения прямых расходов.
  • Заказчик-застройщик – до 4% всех затрат. Следствие – экономия времени и до 10% сметы.
  • Управление строительством на профессиональном уровне, т.е. передача максимального количества полномочий – 4-5% стоимости всего инвестиционного проекта. Позволяет сэкономить время и 15% прямых расходов.

При этом следует отметить тот момент, что некоторые действия требуют одинаковых затрат времени и усилий, независимо от масштаба проекта. Поэтому на практике услуги техзаказчика при возведении масштабных объектов стоят (в относительных величинах) гораздо дешевле, чем при менее крупном капитальном строительстве.

Каковы функции застройщика в ходе строительства

Застройщик обеспечивает строительство на принадлежащих ему земельных участках (п. 16 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ).

В функции застройщика входит организация строительства объектов, контроль за его ходом и ведение бухучета затрат (п. 1.4 Положения, утвержденного письмом Минфина России от 30 декабря 1993 г. № 160).

Застройщик может организовать строительство за счет:

  • привлеченного инвестора;
  • собственных или заемных средств, и тогда он выполняет еще функции инвестора.

Независимо от того, за чей счет застройщик организует строительство, в его обязанности входит выполнение следующих функций:

Организационные функции

В организационные функции застройщика входит:

  • выполнение инженерных изысканий на принадлежащей ему территории;
  • разработка проектной документации;
  • получение разрешения на строительство;
  • непосредственно организация и координация строительства объекта (своими силами или силами сторонних организаций).

[1]

Это следует из положений пункта 3 статьи 47, пункта 5 статьи 48, пункта 1 статьи 51 и пункта 3 статьи 52 Градостроительного кодекса РФ.

Застройщик должен иметь архитектурный проект. Этот документ необходим для получения разрешения на строительство.

Проект нужно выполнить в соответствии с архитектурно-планировочным заданием (п. 1 ст. 3 Закона от 17 ноября 1995 г. № 169-ФЗ).

Архитектурно-планировочное задание получает застройщик на основании следующих документов:

  • заявки на строительство;
  • документов, удостоверяющих его право собственности на земельный участок, где планируется строительство объекта. Построить объект застройщик может и на арендованной территории. В этом случае вместе со свидетельством о регистрации права собственности на землю необходимо подать разрешение от собственника этого участка на разработку проектной документации. Наличие такого разрешения подтвердит, что собственник участка не возражает против строительства на его территории нового объекта арендатором.

Разрешение на строительство выдадут только в том случае, если его архитектурный проект будет соответствовать требованиям градостроительного плана земельного участка.

Это следует из положений пункта 1 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ.

Разрешение на строительство выдают федеральные, региональные или местные власти (п. 4 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ). Помимо архитектурного проекта, для получения разрешения требуются правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, а также иные документы, предусмотренные пунктом 7 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ.

Внимание: если застройщик организует строительство без соответствующего разрешения, территориальное отделение Ростехнадзора может оштрафовать его или приостановить его деятельность.

Размер штрафа составляет от 500 000 до 1 000 000 руб. Приостановление деятельности организации возможно на срок до 90 суток.

Кроме того, за указанное нарушение к административной ответственности могут быть привлечены должностные лица организации (например, ее руководитель). Размер штрафа составляет от 25 000 до 50 000 руб.

Об этом говорится в части 1 статьи 9.5 Кодекса РФ об административных правонарушениях.

Причем, несмотря на то что обязанность получить разрешение на строительство лежит на застройщике, к административной ответственности могут привлечь и организацию (технического заказчика, подрядчика или субподрядчика), которые непосредственно выполняли строительно-монтажные работы на объекте без разрешения на строительство. Дело в том, что перед выполнением таких работ они обязаны удостовериться в том, что застройщик, привлекая их к строительным работам, обладает соответствующим разрешением на строительство.

Об этом говорится в постановлении Пленума ВАС РФ от 17 февраля 2011 г. № 11.

Объект строительства, созданный без соответствующего разрешения, признается самовольной постройкой. Право собственности на него нельзя будет зарегистрировать. Это следует из положений статьи 222 Гражданского кодекса РФ. Более того, такой объект подлежит сносу за счет застройщика (п. 3 ст. 25 Закона от 17 ноября 1995 г. № 169-ФЗ).

Однако есть случаи, при которых получать разрешение на строительство не нужно. К ним относятся:

  • строительство объектов, которые не являются объектами капитального строительства (например, киосков, навесов);
  • строительство сооружений вспомогательного использования (например, временных бытовых построек);
  • иные случаи, предусмотренные законодательством (например, если строительные работы, которые планируются застройщиком, не повлекут за собой изменений внешнего архитектурного облика сложившейся застройки и не затронут характеристик надежности и безопасности зданий, сооружений и инженерных коммуникаций).

Об этом говорится в пункте 17 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ и пункте 2 статьи 3 Закона от 17 ноября 1995 г. № 169-ФЗ.

В состав организационных функций также входит принятие решения о том, кто непосредственно будет вести строительные работы. Вести строительство может сам застройщик (своими силами), а могут привлеченные им сторонние организации – подрядчики (п. 3 ст. 52 Градостроительного кодекса РФ).

Таким образом, объект может быть построен одним из двух способов:

  • подрядным – когда строительство объекта полностью осуществляют подрядчики;
  • собственными силами застройщика – когда строительство объекта ведет сам застройщик с привлечением или без привлечения субподрядчиков.
Читайте так же:  Государственная историко культурная экспертиза

Для строительства объекта подрядным способом застройщик заключает с подрядчиками договор строительного подряда. Неотъемлемыми частями такого договора являются:

  • техническая документация, в которой указан состав и объем строительных работ, а также требования, предъявляемые к этим работам;
  • смета, которая определяет стоимость подрядных работ, если стоимость работ не определена в твердой договорной цене.

Это следует из положений статей 740, 743, 746 Гражданского кодекса РФ.

Подробное руководство по составлению договоров подряда на строительство приведено в письме Министерства архитектуры, строительства и жилищно-коммунального хозяйства России от 10 июня 1992 г. № БФ-558/15.

Если в договоре строительного подряда между застройщиком и подрядчиком не предусмотрена обязанность подрядчика выполнить строительные работы самостоятельно, то для выполнения отдельных строительных работ подрядчик может привлечь третьих лиц. В этом случае подрядчик признается генеральным подрядчиком , а привлекаемые им третьи лица – субподрядчиками . При этом ответственность перед застройщиком за выполнение всего комплекса работ по строительству объекта, включая работы, выполненные субподрядчиками, несет генеральный подрядчик. Об этом говорится в статье 706 Гражданского кодекса РФ.

Непосредственный исполнитель строительных работ, будь то застройщик, генеральный подрядчик или субподрядчик, обязан иметь свидетельство о допуске к выполняемым им работам, выданное саморегулируемой организацией. Это требование пункта 2 статьи 52 и пункта 1 статьи 55.8 Градостроительного кодекса РФ. Для получения такого свидетельства непосредственный исполнитель строительных работ должен быть участником саморегулируемой организации (п. 6 ст. 55.8 Градостроительного кодекса РФ).

Перечень работ по строительству, для выполнения которых необходимо свидетельство о допуске, установлен приказом Минрегиона России от 30 декабря 2009 г. № 624. Работы, которые не включены в перечень, может выполнить любое лицо без специального свидетельства или разрешения (п. 2 ст. 52 Градостроительного кодекса РФ).

Если у застройщика (подрядчика) есть свидетельства о допуске только на определенные виды работ по строительству, то для выполнения иных работ (на которые соответствующие свидетельства отсутствуют) он может привлечь подрядчика (субподрядчика), имеющего необходимое свидетельство (п. 3.2 ст. 52 Градостроительного кодекса РФ).

Внимание: если застройщик (подрядчик) ведет строительные работы без свидетельства о допуске, территориальное отделение Ростехнадзора может его оштрафовать.

Размер штрафа составляет от 40 000 до 50 000 руб. (ч. 1 ст. 9.5.1 КоАП РФ).

Кроме того, за осуществление деятельности без соответствующего разрешения (свидетельства о допуске) строительная организация может быть ликвидирована по решению суда (абз. 3 п. 2 ст. 61 ГК РФ). Об этом говорится в информационном письме Президиума ВАС РФ от 5 декабря 1997 г. № 23.

Также за осуществление строительной деятельности без соответствующего разрешения (свидетельства о допуске) к виновным в этом лицам (например, к руководителю организации) может быть применена уголовная ответственность. Это возможно, если деятельность без свидетельства связана с извлечением дохода в крупном (более 1 000 000 руб.) или особо крупном (более 6 000 000 руб.) размерах.

Если строительная деятельность без свидетельства о допуске связана с извлечением дохода в крупном размере, то уголовная ответственность за это предусмотрена в виде:

  • штрафа до 300 000 руб. (или в размере заработной платы или иного дохода виновного лица за период до двух лет);
  • обязательных работ на срок от 180 до 240 часов;
  • ареста на срок от четырех до шести месяцев.

Об этом говорится в пункте 1 статьи 171 Уголовного кодекса РФ.

Если строительная деятельность без свидетельства о допуске связана с извлечением дохода в особо крупном размере, то уголовная ответственность за это предусмотрена в виде:

  • штрафа от 100 000 до 500 000 руб. (или в размере заработной платы или иного дохода виновного лица за период от одного года до трех лет);
  • лишения свободы на срок до пяти лет с дополнительным штрафом или без него.

Это следует из положений пункта 2 статьи 171 Уголовного кодекса РФ.

Контрольные функции

Застройщик независимо от способа ведения строительства (своими силами или подрядным способом) должен осуществлять контроль за ведением строительства. Цель такого контроля – проверка соответствия строительных работ проектной документации, требованиям технических регламентов, результатам инженерных изысканий, требованиям градостроительного плана земельного участка, а также обеспечение безопасности в ходе строительства и для дальнейшей эксплуатации объекта.

В частности, застройщик проводит следующие контрольные мероприятия:

  • проверка полноты и соблюдения установленных сроков выполнения подрядчиком входного контроля и достоверности документирования его результатов;
  • проверка выполнения подрядчиком контрольных мероприятий по соблюдению правил складирования и хранения применяемой продукции и достоверности документирования результатов этих мероприятий;
  • проверка соответствия законченного строительством объекта требованиям проектной и рабочей документации, результатам инженерных изысканий, требованиям градостроительного плана земельного участка, требованиям технических регламентов (совместно с подрядчиком);
  • контроль за выполнением работ, которые оказывают влияние на безопасность объекта и конструкций;
  • контроль за безопасностью строительных конструкций и участков сетей инженерно-технического обеспечения;
  • иные мероприятия строительного контроля, предусмотренные договором и законодательством.

Застройщик (совместно с подрядчиком) освидетельствует скрытые работы и проводит промежуточную приемку строительных конструкций, влияющих на безопасность объекта капитального строительства, участков сетей инженерно-технического обеспечения.

Полный перечень контрольных мероприятий, возложенных на застройщика, а также порядок их проведения указан статье 53 Градостроительного кодекса РФ и Положении, утвержденном постановлением Правительства РФ от 21 июня 2010 г. № 468.

Привлечение технического заказчика

Для выполнения своих функций застройщик может привлечь посредника по договору – технического заказчика . Передать свои функции техническому заказчику застройщик может как в полном объеме, так и частично.

В функции технического заказчика могут входить:

  • организация мероприятий по подготовке к строительству;
  • привлечение к выполнению строительных работ подрядчика;
  • приемка результатов выполненных работ;
  • строительный контроль;
  • иные функции, переданные застройщиком.

Конкретный перечень функций, возложенных на технического заказчика, определяется условиями договора с застройщиком.

Видео (кликните для воспроизведения).

Такой вывод следует из положений пункта 3 статьи 47, пункта 5 статьи 48, пункта 1 статьи 51, пункта 3 статьи 52, пункта 2 статьи 53 Градостроительного кодекса РФ.

Источники


  1. Арсеньев, К. К. Заметки о русской адвокатуре / К.К. Арсеньев. — М.: Автограф, 2015. — 560 c.

  2. Гриненко А. В., Костанов Ю. А., Невский С. А., Подшибякин А. С. Адвокатура в Российской Федерации; Проспект — Москва, 2011. — 216 c.

  3. Гойко, Л.Ф. Судебные были; К.: Украина, 2012. — 208 c.
  4. Марченко, М. Н. Проблемы общей теории государства и права. Учебник. В 2 томах. Том 2 / М.Н. Марченко. — М.: Проспект, 2015. — 644 c.
  5. Домашняя юридическая энциклопедия. Семья / ред. И.М. Кузнецова. — М.: Олимп, 2016. — 608 c.
Генподрядчик это градостроительный кодекс
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here