Доля аренды в обороте

Ответы на вопросы по теме: "Доля аренды в обороте" с профессиональной точки зрения. Здесь собран полный тематический материал и ответы на вопросы максимально развернуты. Всегда имеются нюансы - если это ваш случай, то обратитесь к дежурному консультанту.

Плата арендной платы в процентах от дохода арендатора.

Существует уже подписанный договор аренды оборудования. Арендная плата за пользование этого оборудования, согласно п.2.2, ст. 614 ГК, установлена в виде доли полученных в результате использования арендованного имущества доходов (60 %).

У арендатора доход =0. Соответственно, арендодатель не получает арендную плату, т.к. 0*60% = 0.

Можно ли данный факт расценивать как нарушение обязательства Арендатора по уплате арендной платы? Или Арендатор может сослаться, что это не является нарушением, т.к. у него нет дохода (или есть, он равен 0), от которого он должен уплатить 60%.

П.С. С фиксированной оплатой аренды все понятно. Не заплатил аренду, значит нарушил договор.

Работа с арендаторами в кризис: переходим на процент с оборота

Мы продолжаем антикризисный проект компании IDEM «Как наладить работу с арендаторами в кризис».

В этой статье речь пойдет о том, как сегодня выстраивать договорные отношения с арендаторами; как в условиях кризиса заключить, или перезаключить договор аренды.

В кризис главное для управляющей компании — удержать, а для строящихся ТЦ привлечь, самых надежных и стабильных арендаторов.

Сфокусируйтесь на якорных и имиджевых арендаторах. Ведь якорные арендаторы, так или иначе, продолжат формировать покупательский поток в Ваш ТЦ, а магазины известных брендов сохранят четкое позиционирование Вашего торгового центра на рынке.

Мы советуем Вам сегодня по-настоящему позаботиться об эффективном функционировании самых ценных арендаторов. Поддержать их бизнес поможет система процентного расчета арендной платы. Если Ваш арендатор больше не готов платить фиксированную арендную плату, и сам настаивает на системе процентного расчета, мы советуем Вам пойти ему навстречу и перевести расчет аренды на процент с оборота. Таким образом, Вы не только не потеряете добросовестного клиента, но и в долгосрочной перспективе имеете все шансы даже увеличить арендный сбор.

Здесь Вам необходимо составить действительно грамотный договор, в котором будут предусмотрены все риски и возможности.

Разделение рисков. При фиксированной ставке практически все риски ложатся на арендатора, по большому счету только он сам заинтересован в финансовом успехе своего магазина. А в случае процентного расчета доход собственника напрямую зависит от выручки арендатора, а арендатор, в свою очередь, также ответственен за маркетинг ТЦ. Он может разделить с Вами рекламный бюджет, принять участие в маркетинговых мероприятиях. «Активный» торговый центр со стабильным пулом арендаторов привлекает покупателей. В кризис покупательские потоки перераспределяются по торговым центрам, и именно сейчас у Вас есть отличная возможность поработать над лояльностью покупателей и профессионально заняться маркетингом!

Когда экономическая ситуация стабилизируется, арендатору будет обеспечен хороший товарооборот, а Вам процентная система может принестидаже больший доход, чем фиксированная плата.

Что важно знать о системе «Процент от оборота»

  • Зависимость работы магазина от поставок товара.

Вследствие недопоставки товара в магазин, падает выручка арендатора, и соответственно арендный платеж. Мы советуем Вам обезопасить себя и предусмотреть подобные случаи в договоре.

Вследствие нехватки, либо неудовлетворительной работы продавцов магазина, также падает выручка. Советуем Вам внимательнее следить за работой магазинов, Вы в силах указать головному офису сетевого ритейлера на проблемы в работе регионального подразделения. Ведь от этого зависит и Ваш доход!

  • Дополнительные затраты на персонал УК.

Контроль работы арендаторов и отслеживание их выручки требует дополнительных кадровых ресурсов. Возможно, Вам придется увеличить штат сотрудников УК, увеличив расходы на заработную плату.

  • Трудности с расчетом срока окупаемости при получении кредитных средств.

Если Ваш объект создавался на кредитные деньги, то для того, чтобы вернуть заем на строительство, Вам необходимо показать определенную доходность. Как правило, банки в расчете эффективности проекта используют минимальную арендную ставку и консервативно подходят к оценке доходов от платежей с оборота.

Определение размера процента:

Арендная плата может быть в виде чистого процента от выручки арендатора, либо в виде комбинированной (минимальный фикс плюс процент). Оплата для якорных арендаторов составляет 2-5% от выручки, для торговых галерей — 2-25%. Процент зависит от специализации оператора. Важно знать, сколько готов платить каждый сегмент.

Приведем некоторые цифры: Например

Операторы одежды способны платить в качестве арендной ставки 10 – 18% от оборота, детских товаров 10 -16%,спортивных товаров 5-13%, аксессуаров 18 – 25%, электроники – 2 – 8%, товаров для дома 10-15%, продуктов питания – 2 – 5%.

Чтобы договориться с арендатором о проценте с оборота, мы советуем Вам пообщаться с Консультантами по торговой недвижимости. Специалисты, которые ежедневно имеют дело с торговыми сетями, помогут максимально выгодно для Вас определить процент и заключить договор аренды на выгодных для Вас условиях. Вы также можете проконсультироваться с Вашими коллегами – девелоперами, которые используют подобную практику. Не стесняйтесь наводить справки о том, как работает тот или иной магазин, насколько прозрачны отношения арендатора и арендодателя.

Фиксированная ставка зависит от торгового комплекса — чем он успешнее, тем фиксированная плата выше. Считается, что фикс должен покрывать как минимум коммунальные и эксплуатационные расходы. Таким образом, все, что платится свыше должно составлять прямой доход собственника.

Как контролировать выручку арендатора?

Основной причиной того, девелоперы не так часто решаются перевести арендаторов на процент от оборота, является непрозрачность отечественного бизнеса, локальные операторы зачастую не готовы раскрывать свои реальные доходы. Поэтому мы советуем Вам максимально уделить внимание контролю экономики и бухгалтерии арендатора. Все должно быть «прозрачно» для Вас, в договоре обязательно укажите, какую информацию Вы имеете право требовать, и каким образом осуществляется контроль.

Для максимально точного определения выручки комбинируйте несколько способов контроля одновременно:

Например, онлайн-копирование операций можно дополнить видеонаблюдением на кассовой линии для исключения ситуации с отсутствием чеков.

Долгосрочные отношения с ключевыми и хорошо зарекомендовавшими себя арендаторами помогает спокойно пережить негативные тенденции и кризисные времена, и рынок становится более защищен от обрушения и непредсказуемых изменений.

Подписаться на рассылку антикризисных статей от IDEM можно заполнив эту форму ( в графе «Адрес страницы» пожалуйста укажите «рассылка»).

Если Вы пропустили первую статью, Вы можете ознакомиться с ней здесь.

Хотите получить личые рекомендации от консультантов IDEM? Для этого просто заполните пару позиций в несложной форме электронного запроса на нашем сайте, позвоните нам или закажите звонок консультанта IDEM в удобное для Вас время.

Аренда и разновидности арендных отношений в строительстве

Аренда – это форма хозяйственного расчета с фиксацией доли дохода, передаваемой по предварительному договору собственнику средств производства, или другого имущества, возникающего в результате производственной деятельности.

Читайте так же:  Оквэд дизайн интерьера

Организации вступают в арендные отношения как арендаторы или арендодатели. При это арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. При этом устанавливается определенная структура экономических отношений (рис. 7.4).

Рис. 7.4. Общая схема экономических отношений при аренде.

Арендная плата – это часть дохода предпринимателя в денежном выражении. В случае, когда арендодатель в качестве арендной платы возлагает на арендатора обязанности по содержанию сданного в аренду имущества, в том числе всех видов ремонта, доход арендодателя определяется на основании сведений, предоставленных арендатором о произведенных им расходах, связанных с содержанием арендуемого имущества.

Арендные отношения регулируются Гражданским кодексом РФ, в частности данные отношения регламентирует глава 34 части второй ГК РФ.

Арендные отношения, позволяющие осуществлять временное пользование (или временное владение) имуществом, нашли широкое применение в деятельности строительных предприятий. При этом право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду, например на основании доверенности (ст. 608 ГК РФ).

Данная норма права применяется в основном при сдаче в аренду объектов государственной и муниципальной собственности, а также тогда, когда сам арендатор сдает имущество в субаренду с согласия арендодателя (ст. 618 ГК РФ).

Правовая форма аренды недвижимого имущества имеет более обязательный нормативно-разрешительный порядок, нежели аренда движимого имущества: аренда недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 609 ГК РФ). Так, в силу п. 1 ст. 607 ГК РФ объектом аренды может быть не любое имущество, а лишь предметы и вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (п.1. ст. 607 ГК РФ). Имущественные права, хотя и являются самостоятельным объектом купли-продажи (п. 4 ст. ГК РФ), однако не могут передаваться в аренду.

Между собственником, в дальнейшем арендодателем, и предпринимателем – арендатором возможны следующие виды отношений:

а) аренда производства (рис 7.5.);

б) аренда выпуска товарной продукции (арендный подряд) (рис 7.6);

в) аренда свободного времени (рис 7.7).

Рис. 7.5. Первый вид схемы отношений при аренде средств производства

Для организации арендных отношений (на базе аренды средств производства) необходимо, чтобы:

— получение средств производства было от одного собственника, а реализация готовой продукции другому;

— арендатор имел собственные источники и соответственно расчетный счет в банке.

Самая распространенная ошибка при организации арендных отношений – это передача цехам в аренду их имущества, а не создание самостоятельных малых предприятий на базе цехов предприятий стройиндустрии или предприятий промышленности строительных материалов.

Второй и третий виды аренды являются распространенными способами организации арендных отношений внутри предприятий.

При этой схеме арендного подряда арендатор берет у арендодателя подряд на выпуск продукции (на договорной основе), а арендодатель оплачивает арендатору произведенную продукцию, при необходимости предоставляя ему средства производства. Вполне очевидно, что арендная плата при такой форме арендных отношений исключена, потому что арендатор (подрядчик) получает деньги от арендодателя, а получение денег от одного лица с тем, чтобы вернуть их ему завтра – это бессмыслица. Проще на эту сумму снизить расчетную плату.

Рис. 7.6. Второй вид схемы отношений при аренде выпуска продукции (арендный подряд)

Аренда выпуска подрядной продукции (арендный подряд) – должна быть ориентирована на выпуск отдельного, технологически обособленного вида продукции. Арендатор в этом случае берет подряд на выпуск продукции, годной для реализации, и аренде в данном случае подлежит именно выпуск конкретной продукции, а не имущество отдельного структурного подразделения.

При арендном подряде для выполнения подразделением производственных задач и осуществления своей деятельности, предприятие закрепляет за ним соответствующую часть своего имущества – основные и оборотные средства.

Другими словами, можно арендовать только технологический процесс выпуска отдельного вида продукции.

Схематически это можно представить следующим образом:

Абсолютно необходимым условием для субъекта аренды является выход готовой продукции (конечно, результат любой технологической операции может стать готовой продукции). Например, для производителя – даже разгрузка сырья, но при условии, что эта операция выполняется юридическим лицом. В частности, разгрузка сырья на предприятии для грузчиков специализированной организации – это готовая продукция, а разгрузка сырья для грузчиков транспортного цеха предприятия – операция технологического процесса предприятия в целом, и поэтому не может быть для них субъектом аренды, а указанные рабочие – арендаторами.

Арендные отношения закрепляются договором. В договоре на аренду выпуска продукции арендодатель и арендатор оговаривают три условия арендных отношений:

1. Количество продукции (объем работ и услуг) в натуральном измерении, заказываемое арендодателем и принимаемое к исполнению арендатором.

2. Стоимость единицы продукции (объема работ или услуг), так называемая расчетная цена.

3. Срок исполнения.

Недопустимо при аренде выпуска продукции формировать расчетные цены с учетом доли возможной прибыли от реализации арендодателем готовой продукции, поставленной арендатором. Попытки, осуществляемые на некоторых предприятиях, доводить до арендаторов определенную часть прибыли несостоятельны, так как достоверно определить эту часть практически невозможно.

Следует не забывать, что прибыль возникает в результате акта купли-продажи, а не в процессе производства, и расчеты с арендаторами с помощью цен, включающих долю прибыли, ничего другого не означают, как обещание негарантированного дохода.

При определении затрат на производство продукции следует руководствоваться методом определения затрат по элементам, а не по статьям калькуляции.

В настоящее время широко используется метод расчета затрат по статьям калькуляции, который отвечает на вопрос «где истрачено?», в отличии от метода расчета затрат по элементам, который отвечает на вопрос «что истрачено?».

Рис. 7.7. Третий вид схемы отношений – при аренде свободного времени (третий вид аренды)

Это и приводит к самой распространенной ошибке: при создании арендного коллектива на базе структурного подразделения затраты на выпуск продукции определяются по сложившимся в этом структурном подразделении затратам, а не по затратам в целом (всего предприятия) на выпуск данного вида продукции.

Третий вид аренды может иметь место в исключительных случаях и на непродолжительное время по следующим причинам:

— если у арендодателя есть незагруженное оборудование (правда, непонятно, почему он не производит продукцию сам);

— при наличии резервной армии труда (т.е. безработных), ибо работать сверх своего нормального рабочего времени (8 час.) может не каждый. Ждать высокого качества в данном случае не приходится, так как 8-часовой рабочий день определен физиологическими особенностями человека и уровнем интенсивности его труда.

В аренду могут быть переданы: земельные участки и другие обособленные природные объекты; предприятия и другие имущественные комплексы; здания; сооружения; оборудование; транспортные средства; другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его частей. Передача в аренду отдельно взятого вида имущества производится по приемно-сдаточным актам. Арендодатель сданное в аренду имущество учитывает на своем балансе в составе основных средств. Арендатор стоимость взятого в аренду имущества учитывает в установленном порядке на забалансовом счете 001 «Арендованные основные средства».

Читайте так же:  Привлечение инвесторов в строительстве

Арендная плата может осуществляться в следующих формах:

1) определенный в твердой сумме (преимущественно в денежной форме) платеж, вносимый периодически или единовременно;

2) установленная доля полученных в результате использования арендованного имущества, продукции, и доходов;

[2]

3) предоставление арендатором определенных услуг;

4) передача арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или аренду;

5) возложение на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон, но не чаще одного раза в год (ст. 614 ГК РФ). Законом могут быть пересмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились. Арендатор может требовать уменьшения арендной платы за недостатки сданного в аренду имущества (как это предусмотрено ст. 612 ГК.РФ); причем уменьшение арендной платы должно быть соразмерно уровню снижения полезных (потребительских) свойств объекта аренды.

Арендодатель, сдавая объект основных производственных фондов, несет определенные расходы. Это могут быть расходы, связанные с текущим и капитальным ремонтом основных производственных фондов, охраной этих объектов, обеспечением арендуемых зданий электроэнергией, отоплением, водоснабжением и др.

В тоже время, арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, проводить за свой счет текущий ремонт и нести расходы по содержанию имущества согласно условия договора.

Если капитальный ремонт обязан был произвести арендодатель, но он нарушил условия договора и не выполнил работу в установленные сроки, то арендатор может действовать по своему выбору:

— провести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта либо зачесть её в счет арендной платы;

— потребовать соответствующего уменьшения арендной платы;

— потребовать взыскания убытков.

Два последних варианта регулируются по соглашению сторон или через арбитражный суд.

Арендные отношения носят преимущественно договорной характер (исключение составляют некоторые виды лицензируемого пользования), и в качестве одного из основных требований к условиям договора аренды ст. 607 ГК РФ называет указание в нем данных, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих существенных данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Для отдельных видов аренды предусмотрены также дополнительные условия, признаваемые существенными. Так, для договора аренды здания или сооружения обязательным является согласованное в письменной форме условие о размере арендной платы, при отсутствии которого такой договор считается незаключенным (ст. 654 ГК РФ).

[3]

Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (ст. 617 ГК РФ).

Арендодатель может производить улучшения арендованного имущества: отделимые и неотделимые от арендованного объекта. Улучшения, которые могут быть отделены без вреда для имущества и имеют самостоятельную ценность, являются собственностью арендатора, если иное не предусмотрено договором аренды. Если арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом. Примером тому может служить ст. 662 ГК РФ, предусматривающая право арендатора предприятия требовать возмещения стоимости производственных неотделимых улучшений независимо от согласия арендодателя на их осуществление.

Полученные предприятием доходы от сдачи в аренду имущества являются объектом обложения налогом на прибыль организаций в порядке, установленном НК РФ.

Не нашли то, что искали? Воспользуйтесь поиском:

Доля аренды в обороте

Иные виды арендной платы

Приведенный в п. 2 ст. 614 ГК РФ перечень видов арендной платы не является закрытым.

Видео (кликните для воспроизведения).

Стороны могут предусматривать в договоре несколько видов арендной платы, учитывая при этом требования, установленные для каждого из них.

При согласовании сочетания нескольких форм арендной платы сторонам необходимо указать в договоре, какая форма платы применяется в конкретном случае.

Примеры формулировки условия:

«В качестве арендной платы по настоящему договору арендатор:

— в течение первого года аренды производит за свой счет модернизацию оборудования (замену деталей и узлов) согласно смете (приложение N 1 к договору);

— в течение второго года аренды передает арендодателю 30% от общего объема продукции, произведенной на оборудовании и прошедшей контроль качества;

— в течение третьего и каждого последующего года по своему выбору передает арендодателю 30% продукции, произведенной на оборудовании и прошедшей контроль качества, либо 20% дохода от реализации такой продукции».

«Арендная плата по настоящему договору устанавливается в следующем размере: 10 000 рублей и 250 деталей, изготовленных при помощи арендуемого оборудования».

Исходя из особенностей объекта аренды, стороны могут установить собственную форму арендной платы, например:

— доля дохода от реализации продукции, произведенной при использовании объекта аренды;

— доля продукции, полученной в результате переработки плодов, поступивших от объекта аренды;

— выполнение арендатором работ по заданию арендодателя.

Примеры формулировки условия:

«Плата за аренду дойного стада вносится в виде молочных продуктов, произведенных из молока, надоенного с арендованного стада».

«В качестве платы за использование имущества арендатор выполняет работы по изготовлению полиграфической продукции (рекламных буклетов) в количестве 10 000 (десять тысяч) штук согласно дизайн-макету, утвержденному приложением N 1 к настоящему договору».

«Арендатор обязан уплачивать арендную плату в размере 1/4 доли дохода, полученного им от реализации деталей, изготовленных с использованием оборудования».

Стороны также вправе установить, что в качестве арендной платы арендатор уплачивает сумму долга третьего лица перед арендодателем. Такое условие соответствует ст. ст. 421, 614 ГК РФ.

Важно! Арендная плата не может быть установлена в виде оплаты арендатором коммунальных услуг (электроэнергии, воды, тепла), горюче-смазочных и иных материалов, расходуемых при использовании объекта аренды. При такой форме платы арендодатель фактически не получает от арендатора никакого вознаграждения за предоставленное право пользования объектом аренды, что противоречит возмездному характеру договоров данного вида (п. 12 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

Читайте так же:  Оформление наследства в собственность

Если условие о виде (форме) арендной платы не согласовано

В этом случае считается установленной форма арендной платы, обычно применяемая при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (п. 1 ст. 614 ГК РФ). При этом риски несут обе стороны. Арендатор обязан будет уплатить, а арендодатель может получить плату не в той форме, на которую они рассчитывали при заключении договора.

Математика ритейла: товарооборот, наценка и маржа

Себестоимость — стоимость приобретенного для реализации товара с учетом логистических (таможенных) расходов.
В норме себестоимость товаров 20%, предельной себестоимостью для товаров будет 35%, для услуг этот показатель выше — 45%.

Для анализа торговой деятельности применяется показатель только реализованного товара.

Товарооборот — необходимое арендатору количество товара для поддержания нормального объема продаж и сохранения рентабельности предприятия.

Расчет товарооборота: запас на начало периода+закупки-запас на конец периода. Из нормальной практики, чтобы не допустить т.н. кассового разрыва (когда деньги «заморожены» в товаре), запас на складе не должен быть больше 1,5 месяцев его реализации.
В затратах предприятия обязательно должны учитываться средства на поддержание запаса товара на складе.

Расчет наценки проводится по формуле (отпускная цена-себестоимость)/себестоимость х 100%.

Минимальная наценка для дорогих групп товаров 100%, для средних — не менее 150%. Иначе арендатор не сможет зарабатывать.

В работе ритейла обязательно учитываются маржа, фонд оплаты труда и рентабельность (расчет прибыли).

Маржа это показатель прибыли после реализации товара по розничной цене. Разница между розничной и закупочной ценами, или доля добавочной стоимости в розничной цене товара.

Формула расчета маржи (отпускная цена-себестоимость)/отпускная цена х 100%.

Фонд оплаты труда.

Рассчитывается с учетом количества продавцов, режима их работы и режима налогообложения предприятия.
Правило: ФОТ не должен быть более 20%.

Прочие регулярные затраты распределяются по статьям: форма, реклама, банковское обслуживание и т.д.

Как рассчитать рентабельность исходя из арендной платы

Нормальная рентабельность, позволяющая арендатору работать, не менее 20%.

Как рассчитать рентабельность предприятия?

Сделать это можно тремя способами: через бизнес-план (полный расчет, когда он равен показателям, заложенным в бизнес-плане), кратким способом (расчет идет от аренды, от среднего чека, от аналитики) и способом, когда за исходные параметры берется желаемый процент рентабельности.

Пример расчета рентабельности исходя из арендной платы.

Пусть аренда составляет 100 тысяч в месяц. Оборот должен быть, следовательно, 100000/20%=500000 рублей ежемесячно.

Считаем затраты: 100 тысяч — аренда, 60 тысяч — зарплата, 100 тысяч — закупка товара, 30 тысяч — налоги, 70 тысяч — косвенные расходы. Итого 360 тысяч.
Чистая прибыль 500000 — 360000=140000 руб.
Считаем рентабельность 140000/360000=38,88%.
Как вариант, можно пойти от желаемой рентабельности, чистой прибыли или другого показателя.

  • Факторы, от которых зависит прибыль компаний в кризис
  • Расчет точки безубыточности магазина в вашем бизнес-плане
  • Как рассчитать оборот и средний доход магазина
  • Процент с оборота — новая схема арендных отношений
  • Краткосрочная аренда, новый эффективный формат аренды
  • Арендные каникулы — наиболее эффективное решение для собственника недвижимости
  • Как оценить трафик и сделать маркетинговый анализ конкурентов
  • Сдача физлицом нежилого помещения в аренду и уплата НДС

Полезные статьи:

§ 1. дПЧЕТЕООПУФШ ЛБЛ ЗТБЦДБОУЛП-РТБЧПЧБС УДЕМЛБ1. рПОСФЙЕ ДПЧЕТЕООПУФЙуПЗМБУОП У Р. 1 УФ. 9 зл ЗТБЦДБОЕ…

Порядок проведения перерасчета в рамках ч. 9.2 ст. 156 ЖК РФПорядок проведения перерасчета в рамках…

ВКонтакте с Недвижимостью:ЯРОСЛАВСКАЯБАЗА НЕДВИЖИМОСТИregk. rdfhnbhe yaroslavl..(4852)932-532 Купля-продажа Недвижимости Предложение Спрос КОМНАТЫ 71 КОМНАТЫ 5 КВАРТИРЫ…

Организация, являющаяся собственником нежилого помещения, планирует сдать часть помещения в аренду на неопределенный срок.Подлежит ли…

Понятия «ветхое жилье» и «аварийное жилье». Основания и последствия признания жилого помещения непригодным для проживанияЧто…

Что понимается под служебным жильемСлужебное жилье – это помещение, которое предоставляется для временного проживания отдельным…

Новые правила: кто сегодня диктует условия на рынке аренды ТЦ

Раньше, при дефиците качественных торговых площадей, девелоперы диктовали свои условия аренды, сейчас все в точности наоборот: теперь арендатор устанавливает правила.

Экономическая ситуация сильно повлияла на рынок ритейла. Часть международных операторов прекратили работу в России, остальные представители ритейла, в том числе федеральные и региональные игроки, пересмотрели свои планы развития в пользу более тщательного подхода к выбору арендных площадей. По данным компании МАГАЗИН МАГАЗИНОВ, в 2015 году бренды закрыли большее количество магазинов (1024), чем открыли (991). Подавляющее большинство открывшихся магазинов находятся в федеральных городах и городах-миллионниках.

При этом новые торговые объекты продолжают вводиться в эксплуатацию. Начавшие строительство в докризисные времена, девелоперы стремятся достроить объекты и хоть как-то окупить затраты. Оставить объект недостроенным значит нести убытки на его содержании, не говоря уже о начисляемых процентах с заемных денег. В результате торговые центры сдаются полупустыми.

Рынок торговой недвижимости России продолжает находиться в стагнации. На сегодняшний день общее предложение площадей в торговых объектах по стране составляет 23,93 млн. кв.м. Это на 18,39 млн. кв.м. больше чем в 2014 году. При этом, компания CBRE прогнозирует прирост вакантных площадей с 9,5% в начале года до 11% к концу года, а объем пустующих площадей объектов, введённых в эксплуатацию в 2014 – 2015 гг, к концу 2016 г. составит 17%. В такой ситуации девелоперы готовы идти на многие уступки, лишь бы заполнить торговый объект без ущерба его концептуальной составляющей.

«Сейчас, безусловно, наступило время арендатора. На практике мы видим гибкость собственников торговых объектов, которые предлагают арендаторам более чем просто лояльные условия. Но и арендаторы, конечно, понимают выгодность данной ситуации и стремятся выторговать для себя лучшие условия. Мы в свою очередь стараемся найти ту золотую середину, которая устраивает всех участников арендных отношений, — рассказала Анастасия Кирпиченкова, руководитель департамента аренды Девелоперского агентства «МОЛЛ. Экспертиза & консалтинг».

В результате плотной работы по сдаче торговых площадей в непростое для отрасли время, девелоперское агентство определило ряд компромиссных условий аренды площадей, которые вполне могут стать основой взаимовыгодных отношений между девелопером и арендатором.

ДЛЯ СТРОЯЩИХСЯ И ГОТОВЯЩИХСЯ К ОТКРЫТИЮ ТОРГОВЫХ ОБЪЕКТОВ

Эскалация арендной ставки – это постепенное повышение арендной ставки в несколько: например, сниженная ставка в период 1 – 6 месяца; частичное повышение в период 7 – 12 месяца; увеличение до постоянной ставки аренды начиная с 13 месяца. Такой подход позволит арендатору с наименьшими потерями освоиться на площади и наработать постоянный покупательский трафик.

Частичный или полный ремонт арендного помещения силами и за счет арендодателя — это часто применяемая практика для торговых предприятий различных форматов. Ремонт за счет арендодателя становиться для арендатора существенным стимулом аренды помещения, собственник же получит качественного арендатора вкладывая средства, которые в дальнейшем вполне могут окупиться.

Применение % от товарооборота и минимальной фиксированной ставки дает гарантию арендодателю в получении ежемесячной арендной платы в размере не менее обозначенной фиксированной суммы. Как правило, фиксированная ставка меньше чем могла бы быть, поэтому арендатору выгодно платить фиксированную сумму аренды на время «раскрутки» магазина. Размер процента от товарооборота зависит от специализации арендатора. Если сумма процента от товарооборота за месяц составит больше чем фиксированная ставка, в таком случае платится большая сумма.

Читайте так же:  Аудиторская деятельность

Еще один вариант определения арендной ставки: на начальном этапе (6 мес. – 1 год) работа торгового предприятия осуществляется только на условиях оплаты процента от ТО с целью определения средней цифры товарооборота. Затем обусловливается фиксированная ставка в размере 80 – 100% ТО начального этапа работы магазина.

Сокращение размера обеспечительного платежа (депозита) до размера месячной арендной платы или применение банковской гарантии. Часто при брокеридже строящихся или готовящихся к открытию торговых объектов, с арендаторов, заключивших договор аренды, взимается обеспечительный платеж – некая сумма, гарантирующая выполнение всех условий аренды площади. До недавнего времени, размер обеспечительного платежа произвольно устанавливался арендодателем. Теперь же, арендаторам предлагается внести обеспечительный платеж в размере не более месячной арендной платы. Кроме того, зачастую обеспечительный платеж трансформируется в аванс, который в дальнейшим засчитывается арендатору в качестве арендной платы.

Также, вместо обеспечительного платежа может выступать банковская гарантия – это гарантия банка на определённую сумму, которой арендодатель сможет воспользоваться только после наступления гарантийного случая.

Снижение размера ежегодной индексации. На данный момент размер ежегодной индексации в среднем составляет 3-7% против 10% ранее.

ДЛЯ ДЕЙСТВУЮЩИХ ТОРГОВЫХ ОБЪЕКТОВ

Понижение арендной ставки на определенный период применяется для удержания арендатора, который является значимым для данного торгового объекта, но испытывает временные трудности по тем или иным причинам. После преодоления арендатором кризисного периода или завершения временного периода, оговоренного сторонами, арендная ставка может возвратиться в прежней мере.

Перевод арендатора на оплату аренды в виде % от товарооборота с сохранением минимальной фиксированной ставки – происходит в случае, если доходность арендатора снизилась, и расходы стали превышать доходы. В таком случае назначается меньшая, чем было ранее, фиксированная ставка плюс проценты от товарооборота. Это позволит арендатору оптимизировать доходную и затратную части торгового предприятия, при этом, если доходность возрастет, арендодатель получит сумму больше фиксированной ставки в зависимости от объема товарооборота.

Перевод на оплату аренды в виде «чистого» процента от товарооборота гарантируют арендатору, что расходная часть в виде арендой платы будет соответствовать и не превысит уровня прибыльности магазина.

Переезд арендатора на меньшую площадь
это часто применяемый инструмент удержания арендатора в случае, если торговое предприятие теряет рентабельность. Так как арендатор уже наработал свой трафик, то перемена места локации внутри торгового центра не сильно отразится на посещаемости магазина. Меньшая же площадь аренды позволит оптимизировать затратную часть, что повысит рентабельность торговому предприятию.

Перевод договоров в рубли или фиксация валютного курса — это действие, которое сделали практически все арендодатели на рынке. В связи с большими колебаниями курса валют, фиксация курса в среднем остается на уровне 40 — 50 руб/$.

Елена Тишкина,
Девелоперское агентство «МОЛЛ. Экспертиза & консалтинг»

Мы уже рассматривали, как рассчитать выручку арендатора, учитывая товарооборот в магазине.
Сейчас на простом примере рассмотрим известную формулу расчета среднего дохода магазина: прибыль равна доходам за минусом расходов.

Как рассчитать средний доход магазина

Итак, берем условный магазин, торгующий, например, продуктами питания.

Суммируем затраты в месяц.

Арендная плата за помещение 80 тысяч рублей.
Налогообложение (ИП по УСН 6%), для получения результата нужно посчитать месячную выручку. Для этого среднюю выручку магазина в день 25 тысяч умножим на количество дней в месяце — 30. Получим 750 тысяч рублей.
Рассчитываем налог УСН: 750000 х 0,06 = 45000 руб.
Торговая наценка в магазине 30%, доход 750000 х 0,30 = 225000 рублей.
Фонд заработной платы — два продавца в сумме получают 30 тысяч рублей, плюс приходящий бухгалтер с зарплатой 10 тысяч.
Расходы на коммунальные платежи 5 тысяч рублей в месяц.
Суммируем расходы: 80000 + 45000 + 30000 + 10000 + 5000 = 170000 рублей.
Прибыль магазина: 225000 — 170000 = 55000 рублей.
Рентабельность магазина: 55000/225000 х 100% = 24,4%

Это небольшая прибыль и для её повышения требуется оптимизация расходов и увеличение объёма продаж, а для этого увеличить привлекательность магазина.
Изучите «силу притягательности» магазина через оценку трех компонентов: количество покупателей, количество посещений ими магазина и стабильность спроса.
Как это сделать, читайте в других материалах сайта.

Надеемся, приведенный способ расчета прибыли магазина будет для вас полезным и вы будете его применять на практике.

Расчет оборота магазина в зависимости от среднего чека

В дополнение — пример расчета оборота магазина в зависимости от среднего чека в нём.

Пример.
Итак, средний чек — это сумма продаж за день (любой период времени, неделя, месяц), поделенный на количество чеков.

Оборот в деньгах, следовательно, — Средний чек х количество покупателей за взятый период времени (с учетом сезонности и выходных дней).

Средний чек (СЧ) 500 руб х 10 человек в день = 5000 рублей (будни);
СЧ 500 рублей х 25 человек в день = 12500 рублей (выходные);
5000 рублей х 22 раб.дн. = 110000 рублей;
12500 рублей х 8 выходн. дней = 100000 рублей.
Оборот магазина составит 110000 руб + 100000 рублей = 210000 руб.

Жилищный Консультант

Ваш надежный помощник в жилищных вопросах

Аренда квартиры

Арендная плата

Содержание статьи:

Что такое арендная плата?

Арендой, согласно действующей редакции ГК РФ, признается временное (срочное) владение имуществом любого типа, подразумевающее целевое использование и возмещение собственнику денежной суммы, установленной в договоре аренды. На основании возмездности договора вводится понятие арендной платы, раскрытое в рамках статьи 614 ГК РФ.

Таким образом, арендная плата – это совокупность выплат за факт владения имуществом, выраженная в денежной или натуральной форме и перечисляемая ежемесячно либо за другие промежутки времени. Арендная плата не обязательно должна иметь рыночный механизм формирования: во главу угла поставлены договоренности, достигнутые между собственником и арендатором. На время установления аренды съемщик фактически владеет (но не является собственником и не может распоряжаться) имуществом, используя его по назначению и несет ответственность за его сохранность.

Важно понимать, что статья описывает наиболее базовые ситуации и не учитывает ряд технических моментов. Для решения именно вашей проблемы получите юридическую консультацию по жилищным вопросам по телефонам горячих линий:

+7 (800) 550-38-47 — Вся Россия

+7 (499) 553-09-05 — Москва

+7 (812) 448-61-02 — Санкт-Петербург

Позвоните и решите вашу проблему прямо сейчас — это быстро и бесплатно!

Арендная плата может устанавливаться за любое движимое и недвижимое имущество, в частности за:

  • Квартиры и прочую жилплощадь (вся 35 глава ГК РФ).
  • Транспорт и иную технику, прокат (установлен статьей 626 ГК РФ).
  • Земельные участки (статья 39.7 ЗК РФ).
  • Финансовые активы (лизинг).
  • Предприятия и строения.
Читайте так же:  Изменения в учетную политику

Виды арендной платы

Исчисление арендной платы может устанавливаться в рамках договора, а также в рамках методик, предопределенных законом:

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефонам: +7 (499) 553-09-05 в Москве, +7 (812) 448-61-02 в Санкт-Петербурге, +7 (800) 550-38-47 по все России. Звонки принимаются круглосуточно. Позвоните и решите свою проблему. Это быстро и удобно.

  • Периодических или единоразовых платежей, вносимых до истечения срока аренды. Платежи могут быть фиксированными или плавающими, что зависит от объема дополнительных услуг, потраченных в ходе найма. Данный вид является наиболее применимым.
  • Встречной аренды, выраженной в натуральном виде. Возможен вариант, при котором осуществляется передача в собственность вещи, то есть происходит натуральная оплата. Стороны определяют гарантированный срок, служащий необходимой компенсацией за передаваемую вещь. Срок аренды с подобной платой определен длительностью встречной аренды.
  • Дохода от ведения предпринимательской деятельности, осуществляемой в арендуемом объекте. В данном случае устанавливается процентная ставка, применяемая как до налогообложения, так и после. На практике данный вид арендной платы значительно уступает фиксированным платежам, поскольку вносит неопределенность и риск обмана для арендодателя. Лицо, выступающее нанимателем, информирует о доходах, а собственник предоставляет отчет об арендной плате.
  • Вложений во внешний вид и коммуникации арендуемого объекта. Часто смешивается с фиксированными платежами, позволяя не только получать деньги с арендованного имущества, но и восстановить качественные признаки жилья, автотранспорта.
  • Прочие блага и услуги, предоставляемые арендатором собственнику. В частности, арендатор может предоставлять предпринимательские услуги, которые в иных случаях предоставляются только на коммерческой основе.

Постановление Высшего арбитражного суда №3484/07 допускает смешение вышеуказанных видов аренды в любых пропорциях, установленных относительно определенной рыночной стоимости аренды. В случае, если арендная плата установлена в денежном виде, в рамках договора прямо указывается размер арендной платы.

Определение размера арендной платы

Размер оплаты тесно взаимосвязан с видом арендной платы, который определен в договоре. Если арендная плата составляет определенную пропорцию, лицо, нанимающее помещение, обязано предоставлять документы, на основании которых будет произведен расчет арендной платы по оговоренной формуле. В частности, применимы справки из налоговой инспекции или приходно-кассовые ордера.

Фиксированная выплата, в том числе выплаченная единовременно, определяется условиями договора, что запрещает проводить повышение арендной платы в одностороннем порядке. Поскольку заключение договора аренды является добровольным, законодатель предполагает, что стороны в силах самостоятельно определить ценность владения имуществом, опираясь на рыночные показатели. При этом арендатор обязуется вносить плату регулярно на основании статьи 614 ГК РФ. Данный пункт определяет важнейшую обязанность, нарушение которой может стать причиной пересмотра соглашения.

На основании статьи 310 ГК РФ собственник наделен правом менять размер арендной платы самостоятельно. Подобная несправедливость была рассмотрена Высшим арбитражным судом, который установил следующую трактовку: односторонняя смена условий договора возможна не чаще одного раза в год (письмо ВАС №66). Срок рассчитывается с момента заключения договора, который, согласно тому же ГК РФ, может быть исчислен с момента передачи имущества. Руководящая роль закона не применима, если стороны самостоятельно решают пересмотреть размер арендной платы: сроки и суммы остаются на усмотрение участников сделки. Исключение составляет государственное имущество, в частности земля, на размер платежей которой влияет базовая ставка арендной платы, регламентированная муниципальными подзаконными актами.

Порядок выплаты арендной платы

Арендная плата не может быть выплачена, если имущество не передано в пользование арендатору. В ином случае порядок выплаты выглядит следующим образом:

Досрочная выплата аренды

Гражданское законодательство также определяет, что в ситуациях, когда обстоятельства не зависят от воли арендатора или арендодателя, возможна досрочная выплата аренды. Досрочная выплата не всегда означает прекращение действия договора. В частности, если арендатор регулярно нарушает условия соглашения, портит имущество, арендодатель может истребовать платеж за два периода (как правило равных месяцу), установленных в договоре.

Право на досрочную выплату аренды в пользу собственника может быть использовано, если нарушение сроков составляет менее одного месяца. Более того, арендодатель может требовать внесение платежа не более чем за один месяц вперед, что фактически означает предоплату. В случае судебного рассмотрения, если имущество собственника испорчено в результате действий арендатора и данное требование изложено в заявлении, суд также может принудить к досрочной выплате аренды.

Также досрочная выплата не может перекрывать срока окончания аренды, даже если стороны, руководствуясь статьей 621 ГК РФ, решили продлить сроки аренды.

Наиболее популярные вопросы и ответы по арендной плате

Вопрос: Я заключила договор аренды квартиры сроком на 5 лет. Изначально оговаривалось, что территория будет использоваться для проживания. Тем не менее, наниматель начал заниматься прямо в квартире бизнесом, ожидая получать большую прибыль. Является ли это нарушением? Кристина.

Ответ: Данный вопрос должен рассматриваться с точки зрения жилищного и гражданского законодательства. Согласно пункту 2 статьи 606 ГК РФ, любой доход, полученный нанимателем на арендуемом участке, становится его собственностью. Также в ГК РФ оговаривается, что любая порча имущества может повлечь одностороннее расторжение договора.

Тем не менее, согласно статье 2 ЖК РФ, для осуществления коммерческой деятельности на территории квартиры, она должна быть переведена в разряд нежилого фонда. Таким образом, использование арендованной квартиры в коммерческих целях незаконно.

Заключение

Видео (кликните для воспроизведения).

Арендная плата является эффективным инструментом поощрения собственников, самостоятельно не использующих предмет своих прав. Установление арендной платы может происходить в одностороннем порядке или по договоренности между лицами. Передача имущества иным лицам за плату детально рассмотрена в ГК РФ, ЗК РФ, а также отдельных федеральных законах, устанавливающих:

  • Взаимные обязательства по передаче имущества, средств и соблюдению сроков между арендатором и арендодателем.
  • Необходимость своевременной оплаты арендных платежей.
  • Различные формы выплат, ограничивающиеся лишь условиями соглашения.
  • Возможность получения выплат досрочно, если к тому располагают обстоятельства.

Источники


  1. Общая теория государства и права. Академический курс в 3 томах. Том 3. — М.: Зерцало-М, 2001. — 528 c.

  2. Общая теория государства и права. Учебник. В 3 томах. Том 3. — М.: Зерцало-М, 2002. — 528 c.

  3. Изварина, А. Ф. Судебная система России. Концептуальные основы организации, развития и совершенствования / А.Ф. Изварина. — М.: Проспект, 2014. — 304 c.
  4. Салыгина, Е. С. Юридическое сопровождение деятельности частной медицинской организации / Е.С. Салыгина. — М.: Статут, 2013. — 192 c.
  5. Дмитриева, Т.Б. Клиническая и судебная подростковая психиатрия / Т.Б. Дмитриева. — М.: Медицинское Информационное Агентство (МИА), 2017. — 981 c.
Доля аренды в обороте
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here