Автоматическая пролонгация договора аренды

Ответы на вопросы по теме: "Автоматическая пролонгация договора аренды" с профессиональной точки зрения. Здесь собран полный тематический материал и ответы на вопросы максимально развернуты. Всегда имеются нюансы - если это ваш случай, то обратитесь к дежурному консультанту.

Как составить договор аренды с условием об автоматической пролонгации

Чтобы составить договор аренды с условием об автоматической пролонгации, укажите в нем, на какой срок, сколько раз и при каких условиях будет продлен договор.

Особенно удобно такое условие для договора аренды транспортных средств, поскольку такой договор по окончании срока действия не будет возобновлен на новый срок и отношения прекратятся.

При включении условия об автоматической пролонгации в договор аренды недвижимости учтите, что в некоторых случаях понадобится его государственная регистрация.

Что означает автоматическая пролонгация договора аренды

Условие об автоматической пролонгации означает, что действие договора продлевается без подписания дополнительных соглашений, нового договора, если ни одна из сторон не заявит возражений о таком продлении.

При наличии такого условия стороны не обязаны продлевать договор. Это ограничивало бы права собственника и противоречило бы сущности арендных обязательств, которые носят срочный характер (п. 1 ст. 610 ГК РФ). Поэтому для того, чтобы договор не был автоматически продлен на предусмотренный в нем срок, достаточно известить другую сторону о намерении его прекратить.

Автоматическая пролонгация договора аренды транспортных средств

Включите в договор условие об автоматической пролонгации, если вы и контрагент настроены на продолжение арендных отношений, вас устраивают текущие условия. Дело в том, что, поскольку есть нюанс для этого договора, он не может быть возобновлен на неопределенный срок (ст. ст. 632, 642 ГК РФ). Это означает, что, если стороны не успели продлить договор до его окончания, он прекратится и арендатор обязан будет вернуть имущество (ст. 622 ГК РФ).

Условие об автоматической пролонгации позволит избежать материальных и временных затрат на подписание дополнительных соглашений каждый раз при окончании срока действия договора.

Автоматическая пролонгация договора аренды недвижимости

При включении условия об автоматической пролонгации в договор аренды недвижимого имущества может возникнуть вопрос о государственной регистрации продления договора.

Госрегистрация не требуется для договоров аренды зданий, сооружений или земельных участков, заключенных на срок менее года (п. 2 ст. 651 ГК РФ, п. 2 ст. 26 ЗК РФ). К аренде помещений это правило также применяется (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53).

Соответственно, если по условию об автоматической пролонгации вы продлеваете договор также на срок менее года, регистрировать его не нужно (п. 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59).

Если же вы продлеваете долгосрочную аренду указанных объектов на такой же длительный срок (год или больше), можно решить — регистрировать продление договора или нет. Отсутствие регистрации не изменит отношений между вами и контрагентом, договор будет считаться продленным. Однако это может повлиять на отношения с третьими лицами (п. 3 ст. 433 ГК РФ, п. 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165).

Как сформулировать условие об автоматической пролонгации

Чтобы согласовать такое условие, укажите:

  • срок продления. Это может быть тот же срок, на который он был изначально заключен, либо новый срок (п. 4 ст. 421 ГК РФ). При согласовании срока продления для объектов недвижимости учитывайте, что в зависимости от срока может потребоваться регистрация договора при продлении. Учтите, что, если срок, который вы установите, превысит максимальный (предельный) срок аренды, предусмотренный законом, договор будет считаться заключенным на срок, равный предельному (п. 3 ст. 610 ГК РФ);
  • срок для заявления возражений о продлении, т.е. за какой промежуток времени до окончания договора сторона должна сообщить другой о том, что отказывается от продления.

В интересах обеих сторон предупредить друг друга заблаговременно (например, за 2 недели, за месяц до окончания договора). В этом случае при наличии возражений со стороны арендодателя арендатор успеет заявить до окончания договора о желании реализовать преимущественное право на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Арендодатель, в свою очередь, сможет заранее начать поиски нового контрагента, если от продления откажется арендатор;

  • количество пролонгаций. Как правило, лимит не устанавливают (продление без ограничений), однако можно указать, например, что продление допускается однократно или двукратно.

Примеры формулировки условия

«Настоящий договор действует с 01.01.2018 до 31.12.2018. Если за месяц до истечения срока действия договора стороны не представили возражений, он считается продленным на следующий календарный год на тех же условиях. При этом договор может быть продлен неограниченное число раз.»

«Настоящий договор заключен на срок 11 месяцев. Если за месяц до истечения срока действия договора стороны не представили возражений, он считается продленным на тот же срок на тех же условиях. Количество возможных пролонгаций — не больше пяти.»

Рекомендуем ознакомиться:

Не нашли ответа на свой вопрос?

Узнайте, как решить

именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта . Или позвоните нам по телефонам:

Пролонгация договора найма жилого помещения

Наем жилого помещения регламентирован Гражданским кодексом РФ. Владельцы недвижимости, которые не планируют на протяжении длительного периода проживать в квартире, предпочитают ее сдавать и получать пассивный доход. Подобные сделки достаточно часто встречаются.

Законодательство предписывает заключать договор найма жилья в письменной форме. Если его срок более 11 месяцев, он подлежит регистрации в Росреестре, поскольку долгосрочная аренда рассматривается как обременение на недвижимость. Это платная процедура, требующая также временных затрат, поэтому граждане предпочитают оформлять договор на период, не требующий внесения сведений в реестр. Если по истечении срока, указанного в документе, фиксирующем сделку, правоотношения между наймодателем и нанимателем не прекратились, договор необходимо пролонгировать.

Читайте так же:  Сроки обжалования решения

Правовое регулирование пролонгации

Наем жилого помещения регламентируется главой 35 ГК РФ. К нюансам, которые не установлены статьями данного раздела, можно применять положения об аренде. В частности пролонгация договора найма регламентирована статьей 684 ГК РФ. Применять ее необходимо, исходя из срока, на который заключалась сделка.

Согласно положениям законодательства наймодатель обязан уведомить съемщика о желании продлить договор на тех же или иных условиях либо о намерении прекратить отношения за три месяца по истечении срока, на который заключалась сделка. Форма такого извещения не регламентирована, поэтому сделать это можно в личном разговоре. Но рекомендовано использовать письменное уведомление, поскольку при возникновении спорных ситуаций, оно послужит доказательством в судебном разбирательстве. Особенно такой вид извещения стоит применять, если с нанимателем не сложились доверительные отношения или были какие-то конфликты.

Уведомление о продлении или нежелании пролонгировать договор составляется в двух экземплярах. Один из них вручается нанимателю. Он должен на обоих экземплярах поставить свою подпись, которая подтвердит факт того, что съемщик оповещен. Также наймодатель может отправить уведомление заказным письмом с описью вложения и извещением о вручении.

В зависимости от периода, на который заключена сделка, можно разделить договора на:

  1. Краткосрочные. Они оформляются на 11 месяцев и не подлежат государственной регистрации. Такой вид договоров наиболее распространен, поскольку не требует дополнительных временных и денежных затрат, связанных с внесением сведений в реестр.
  2. Долгосрочные. Заключаются на год и более. Законодательство ограничивает максимальный срок найма жилого помещения пятилетним периодом. Они требуют обязательной государственной регистрации.
  3. Без указания срока действия. Согласно пункту 1 статьи 683 ГК РФ такие договора считаются заключенными на пять лет.

Пролонгация должна производиться в зависимости от срока, на который заключен договор.

Продление краткосрочного найма

При краткосрочных отношениях одна из сторон должна обратиться к другой с уведомлением о желании продлить документ на тех же или других условиях. После достижения консенсуса по этому вопросу участники сделки составляют дополнительное соглашение в письменном виде.

Необходимо учитывать, что, если в дополнительном соглашении указывается продление срока договора, к примеру, в формулировке: «срок предоставления помещения увеличивается на 10 месяцев» и совокупный период составляет больше года, аренда становится долгосрочной. В таком случае к правоотношениям будут применяться все положения о длительном найме.

Если стороны устанавливают посредством дополнительного соглашения новый срок, не превышающий 11 месяцев, аренда остается краткосрочной. Для этого необходимо указать в тексте договора начало течения периода с момента подписания дополнительного соглашения.

При краткосрочном найме не применяются положения статьи 684 ГК РФ о преимущественном праве продления и автоматической пролонгации. Если стороны не уведомили друг друга о желании продолжить правоотношение или не достигли консенсуса по условиям, договор расторгается в связи с истечением периода, на который он заключался.

Пролонгация договора долгосрочного найма

Если договор заключался на год и более, наниматель имеет преимущественное право его пролонгации. Так, собственник квартиры должен предложить продлить наем в первую очередь ему. Только после отказа наймодатель сможет заключить договор с другим нанимателем. Если собственник квартиры не планирует сдавать жилье в ближайший год, он вправе не продлевать сделку по истечении ее срока. Но, если он в течение этого периода заключит новый договор с другим нанимателем, предыдущий съемщик имеет право обжаловать его действия в судебном порядке и получить компенсацию за причиненный ущерб.

При долгосрочном найме, если ни одна из сторон не уведомила другую о желании продлить договор и участники не прекратили исполнение обязательств, сделка автоматически пролонгируется на тех же условиях и на тот же срок.

[3]

После продления договора долгосрочного найма его необходимо вновь зарегистрировать в Росреестре, поскольку обременение недвижимости продолжилось.

Порядок действий при реализации процедуры

Чтобы пролонгировать договор найма жилого помещения сторонам следует придерживаться следующего алгоритма:

  • обратиться к другому участнику правоотношения и сообщить о желании продлить сделку;
  • согласовать условия. Если их планируется изменить, стороны должны прийти к консенсусу, в противном случае договор расторгается в связи с истечением срока;
  • оформить дополнительное соглашение, включив в него новые условия, если они были изменены;
  • зарегистрировать продление найма в Росреестре. Это необходимо сделать, если аренда долгосрочная.

Важно составить соглашение о пролонгации в письменном виде, поскольку оно будет фиксировать правоотношения между сторонами и послужит доказательством в суде, если в будущем возникнут неразрешимые разногласия. В документе необходимо указать следующее:

  • название, номер и дату составления соглашения;
  • номер и дату составления основного договора, к которому оформляется дополнительное соглашение;
  • данные сторон так же, как и в основном договоре;
  • вопрос о пролонгации правоотношения. Сторонам, не желающим регистрировать обременение, следует заметить, что новый срок начинается с момента подписания данного соглашения;
  • отражение изменений условий основного договора. Если стороны решили увеличить или уменьшить арендную плату или иные положения документа, следует конкретизировать этот факт. Если изменений не предполагается, необходимо указать об этом;
  • пункт о том, что остальные условия основного договора остаются в силе;
  • день, с которого новый документ вступает в силу. Как правило, это момент подписания соглашения;
  • дату и подписи участников сделки.

Заключать дополнительное соглашение и ставить подписи должны те же граждане, которые оформляли основной договор. Они могут делегировать это право посредством нотариально заверенной доверенности другому лицу.

Если окончание срока основного договора было упущено, лучше оформить дополнительное соглашение задним числом. Это исключит возникновение спорных ситуаций относительно нерегулируемого периода найма и возможных судебных тяжб.

Разница между продлением и заключением нового договора

Несмотря на то, что пролонгация – достаточно простая процедура, не требующая особых знаний, многие граждане предпочитают заключать новый договор, вместо продления старого. Некоторые юристы выступают за подобный порядок, поскольку он позволяет максимально точно отследить начало и окончание периода правоотношений.

Читайте так же:  Полная материальная ответственность водителя

Количество возможных пролонгаций не ограничено законодательством, поэтому при длительном течении сделки заключаются новые дополнительные соглашения, изменяются условия найма. Это может вызвать путаницу, если возникнет конфликт между сторонами. Заключение нового договора каждый раз обеспечит юридическую чистоту сделки.

Однако такой подход связан с дополнительными временными затратами, поскольку по окончании срока найма, собственник квартиры должен принять имущество у нанимателя, оформив этот процесс передаточным актом, исключающим наличие у него претензий. При заключении нового договора акт приема-передачи снова требуется составить, чтобы избежать возможных проблем в будущем. Если стороны будут придерживаться установленной законодательством процедуры, перезаключение найма заново значительно увеличит затраты времени в сравнении с пролонгацией. Продление договора предполагает только оформление дополнительного соглашения к основному документу.

Порядок пролонгации договора аренды

Возобновление договора аренды на новый срок в юридической практике именуется пролонгацией. Стороны могут включать в текст соглашения условие об автоматическом продлении либо составлять дополнительный документ. Процедура зависит от типа имущества, правового статуса участников и прочих аспектов.

Условия продления арендных соглашений

Юридической основой пролонгации является глава 29 ГК РФ. Увеличение срока сотрудничества признается изменением сделки и допускается с согласия обеих сторон. Участники должны выразить свою волю однозначно. Кроме того, статья 621 Кодекса называет следующие условия:

  1. Добросовестность. Правом на пролонгацию обладают арендаторы, надлежащим образом исполнявшие свои обязанности по договору. Собственник не может пренебречь интересами партнера и отдать предпочтение другому лицу. Сначала он обязан направить предложение прежнему контрагенту. Ситуация меняется при наличии задолженности. В этом случае арендодатель свободен в своем выборе.
  2. Фактическое пользование имуществом. Автоматически продлить договор разрешается, если стороны продолжают выполнять его условия. Примером служит внесение установленной платы, отсутствие требований о возврате недвижимости, продолжение штатной переписки.
  3. Соблюдение формальной процедуры. Отдельные соглашения предполагают обмен письменными уведомлениями. Извещения вручаются контрагенту заинтересованной стороной. Срок устанавливается договором.

Обязательным условием пролонгации является отсутствие прямых законодательных запретов. Так, нельзя увеличить предельный срок использования лесного участка, водоема. Статьей 39.8 ЗК РФ установлены максимальные периоды аренды для различных типов земель. Если участники заинтересованы в дальнейшей эксплуатации, они вновь участвуют в торгах.

К договорным запретам на пролонгацию аренды суды относятся неоднозначно. Практика по этому направлению противоречива. Так, рассматривая дело № А72-17765/2016, Поволжская окружная кассация настаивала на императивности ст. 621 ГК РФ. Прямого запрета в норме нет, а потому попытки лишить арендатора права на пролонгацию признали незаконными. А вот условие об утрате возможности возобновить сделку в связи с нарушением правил извещения посчитали применимым (спор А32-3436/2015).

Способы пролонгации

Большинство договоров аренды предусматривают автоматическое продление. Это самый простой вариант организации длительного сотрудничества. Если в тексте нет специальных условий, сторонам достаточно продолжить исполнять соглашение. Оно сохранит силу.

Второй вариант подходит контрагентам, для которых автоматическая пролонгация неприемлема. Увеличение срока договора происходит в уведомительном порядке. Заинтересованная сторона направляет партнеру предложение. Извещение оформляется произвольно.

В деловой практике распространение получили официальные письма. Их пишут на фирменных бланках. Образцы можно отыскать в бесплатных справочных базах. Если возражений нет, участники заключают дополнительное соглашение. Документом устанавливают новый период аренды, а также корректируют прочие условия (ст. 621 ГК РФ).

При продлении важно учитывать первоначальный срок договора. Если сделка подлежала государственной регистрации, обратиться в Росреестр придется и с дополнительным соглашением (ст. 164 ГК РФ). Исключения составляют случаи возобновления сделок, заключенных на 11 месяцев. Автоматически такие соглашения пролонгируются на неопределенный срок. Регистрировать их не нужно (Обзор ВАС РФ № 59 от 16.02.01). Не меняется ситуация и при продлении сделки на конкретный период. Дополнительное соглашение должно оформляться в порядке, аналогичном основному контракту (п. 1 ст. 452 ГК РФ).

Судебная практика: Отсутствие документов, подтверждающих возобновление сделки, нередко становится причиной споров. Суды делают ставку на оценку фактических обстоятельств. Показательным является дело № А29-13739/2017, рассмотренное Волго-Вятским окружным арбитражным судом.

Условиями соглашения предусматривалась пролонгация. Арендатор должен был направить в адрес собственника уведомление о продолжении сотрудничества. Сделать это следовало за 1 месяц до окончания срока.

Согласованная сторонами процедура не была соблюдена. Арендатор продолжил пользоваться помещением и перечислять плату. Стороны даже составили акт сверки расчетов. В суде собственник настаивал на изъятии недвижимости и ссылался на окончание контракта. Ответчик заявлял об автоматическом продлении сделки на новый срок. Служители Фемиды отказались от формального подхода и приняли во внимание фактическое поведение партнеров. Отношения продолжались, стороны исполняли обязанности, предусмотренные соглашением. В результате суд встал на сторону арендатора. Оснований для изъятия помещения не нашли. Соглашение признали действующим.

Преимущественное право

Статья 621 ГК РФ устанавливает особые правила пролонгации. Добросовестный арендатор получает приоритет при возобновлении соглашения. Преимущественное право предоставляется при отсутствии прямых запретов в законе. Арендодатель обязан уведомить партнера о возможности заключить сделку, озвучить условия и порядок оформления. С третьими лицами договор подписывается, если контрагент уклоняется от ответа либо отказался от предложения.

Ситуация Комментарий юриста
Собственник предложил арендатору продлить соглашение, но установил повышенную цену. Контрагент отказался от сотрудничества. Владелец нашел другого партнера и подписал с ним договор по озвученной ранее стоимости. Арендодатель действовал в соответствии с законом. Преимущественное право соблюдено Арендатор отказался от пролонгации сделки по повышенной цене. Собственник уменьшил арендную плату и заключил договор с третьим лицом Арендодатель пренебрег преимущественным правом. Сначала предложение о заключении сделки по пониженной стоимости следовало направить прежнему контрагенту. Арендатор может обратиться в суд с требованием о переводе обязанностей и прав по сделке на него. Кроме того, закон разрешает взыскивать убытки, причиненные нарушением (ст.621 ГК РФ, разъяснения ВАС РФ № 73 от 17.11.11)
Читайте так же:  Договор цессии между юридическими лицами

Преимуществом обладают арендаторы, заключившие договоры без проведения торгов. К этой группе относятся участники соглашений, предметом которых является частная недвижимость. А вот на аренду транспортного средства без экипажа норма о преимущественном праве не распространяется (ст. 642 ГК РФ, постановление Западно-Сибирского окружного ФАС по спору А27-13063/2012).

Особый порядок действует в отношении публичных земель. По общему правилу арендаторы не имеют преимущественных прав на пролонгацию аренды. Ограничения направлены на борьбу со злоупотреблениями. Случаи предоставления приоритета перечислены в ст. 39.6 ЗК РФ.

Тип арендованного муниципального или государственного имущества Условия приоритета при пролонгации
Участок для садоводства Земли должны быть предоставлены физлицу по результатам аукциона. Заявление о продлении подается до истечения срока первоначального договора. Препятствием становятся исключительные права третьих лиц на выкуп земель, в том числе под ИЖС или другие цели. Кроме того, соглашение не должно быть расторгнуто по вине арендатора Участок для завершения строительства Договор продлевается однократно. Преимущественным правом обладают собственники капитального сооружения. Механизм реализуется, если земля была изъята у предыдущего владельца и передана новому участнику для окончания работ. Норма также применяется при отклонении иска властей об истребовании участка у застройщика

О преимущественном праве упоминается в ст. 39.8 ЗК РФ. Требовать увеличения сроков аренды могут участники в случае установления сервитута. Пролонгация производится на тот период, в течение которого использование муниципального (государственного) участка оказалось затруднено. Норма применяется ко всем типам земель, в том числе сельскохозяйственным угодьям и территориям под строительство.

Рассчитывать на приоритет могут лица, упомянутые в ст.17.1 закона 135-ФЗ. Условиями пролонгации являются:

  • заключение первоначального договора в результате победы на торгах;
  • установление арендной платы на новый период в соответствии с рыночной оценкой;
  • продление не менее чем на 3 года;
  • отсутствие задолженности и ограничительных нормативных актов.

Норма распространяется на нежилые помещения, квартиры, движимые вещи. Правило не применяется к объектам, сделки с которыми регулируются Земельным, Водным, Лесным Кодексами, а также законодательством о недрах.

Таким образом, механизм продления договора аренды во многом зависит от правового статуса имущества. В коммерческой деятельности активно используется автоматическая пролонгация. Ограничений и запретов на распоряжение частной собственностью закон не устанавливает. Решение здесь принимается с опорой на интересы сторон, а также положения о преимущественных правах. Когда речь заходит о муниципальном или государственном имуществе, большое значение имеют нормы отраслевого законодательства. Участники обязаны соблюдать определенные процедуры и действовать добросовестно.

Автоматическая пролонгация договора аренды

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

В рамках круглого стола речь пойдет о Всероссийской диспансеризации взрослого населения и контроле за ее проведением; популяризации медосмотров и диспансеризации; всеобщей вакцинации и т.п.

Программа, разработана совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Организация заключает договоры аренды офисов и торговых помещений на 11 месяцев.
Можно ли в договоре указать, что при отсутствии отказа от расторжения с каждой стороны (арендатора и арендодателя) договор автоматически продлевается на следующие 11 месяцев? Повлечет ли это за собой необходимость государственной регистрации договора?
Можно ли автоматическое продление договора на 11 месяцев оформить дополнительным соглашением к договору аренды, не заключая новый договор?

© ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2019. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

Все права на материалы сайта ГАРАНТ.РУ принадлежат ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС». Полное или частичное воспроизведение материалов возможно только по письменному разрешению правообладателя. Правила использования портала.

Видео (кликните для воспроизведения).

Портал ГАРАНТ.РУ зарегистрирован в качестве сетевого издания Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзором), Эл № ФС77-58365 от 18 июня 2014 года.

ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 119234, г. Москва, ул. Ленинские горы, д. 1, стр. 77, [email protected]

8-800-200-88-88
(бесплатный междугородный звонок)

Редакция: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3145), [email protected]

Отдел рекламы: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3136), [email protected] Реклама на портале. Медиакит

Если вы заметили опечатку в тексте,
выделите ее и нажмите Ctrl+Enter

Договор может быть пролонгирован по соглашению сторон

Пролонгация договора: способы оформления

Если участники договора решили, что надлежит продолжить взаимодействие в рамках договора, который уже заканчивается, то им следует продлить (пролонгировать) соответствующее соглашение.

В зависимости от предписаний закона в отношении того или иного вида договоров или договоренностей сторон пролонгация совершается посредством одного из приведенных ниже методов:

  • Подписание нового договора. В этой ситуации его участники могут утвердить не только новый срок действия, но и принципиально новые параметры соглашения (ст. 421 Гражданского кодекса РФ).
  • Подписание допсоглашения к первоначальному договору. В таком документе указывается срок, на который договор пролонгируется. Также не запрещается скорректировать по усмотрению сторон и другие условия соглашения (более подробно об этом можно прочитать в нашей статье Дополнительное соглашение о продлении срока действия договора).
  • Автопродление в силу закона. Отдельные виды соглашений пролонгируются по умолчанию в силу предписаний закона. Например, договор управления многоквартирным домом (п. 6 ст. 162 Жилищного кодекса РФ) и т. д.
  • Автопролонгация по совместному решению сторон. Участники договора могут и сами, без специальных указаний на то в законодательстве, условиться об автопродлении договора. В этом случае согласуется последовательность действий, выполнение которых означало бы, что сторона не желает продлевать отношения после завершения срока действия договора, и при неисполнении которых, соответственно, соглашение подлежит автопролонгации.
Читайте так же:  Температура в квартире норма

Когда договор считается пролонгированным на тех же условиях: заключение дополнительного соглашения

Продление договора посредством подписания допсоглашения — метод пролонгации договора, наиболее безопасный с точки зрения возникновения разногласий между его участниками по поводу сроков его действия.

Чтобы закрепить условия пролонгации таким образом, необходимо включить в договор положения с примерно следующими формулировками:

  • «По истечении указанного срока договор прекращается, если стороны не подписали допсоглашение о продлении настоящего договора на новый срок».
  • «Продление срока действия настоящего договора осуществляется посредством подписания допсоглашения» и др.

Если посредством заключения такого допсоглашения стороны принимают решение только о продлении срока действия договора, то рекомендуется указать, что прочие условия остаются без изменений. Если же какие-либо положения первоначального договора корректируются, они также фиксируются в допсоглашении.

Однако если участники сделки не оформили на бумаге факт продления срока действия соглашения между ними, суд все же может признать наличие между ними договорных отношений на основании совершения сторонами так называемых конклюдентных действий (например, в соответствии с п. 5 информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 № 14).

Договор с пролонгацией срока действия: условия автопролонгации по соглашению сторон

Если речь идет об автопролонгации, то стандартно употребляются формулировки типа «настоящий договор действует до … и подлежит автопродлению на следующий год, если кто-либо из сторон не заявит о своем желании прекратить его в срок не позднее чем за … дней до истечения срока действия договора» и т. п.

Как видно, автопродление происходит по умолчанию, если никто из сторон не совершит специальных действий, направленных именно на прекращение договорных отношений, за пределами срока, на который договор заключался изначально.

Нередки споры между сторонами, когда после первой пролонгации в соответствии с указанной выше формулировкой срок действия договора вновь истекает. Зачастую фразы о продлении «на следующий год», «еще на 1 год», «на тот же срок» трактуют буквально (согласно положениям ст. 431 ГК РФ) и воспринимают как однократное продление со всеми вытекающими последствиями.

Позиция судов на этот счет неоднозначна, и формулировки, аналогичные указанным выше, трактуются:

  • как возможность однократного продления договора (решение АС Республики Коми от 13.01.2014 по делу № А29-7709/2013 и др.);
  • возможность продления договора неограниченное количество раз (решение 15-го ААС от 12.09.2014 по делу № А32-7395/2014 и др.).

Имеются рекомендации делать положения договора о его пролонгации максимально конкретными:

  • «Аналогичный порядок договора действует все последующие годы».
  • «Договор может быть пролонгирован на данных условиях ежегодно».
  • «Возможна неоднократная пролонгация настоящего договора» и др.

Сколько раз можно пролонгировать договор

По общему принципу закон не ограничивает права сторон продлевать один и тот же договор многократно, для некоторых видов правоотношений все же регламентирован максимальный и/или минимальный срок.

Например, соглашение об аренде лесного участка, относящегося к госсобственности, не может быть заключено на срок менее 10 и более 49 лет (п. 3 ст. 72 Лесного кодекса РФ), договор проката может подписываться на срок до 1 года (п. 1 ст. 627 ГК РФ), договоры на установку и эксплуатацию рекламных конструкций — на срок от 5 до 10 лет (п. 5 ст. 19 закона «О рекламе» от 13.03.2006 № 38-ФЗ) и т. д.

ВАЖНО! Для обоснования возможности продлять на новый срок неограниченное количество раз договор, условия пролонгации в котором сформулированы без указания на многократность продления, стороны или суды часто ссылаются на позицию Президиума ВАС РФ, изложенную в постановлении от 23.01.2002 № 7103/01 (например, решение АС Республики Карелии от 11.06.2015 по делу № А26-3229/2015). Однако некоторые юристы полагают, что данное постановление имеет специфический характер и изложенная в нем позиция применима только в отношении договоров по поставке электроснабжения.

Срок действия бессрочного договора: формулировка

Для того чтобы договор был признан бессрочным, надлежит указать это условие в тексте самого договора. Например:

  • «Настоящий договор заключен на неопределенный срок».
  • «Настоящий договор является бессрочным» и т. д.

[1]

Договор, предполагающий возможность автопролонгации неограниченное количество раз, не является бессрочным.

Позиция судов по этому вопросу основывается на том, что при продлении договора (независимо от его вида) между сторонами начинает действовать новый договор, просто подписанный на прежних условиях (см. п. 10 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59).

Например, если стороны договора поставки, срок действия которого составляет 1 год, подпишут допсоглашение о продлении такого срока еще на 1 год на тех же условиях, фактически это будет означать, что стороны заключили еще один договор поставки сроком на 1 год, и т. д.

[2]

Вопрос о квалификации договора с автоматической пролонгацией как бессрочного становится особенно актуальным в тех случаях, когда изучается возможность одностороннего отказа от его исполнения.

Например, агентский договор, заключенный на определенный срок, не допускает возможности одностороннего отказа от его исполнения (ст. 1010 ГК РФ). Суды нескольких инстанций квалифицировали такой договор, содержащий условие об автоматической пролонгации без ограничения количества ее раз, как бессрочный, соответственно, допускающий возможность одностороннего отказа. Однако кассацией данные судебные акты были пересмотрены (постановление ФАС Центрального округа от 21.10.2011 по делу № А14-1933/2011/66/36).

ВАЖНО! Нежелание стороны продлевать договор на новый срок не может рассматриваться как односторонний отказ от его исполнения (например, постановление Президиума ВАС РФ от 21.06.2011 № 4433/11).

Возможно ли продление срока действия договора после его окончания

Если срок действия договора уже истек, то осуществить пролонгацию именно этого договора (равно как и изменение его условий) невозможно. В этом случае сторонам надлежит заключить новый договор, в т. ч. на аналогичных условиях, а не допсоглашение о продлении старого.

Читайте так же:  Отпуск за вредные условия труда

Если в период между окончанием старого договора и заключением нового стороны все же продолжали взаимодействие, то к правоотношениям, по факту возникшим до заключения нового договора, можно применить условия вновь заключенного договора (п. 2 ст. 425 ГК РФ). См., например, определение ВС РФ от 10.12.2015 по делу № 304-ЭС15-9172.

При этом распространение положений п. 2 ст. 425 ГК РФ на такие правоотношения возможно лишь в том случае, если они фактически существовали (см. постановление Президиума ВАС РФ от 23.08.2005 № 1928/05). Данный нюанс особенно актуален в тех случаях, когда возникают споры об оплате по договору услуг, результатов работы и т. д., расчет суммы которой непосредственно связан со сроком продолжительности правоотношений (например, оплата сервитута, см. решение АС Омской обл. от 09.12.2016 по делу № А46-16172/2016 и т. д.).

ВАЖНО! Возможность заключения допсоглашения в период после окончания действия основного договора полностью не исключается судами, но только при условии, что вытекающие из такого договора обязательства не были прекращены в момент истечения срока его действия (например, постановление 14-го ААС от 22.12.2015 по делу № А52-2597/2015).

Однако не все суды такой позиции придерживаются, т. к. в принципе не производят оценки факта продолжения обязательств по такому договору после истечения его срока и считают, что заключение допсоглашения за пределами установленных изначально сроков недопустимо (например, постановление 13-го ААС от 21.11.2014 по делу № А21-9078/2013).

Итак, в договоре стороны могут закрепить условия его пролонгации (если это допустимо законом в зависимости от вида договора или автопролонгация уже не предусмотрена законодателем). При формулировании условий об автопролонгации договора рекомендуется указать их максимально подробно, в т. ч. возможно ли многократное продление договора таким образом.

Автоматическая пролонгация договора аренды

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

В рамках круглого стола речь пойдет о Всероссийской диспансеризации взрослого населения и контроле за ее проведением; популяризации медосмотров и диспансеризации; всеобщей вакцинации и т.п.

Программа, разработана совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Как правильно продлить договор аренды недвижимости на прежних условиях на новый срок (11 месяцев) без регистрации в Росреестре?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Договор аренды недвижимости, заключенный на срок менее года, может быть пролонгирован на прежних условиях на срок 11 месяцев, в том числе путем заключения дополнительного соглашения к нему. Государственная регистрация договора при этом не требуется.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Аносова Юлия

Ответ прошел контроль качества

2 февраля 2017 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

© ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2019. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

Все права на материалы сайта ГАРАНТ.РУ принадлежат ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС». Полное или частичное воспроизведение материалов возможно только по письменному разрешению правообладателя. Правила использования портала.

Портал ГАРАНТ.РУ зарегистрирован в качестве сетевого издания Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзором), Эл № ФС77-58365 от 18 июня 2014 года.

ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 119234, г. Москва, ул. Ленинские горы, д. 1, стр. 77, [email protected]

8-800-200-88-88
(бесплатный междугородный звонок)

Редакция: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3145), [email protected]

Отдел рекламы: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3136), [email protected] Реклама на портале. Медиакит

Если вы заметили опечатку в тексте,
выделите ее и нажмите Ctrl+Enter

Автоматическая пролонгация договора аренды

Срок договора аренды помещения истек 30.04.2017, платежи за апрель, май, июнь поступали в установленные договором сроки, торговая точка функционировала. Может ли договор аренды считаться пролонгированным автоматически на прежних условиях?

Подпишитесь на 9111.ru в Яндекс.Новостях Подписаться

Комментарии (2)

да, продлится на тех же условиях и на тот же срок если ни одна из сторон не заявила о расторжении

В соответствии с п.2 ст. 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Видео (кликните для воспроизведения).

В силу норм о свободе договора (ст. 421 ГК РФ) стороны могут согласовать, что договор продлевается на определенный срок каждый раз после его окончания.

Источники


  1. 20 лет Конституции Российской Федерации. Актуальные проблемы юридической науки и правоприменения в условиях совершенствования российского законодательства. Четвертый пермский международный конгресс ученых-юристов. — М.: Статут, 2014. — 368 c.

  2. Андреева Ю. С. Квалификационный экзамен на присвоение статуса адвоката; Проспект — М., 2016. — 666 c.

  3. Белецкий, А.С. Настольная книга судебного пристава-исполнителя / А.С. Белецкий. — М.: АСТ, 2015. — 881 c.
  4. Глинка-Янчевский, С.К. Во имя идеи; СПб.; Типография Э. Арнгольда, Литейный проспект,№59, 2011. — 196 c.
  5. Комментарий к Федеральному закону «О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц» (постатейный). — М.: Деловой двор, 2011. — 120 c.
Автоматическая пролонгация договора аренды
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here