Аренда существенные условия

Ответы на вопросы по теме: "Аренда существенные условия" с профессиональной точки зрения. Здесь собран полный тематический материал и ответы на вопросы максимально развернуты. Всегда имеются нюансы - если это ваш случай, то обратитесь к дежурному консультанту.

Энциклопедия решений. Существенные условия договора аренды

Существенные условия договора аренды

Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенным условием договора аренды является условие об объекте аренды. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ).

ФАС Северо-Кавказского округа в постановлении от 13.08.2009 N А01-142/2009 указал, что вопрос о незаключенности договора ввиду неопределенности его предмета нужно обсуждать до его исполнения, так как неопределенность этого условия может повлечь невозможность реализации договора. Если же договор уже исполнен (имущество передано), имеются данные, позволяющие определенно установить это имущество, а у сторон относительно объекта не возникает спор, условие об объекте не должно считаться несогласованным, а договор — незаключенным.

К аналогичному выводу пришел Пленум ВАС РФ, указавший, что стороны не вправе оспаривать договор, фактически исполнявшийся ими в отсутствие спора о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды, по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность (п. 15 постановления от 17.11.2011 N 73).

[2]

Эта правовая позиция получила законодательное воплощение в п. 3 ст. 432 ГК РФ (в редакции Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ, вступившего в силу с 01.06.2015), согласно которому сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (п. 3 ст. 1 ГК РФ).

По общему правилу, условие о размере арендной платы существенным условием договора не является. Закон не обязывает стороны договора аренды определять порядок и сроки внесения арендной платы непосредственно в договоре. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (п. 1 ст. 614 ГК РФ). Вместе с тем, в отношении договора аренды здания или сооружения, а также договора аренды земельного участка закон устанавливает более жесткие правила, а именно: при отсутствии в договоре согласованного сторонами размера арендной платы договор не считается заключенным (см. п. 1 ст. 654 ГК РФ, п. 12 ст. 22 Земельного кодекса РФ).

Существенными условиями любого договора также являются условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (ст. 432 ГК РФ). Например, цена договора, как правило, не является его существенным условием, но в случае, если в ходе переговоров о заключении договора одной из сторон предложено условие о цене или заявлено о необходимости ее согласовать, то такое условие является существенным для этого договора. Он не может считаться заключенным до тех пор, пока стороны не согласуют названное условие или сторона, предложившая условие о цене или заявившая о ее согласовании, не откажется от своего предложения (п. 11 Обзора судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными, направленного информационным письмом Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165). Сказанное может иметь значение и для договора аренды.

Заключение договора аренды

Как заключение любого другого договор, заключение договора аренды происходит с соблюдением определенных правил и порядка. Основные правила заключении договора аренды следующие:

  1. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, то есть должно быть соблюдено существенное условие договора аренды — условие о предмете договора.
  2. Заключение договора аренды на срок более года, если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме (см. раздел Договор аренды/Форма договора аренды)
  3. Договор аренды недвижимого имущества всегда подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
  4. Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (ст.624 ГК), заключается в форме, предусмотренной для договора купли — продажи такого имущества (ст.609 ГК).

До заключения договора аренды он должен быть юридически проработан. Проработка содержания договора аренды сводится к формулировке и согласованию его условий. Особенного внимания заслуживает проработка и согласование существенного условия договора аренды — его предмета. Чтобы договор был составлен грамотно и исключал неверное толкование обязанностей сторон, желательно сформулировать в его тексте следующие разделы:

  • Преамбула, в которой приводится полное название сторон договора — арендатора и арендодателя с указанием их реквизитов. Необходимо четко указать кто участвует в заключении договора аренды
  • Предмет договора, где описывается имущество, передаваемое в аренду, его основные характеристики. Предмет договора аренды может быть описан как в самом тексте договора, так и в приложении «Перечень имущества». Основным правилом заключения договора аренды является согласование всех существенных условий договора, так как без этого договор не будет считаться заключенным.
  • Цена договора аренды или арендная плата. Размер арендной платы, порядок ее внесения, некие особые условия арендной платы должны быть указаны в тексте договора или же в приложении к нему «График арендных платежей».
  • Срок аренды, в данном разделе необходимо указать на какой срок договор аренды заключается, то есть на какой срок арендодатель передает в пользование имущество арендатору.
  • Обязательства сторон.
  • Сдача в аренду арендатору и возврат арендодателю его имущества.
  • Гарантии по договору аренды.
  • Ответственность сторон по договору аренды.
  • Условия и порядок расторжения договора аренды.
Читайте так же:  Обоснование единственного поставщика

Типовые образцы договоров аренды от профессиональных юристов, учитывающие любые условия аренды на нашем сайте.

Условия договора найма

Содержание любого договора составляет совокупность согласованных сторонами условий. Помимо условий в текст договора входят преамбула, адреса, реквизиты и подписи сторон. По степени важности условия договора можно разделить на три группы: существенные, обычные и случайные.

Существенные условия договора найма

Существенные условия договора (абз.2 п.1 ст.432 ГК РФ) — это условия о предмете договора, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Применительно к договору найма жилого помещения существенным условием является условие о предмете договора. В договоре найма жилого помещения должны быть в обязательном порядке приведены все данные, позволяющие определенно (однозначно) установить имущество, которое должно быть передано нанимателю в качестве предмета найма. Как уже указывалось ранее, предметом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома). Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством (п.1 ст.673 ГК РФ).

В случае отсутствия в договоре найма жилого помещения данных о жилом помещении, подлежащем передаче нанимателю, такой договор считается незаключенным.

Дополнительные условия договора найма жилого помещения

Дополнительные условия договора — это условия договора, предусмотренные в соответствующих нормативных актах, автоматически вступающие в действие в момент заключения договора и не требующие согласования сторон.

К дополнительным условиям договора найма жилого помещения относятся:

Случайные условия договора найма

Случайные условия — условия, которые включаются в содержание договора только по усмотрению сторон. Эти случайные условия либо дополняют обычные условия, либо изменяют эти обычные условия, которые зафиксированы в законе. Если случайное условие отсутствует в тексте договора, то это не влияет на действительность договора. Таким образом, договор найма может содержать любые случайные условия по усмотрению сторон.

Что включают в себя существенные и дополнительные условия договора аренды нежилого помещения?

Аренда нежилого помещения осуществляется между владельцем и арендатором на основе подписанного сторонами договора. Именно он регулирует взаимоотношения на всех этапах аренды. Грамотно составленный документ обезопасит как владельца недвижимости, так и физическое лицо, использующее квадратные метры, от неприятных сюрпризов.

Прежде чем вы займетесь созданием юридического договора аренды, прочитайте наш материал – в нем вы найдете информация об обязательных и дополнительных условиях договора, возможностях изменить действующие положения и способах преждевременно разорвать отношения.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-51-36 . Это быстро и бесплатно !

Какие бывают?

Обязательные

Статья 606 Гражданского кодекса сообщает, что аренда представляет собой такой вид взаимоотношений, при котором владелец предоставляет арендатору имущество во временное пользование за определённую плату. Любой договор должен включать в себя, соответственно, описание имущества, которое предоставляется в аренду, и размер арендной платы. Такие условия взаимоотношений между сторонами называются существенными.

Статья 606 ГК РФ. Договор аренды

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Арендуемый объект

Согласно статьи 607 Гражданского кодекса России, любой договор должен содержать четкое определение, что именно передается во временное пользование арендатору. Если у недвижимости нет кадастрового номера, поскольку она не является стандартной, например, арендатор готов использовать коридорное помещение/часть комнаты/часть торгового зала, то договор придется оформлять не более, чем на 11 месяцев – с возможностью пролонгации.

Важно также максимально четко уточнить, сколько квадратных метров будет использовано временным владельцем, если есть необходимость, добавить чертеж с указателями арендуемой площади. Независимо от наличия или отсутствия кадастрового номера, в договоре необходимо отобразить следующие характеристики помещения:

  1. адрес;
  2. расположение (город, район);
  3. этажность здания, если площадь находится в многоэтажном строении;
  4. наличие коммунальных условий.

Порядок и размер оплаты за пользование недвижимости должны быть отображены письменно (статья 614 Гражданского кодекса РФ). Юристы советуют использовать в документе формулу расчета арендной платы с указанием площади (в квадратных метрах), платы за один квадратный метр и полной оплаты. Важно указать порядок и сроки оплаты, например, до 25 числа каждого месяца за следующий календарный период на банковский счет владельца.

Статья 609 ГК РФ предусматривает возможность сторонам обходиться без письменного договора, если взаимоотношения по аренде планируется заключить между физическими лицами и на период до одного года. Однако, без документа, каждой стороне будет сложно доказать, что те или иные обязательства не были выполнены. Советуем не пользоваться таким способом, ведь юридически грамотный договор защитит ваши права.

Статья 609 ГК РФ. Форма и государственная регистрация договора аренды

  1. Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.
  2. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
  3. Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.
Читайте так же:  Судебные приставы арест счета

Права и обязанности сторон

Данный пункт присутствует во всех договорах аренды, хотя и законодательно не относится к существенным. Тем не менее, именно он определяет все тонкости взаимоотношений сторон.

Обязанности владельца:

  • Передать помещение арендатору в определенный срок (указать в документе).
  • Обеспечить соответствие помещения ранее согласованным параметрам.
  • Не препятствовать доступу сотрудников арендатора.

Права владельца: проверять каждый месяц (период может быть изменен по согласию владельца и арендатора) состояния помещения, переданного в пользование.
  1. Использовать площадь в соответствии с его назначением.
  2. Содержать помещение в надлежащем санитарном состоянии.
  3. Вносить платежи в установленные сроки.
  4. Восстановить помещение своими силами, если в ходе эксплуатации его состояние ухудшилось.
  5. Согласовать с владельцем любые ремонтные работы и перепланировку.

Заключительные положения

Дополнительные

Передача в субаренду

Имеет ли право арендатор передавать помещение в субаренду третьей стороне, если «да», то какой алгоритм действий он будет использовать, нужно ли согласование.

Пеня за просрочку

Стороны имеют возможность дополнительно прописать штрафные санкции за просрочки платежей, указав их размер и порядок выплаты владельцу недвижимости.

Особенности пролонгации

Имеет ли арендатор право пролонгировать действующее соглашение, за какой срок до истечения срока действия текущего договора ему необходимо уведомить о своем намерении владельца.

Автоматическая

Иногда стороны сходятся на том, что пролонгация должна состояться автоматически, главное ее условие – отсутствие претензий по сделке. По умолчанию продление срока действия контракта происходит на тот же срок, на который был заключен договор ранее.

Сроки договора

Несмотря на важность данного параметра, его можно как прописывать в договоре, так и не прописывать. Во втором случае договор будет считаться бессрочным.

Общие правила говорят о том, что владелец имущества должен проводить капитальный ремонт, а за арендатором закрепляется право на компенсацию проведенных им улучшений площади или право собственности – если улучшения отделимы и их можно забрать. Однако, в условиях договора иногда прописываются иные права и обязанности сторон.

Изменение пунктов

Закон предусматривает возможность изменить в договоре любой пункт, если на это согласятся все стороны юридических взаимоотношений. Например, владелец пришел к соглашению с арендатором об изменении арендной платы. В таком случае не придется составлять новый договор, достаточно изменить условия текущего контракта. Если же изменить условия хочет только одна сторона, она может обратиться в суд с соответствующей просьбой, дело будет рассматриваться в соответствии с законами РФ.

[1]

Видео по теме

Смотрим видео по теме: Регистрация договора аренды нежилого помещения:

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Дополнительные условия при заключении договора аренды

Сдача квартиры в аренду – достаточно распространенное явление на рынке недвижимости. Поскольку многие граждане не располагают собственным жильем, его приходится снимать. Подобные правоотношения оформляются договором найма жилого помещения. Гражданский кодекс использует именно такую формулировку для толкования сути и условий подобных сделок. В обиходе граждане называют данные правоотношения арендой.

По договору, фиксирующему сделку, одна сторона (наймодатель или арендодатель) передает другой стороне (нанимателю или арендатору) право пользования жилым помещением за определенную плату на срок, устанавливаемый договоренностью. Обязательства, возникающие в результате заключения такого договора, регулируются главой 35 ГК РФ. Законодательство предписывает фиксировать сделку письменным документом. Составление договора при соблюдении требований закона помогает обезопасить стороны от недобросовестных действий.

Юридическое и практическое значение условий договора аренды

Законодатель разделяет условия, включаемые в любой договор, на существенные и дополнительные. Первая категория наиболее значима. Если в договоре отсутствует одно из существенных условий, он считается незаключенным. Включение их в текст документа – обязательное требование. Оно вытекает из установленного законодательством правила о том, что сделка считается заключенной, когда стороны пришли к соглашению по всем существенным условиям. Отсутствие в договоре одного из них приведет к:

  • признанию сделки недействительной и применению последствий такой процедуры;
  • отказу в государственной регистрации. Сотрудник Росреестра не примет договор, если в нем отсутствуют обязательные условия. Это применимо к документам, фиксирующим долгосрочную аренду;
  • возможному уклонению одной из сторон от исполнения сделки. При отсутствии в документе существенных условий, есть риск, что один из участников правоотношений намеренно оформил договор подобным образом. Процесс доказывания такого умысла в суде крайне сложен, поэтому привлечь к ответственности недобросовестного арендатора или арендодателя не получится;
  • невозможности использования договора найма в качестве доказательства в судебном процессе. Если в будущем между сторонами возникнут разногласия, решить которые мирным путем не получается, им придется обращаться в суд. Если в договоре отсутствует хотя бы одно из существенных условий, он будет признан недействительным и его нельзя будет использовать для аргументации своей позиции.

Дополнительные условия аренды носят, скорее, практический характер. Они помогают предотвратить возникновение разногласий по тем или иным вопросам в будущем. Дополнительные условия также могут быть использованы для защиты интересов сторон, давать возможности арендатору осуществлять план расторжения сделки в одностороннем порядке.

Существенные условия сделки и требования к ним

Законодательство в статьях, регулирующих наем жилого помещения и аренду нежилых, не устанавливает перечня существенных условий. Однако судебная практика и обычаи, сложившиеся в сфере данных правоотношений, позволяют выделить следующие:

  • предмет договора (это помещение, которое передается в аренду);
  • цену сделки (это арендная плата, которую наймодатель получает за передачу права пользования помещением);
  • срок аренды (от этого условия напрямую зависит необходимость регистрации договора).

Существенные условия прописываются в тексте договора прямо. Их формулировка должна исключать возможность двоякого толкования.

Читайте так же:  Туберкулез инвалидность дают

Предмет договора описывается максимально подробно. Данные, которые указали стороны в документе, должны конкретизировать объект недвижимости, позволять выделить его из массы других помещений. Как правило, отражают следующие параметры:

  • адресные данные квартиры, этаж и этажность здания;
  • название предмета и его назначение – жилое помещение;
  • общую площадь (этот параметр должен совпадать с данными в документах на жилье);
  • кадастровый номер объекта;
  • количество комнат.

Арендная плата также является обязательным условием, которое необходимо включить в текст договора. Сумма, порядок передачи денежных средств и способ устанавливаются по соглашению сторон и указываются в документе. Если в арендную плату входят расходы на коммунальные услуги, это необходимо отразить. Если стороны пришли к соглашению о том, что погашать квитанции арендатор будет самостоятельно, следует указать это в документе.

Участникам сделки следует предусмотреть возможность и порядок увеличения размера арендной платы. Нужно также указать, будут ли проведенные работы по ремонту помещения уменьшать размер платежа.

Законодательство устанавливает обязательную регистрацию договоров найма, заключенных на год и более. Это связано с тем, что долгосрочная аренда считается обременением объекта недвижимости. Граждане, чтобы избежать регистрации, поскольку она связана с временными и денежными затратами, в большинстве случаев заключают договора на одиннадцать месяцев и продляют при необходимости. Если оформить сделку на более длительный период и не внести сведения об этом в государственный реестр, она будет признана недействительной.

Конкретизация обязательных условий договора поможет минимизировать риск возникновения конфликтов в будущем и отстоять свои права и интересы в суде при необходимости. Эти положения при желании заключить сделку необходимо обсудить сторонами в первую очередь.

Дополнительные условия, включаемые в документ по договоренности сторон

К дополнительным условиям, которые участники сделки вправе внести в договор по своему усмотрению, относят:

Стороны имеют право предусмотреть другие ситуации, порядок их разрешения. Главное, чтобы указание этих условий не было запрещено законодателем.

Зачастую арендатор требует включения в документ условий о депозите или залоге. Это позволяет обезопасить собственника от причинения вреда его имуществу. Страховой депозит – это сумма, которая остается у арендодателя в течение всего срока аренды. Если его имуществу будут причинен какой-либо вред, он компенсируется из депозита. Если недвижимость возвращена без ущерба, депозит отдается арендатору. Эта сумма не используется в качестве оплаты за последний месяц, поскольку должна компенсировать вред имуществу собственника. Она устанавливается в большинстве случаев в размере одного ежемесячного платежа. Стороны по соглашению вправе самостоятельно выбрать размер депозита.

Видео (кликните для воспроизведения).

Залог ранее использовался в качестве подтверждения намерения заключить договор аренды. Сегодня эта сумма часто выполняет роль страхового депозита или используется в качестве оплаты за последний месяц аренды.

Если договор заключается с участием юридического лица, к нему применяются положения ГК РФ об аренде, а не о найме. Законодательство регламентирует использование жилого помещения только в целях проживания. Если собственник желает сдавать квартиру под офис, ему необходимо изменить целевое назначение помещения.

Существенные условия договора аренды

Чтобы подготовить сделку по аренде, компания тратит много усилий. Нужно найти контрагента, проверить качество имущества и т. д. Но если в существенных условиях договора аренды допустить ошибки, затраты по подготовке могут стать напрасными. Суд признает соглашение незаключенным, и компания не сможет защитить свои интересы.

Договор аренды: существенные условия обязательны для согласования

Многие компании участвуют в сделках по аренде. Компании-арендаторы чаще всего снимают помещения под офисы в бизнес-центрах, также распространены сделки с движимым имуществом — транспортом или оборудованием. Если организация владеет собственной недвижимостью, она арендует землю, на которой находится здание. Сделка может касаться имущества разных видов — например, и помещения, и производственных мощностей.

Вне зависимости от характера объекта нужно тщательно проверить существенные условия договора аренды. Такие условия должны быть согласованы обязательно (ст. 432 ГК РФ). Иначе договор не будет порождать правовых последствий.

Суд признает соглашение незаключенным, если убедится, что стороны не утвердили обязательные условия. Но в ряде случаев суд учитывает не только несогласованность таких условий.

Например, компания-арендатор подписала договор и приняла во временное пользование сооружения (газопроводы). Впоследствии возник спор о продлении сделки. Стороны не пришли к согласию о новых условиях договора аренды. Арендатор потребовал признать договор незаключенным из-за расхождений с контрагентом по существенным условиям. Нижестоящие суды поддержали иск. Тем не менее, кассация отправила дело на новое рассмотрение. По ее мнению, суды не учли всех обстоятельств (постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 11.12.2017 №№ Ф06-26153/2017, А49-3470/2017).

Статьи по теме в журнале «Юрист компании»

Существенные условия договора аренды зависят от типа имущества

Правила заключения сделок об аренде присутствуют в главе 34 ГК РФ. В этой главе есть раздел с общими для всех типов аренды положениями, а также разделы, где законодатель перечислил специальные нормы для некоторых видов аренды. Существенным условием договора аренды является условие о предмете. Это правило закрепили в общих положениях. Кроме того, для недвижимости существенным является условие о цене договора.

Условие о предмете

Для аренды существенным условием служит предмет договора. В этом условии нужно описать объект арендных отношений: имущество, которое одна сторона передает другой (п. 3 ст. 607 ГК РФ). Следует указать:

  • передают ли объект во временное владение и пользование или только во временное пользование;
  • какими точными признакам обладает имущество. Например, перечисляют технические характеристики, серию и модель оборудования, площадь и границы земельного участка и т. д.

По описанию в договоре должно быть возможно идентифицировать имущество, которое арендатор получил от арендодателя. Если данное условие не согласовать, договор считают незаключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ).

Читайте так же:  Алименты постановление пленума

Когда компания арендует офис в бизнес-центре, для согласования предмета может быть достаточно указать адрес здания и номер офиса. Это делают непосредственно в договоре. Но если речь идет об аренде множества объектов, или их нельзя определить с такой точностью, к договору оформляют специальное приложение. В условии о предмете делают ссылку на это приложение, а в нем подробно излагают все характеристики:

  • серии, номера, модели, технические характеристики, если компания берет в аренду какие-либо устройства;
  • графическое описание объекта при аренде недвижимости, в том числе с указанием его границ на плане и т. д.

Существенные условия договора аренды недвижимого имущества

К существенным условиям договора аренды недвижимого имущества относится не только предмет, но и условие о стоимости сделки (п. 1 ст. 654 ГК РФ). Если в соглашении о недвижимости не оговорить арендную плату, его признают незаключенным.

О том, в каких формах стороны вправе определить оплату, говорится в п. 2 ст. 614 ГК РФ. Например, арендатор может:

  1. Заплатить арендодателю однократно или делать периодические отчисления в твердой сумме.
  2. Перечислять процент от дохода, который получает за счет использования объекта аренды. Также возможна передача части иначе выраженных результатов использования имущества.
  3. Оказывать арендодателю какие-либо услуги.
  4. Передать арендодателю какое-либо имущество в собственность или аренду.
  5. Иными способами.

Если в этом разделе укажут не только размер, но и схему определения платы, это также будет считаться согласованием данного существенного условия договора аренды.

Что такое существенные условия договора аренды

Нередко в бытовом смысле договор аренды понимается как соглашение, касающееся только сферы недвижимости: квартир, офисов, складов и других помещений.

Однако с точки зрения закона понятие аренды может относиться к любому имуществу, которое передается в пользование за плату.

Заключаемое соглашение должно включать все существенные условия договора аренды, иначе сторонам грозят неприятности: он может быть признан недействительным, а стороны – освобождены от исполнения.

Что представляет собой договор аренды?

Официальная точка зрения на вопрос изложена в ГК РФ (ст. 606): сущность договора аренды – или имущественного найма – предоставление названного в документе имущества во временное пользование и владение или только во временное пользование возмездно, то есть за плату.

Зато арендатору принадлежат все результаты, полученные от использования арендованного имущества – плоды, произведенную продукцию, плату, полученную за оказанные услуги.

Невозможно сдать в аренду вещи, недвижимость, если они не принадлежат арендодателю на правах собственности.

Однако возможен вариант подписания документа лицом (не являющимся собственником), уполномоченным на то владельцем или законом (например, при аренде государственного, муниципального имущества или имущества, принадлежащего несовершеннолетнему). Если соглашение об имущественном найме подписывается по доверенности, то она обязательно должна быть нотариально заверена.

К договору имущественного найма применимы общие основания договорного права. Свобода договора подразумевает, что соглашение заключено без давления и стороны могут устанавливать любые условия, не вступающие в противоречие с требованиями законодательства. И лишь те условия, с которыми согласны все стороны, могут быть включены в текст документа.

Какие условия считаются существенными?

Положения закона, озвученные в ст. 606 ГК РФ, называют только два таких существенных условия, без которых невозможно заключение договора имущественного найма (аренды):
  1. Объект соглашения.
  2. Арендная плата.

Стороны могут предусмотреть и другие существенные условия договора аренды земельного участка, жилого или нежилого помещения и другой недвижимости или транспорта, если в этом есть необходимость. Например, разрешена субаренда либо, напротив, внесен пункт о ее прямом запрете.

Обязательной для рассматриваемой разновидности договоров является письменная форма: документ должен быть оформлен в письменном виде, содержать реквизиты сторон, их подписи и, при наличии, печати.

Отсутствие в договоре сведений, позволяющих однозначно идентифицировать его объект – то имущество, которое передается арендатору, а также конкретного размера и условий внесения арендной платы делает его недействительным. Причем признать его таковым, обратившись в суд, может любая из сторон.

Объект сделки

Одно из важнейших существенных условий, напрямую влияющих на действительность договора аренды – это точное указание объекта сделки. Таким объектом может выступать движимое и недвижимое имущество.

Гражданский кодекс не только определяет существенные условия договора имущественного найма, но и указывает основное свойство имущества, которое может стать его объектом. Таким свойством является непотребляемость. То есть в процессе эксплуатации сдаваемые в аренду объекты не должны терять свои натуральные, неотъемлемые свойства.

Невозможно арендовать то имущество, количество или качество которого изменяется либо с течением времени, либо при его использовании: воду, полезные ископаемые, строительные материалы и т.п. Зато можно арендовать пруд для разведения рыбы, строительную технику, склад для материалов и продукции, помещение для проживания и ведения бизнеса.

При найме помещения указываются:

  • адрес расположения;
  • площадь;
  • вид (жилое, нежилое, часть помещения);
  • целевое использование (проживание, склад, торговля, производство и т.п.);
  • дополнительно может быть указан этаж, если это существенно (например, определяет размер арендной платы), подвальное, мансардное или чердачное.

Касательно аренды недвижимого имущества есть ограничения по возможности аренды государственного и муниципального имущества. Они касаются социальной инфраструктуры для детей, земельных участков.

Не нашли ответа на свой вопрос?
Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 288-73-46;
8 (800) 600-36-19

Это быстро и бесплатно!

Арендная плата

Подробности внесения арендной платы касаются:
  • размера оплаты;
  • периодичности ее внесения;
  • способ оплаты (наличные, перечисление на счет, бартер и т.п.).

Оплата бартером может подразумевать оказание арендатором услуг или поставку продукции в качестве платы за арендуемое помещение.

Если участники договора – юридические лица, то оптимальным будет безналичный расчет. Договор между физическим и юридическим лицом может предусматривать внесение денег через кассу предприятия (при ее наличии).

Читайте так же:  Декларация соответствия, образец

Кроме того, условия оплаты могут включать особенности расчета: будет ли оплата взиматься единой суммой, рассчитываться по стоимости квадратного метра арендуемой площади или, если помещений несколько, то за каждое помещение.

Помимо арендной платы дополнительными существенными условиями, включенными по согласованию сторон, могут стать:

  • оплата арендатором коммунальных платежей, электричества (по отдельному счетчику);
  • обязательство арендатора произвести мелкий текущий или капитальный ремонт;
  • возможность внесения неотъемлемых изменений и как в этом случае будет производиться компенсация (если она предусматривается).

Большинство судебных споров, касающихся арендуемого имущества, так или иначе связаны с арендной платой. Поэтому стоит уделить самое пристальное внимание подробному описанию всех положений по внесению арендной платы. Особенно это относится к длительным (больше года) и бессрочным договорам. Здесь следует предусмотреть возможность и механизм изменения стоимости аренды.

В связи с повышением тарифов ЖКХ может повышаться плата за коммунальные услуги, растут налоги, следовательно, возрастают расходы арендодателя на содержание помещения – это не может не отразиться на оплате арендатора. Значит, следует разработать механизм повышения арендной платы и согласовать возможные сроки ее пересмотра.

Апелляционные суда наиболее часто стоят на позиции, предусматривающей изменение размера арендной платы не чаще одного раза в год. Производится это путем заключения дополнительного соглашения между арендатором и арендодателем.

Срок действия договора

Вопреки высказываемому нередко мнению, срок действия не относится к существенным условиям договора аренды. Следует помнить, что договор аренды, заключаемый на срок от 1 года требует государственной регистрации.

При этом, если договор аренды в силу срока, превышающего год, нуждается в обязательной регистрации государственным органом, он будет считаться заключенным именно с момента регистрации, а не с момента подписания сторонами. И именно с этого момента отсчитывается срок аренды, если он установлен не конкретной датой окончания.

Нередко забывают, что договор аренды может быть и бессрочным. Такой документ либо вообще не содержит пункта о сроках, либо напрямую указывает на бессрочность. Обязательным в таком случае становится условие его расторжения, согласованное сторонами.

Учтите: бессрочный договор аренды не подлежит обязательной госрегистрации.

В бессрочной аренде в обязательном порядке прописываются условия расторжения соглашения:

[3]

  • по чьей инициативе может быть расторгнут;
  • за какой срок необходимо предупредить другую сторону;
  • дополнительные условия (могут включать особенности внесения арендной платы за последний месяц, условия возврата арендованного имущества и т.п.).

Если в бессрочном договоре не указаны условия расторжения, то, согласно ГК РФ, действует общее правило: отказаться от аренды может любая сторона в одностороннем порядке, предупредив противоположную сторону за месяц (за 3 месяца – при найме недвижимости). Срочный договор имущественного найма также может предусматривать условия досрочного расторжения.

Если по окончании времени действия договора имущественного найма, заключенного на конкретный срок, арендодатель не потребовал вернуть ему арендованное имущество (освободить арендованное помещение), а арендатор продолжил пользоваться арендованным – и при этом не было подписано соглашение на новых условиях – действовавший ранее договор признается пролонгированным на неопределенный срок на тех же условиях.

Иногда забывчивостью арендодателя пользуются арендаторы, чтобы продлить соглашение на выгодных для себя условиях. Как поступить, если срок действия заключенного ранее соглашения подходит к концу, а арендатор не подписывает его на новых условиях, но при этом не изъявляет желания и съехать?

Чтобы «подстраховаться», арендодателю стоит направить ему заказное письмо с уведомлением, что при неподписании нового договора ему следует передать обратно владельцу арендуемый объект (называется срок, являющийся последним днем договора имущественного найма). Этого будет достаточно, чтобы при необходимости отстоять позицию арендодателя в суде.

При попытке недобросовестного арендатора сослаться на пролонгацию договора в связи с тем, что он продолжает пользоваться арендуемым имуществом, суд встанет на сторону арендодателя, поскольку он письменно предупредил об окончании действия соглашения.

Другие существенные условия, не являющиеся таковыми по закону, могут быть включены в текст соглашения по согласованию сторон.

Например, при аренде недвижимости можно вменить в обязанность арендодателю проведение регулярного обслуживания и ремонта установленного отопительного оборудования, или проведение арендодателем капитального ремонта за свой счет.

Понимать, как влияют существенные условия на действительность договора аренды – важная часть договорной работы. Чтобы не оказаться в сложной ситуации, когда контрагент обращается в суд и признает недействительным ставший ему по каким-то причинам невыгодным договор на основании отсутствия в нем существенных условий, следует внимательно относиться к описанию объекта договора и арендной платы, не забывая, что иные условия также могут быть признаны сторонами существенными.

Видео (кликните для воспроизведения).

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть, воспользуйтесь бесплатной консультацией позвонив по телефонам: Москва +7 (499) 288-73-46 , Санкт-Петербург +7 (812) 317-70-86 или задайте вопрос юристу через форму обратной связи, расположенную ниже.

Источники


  1. Винавер М. М. Очерки об адвокатуре; Ленанд — М., 2016. — 224 c.

  2. Оксамытный, В.В. Теория государства и права. Гриф МО РФ / В.В. Оксамытный. — М.: Камерон, 2004. — 246 c.

  3. Гамзатов, М.Г. Английские юридические пословицы, поговорки, фразеологизмы и их русские соответствия / М.Г. Гамзатов. — М.: СПб: Филологический факультет СПбГУ, 2013. — 142 c.
  4. Общая теория государства и права. Академический курс в 3 томах. Том 2. Учебник. — М.: Зерцало-М, 2002. — 528 c.
  5. Шамин, А. Н. История биологической химии. Истоки науки / А.Н. Шамин. — М.: КомКнига, 2013. — 392 c.
Аренда существенные условия
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here